Sammendrag
Kommunalbestyrelsen godkendte på sit møde den 25. marts 2014, at Ballerup Kommune indgik et fælles kommunalt samarbejde om forberedelse af grundlag af frikøb af hjemfaldsklausuler, som beskrevet i det tidligere udleverede Kommissorium for samarbejde om hjemfaldsklausuler.
Økonomiudvalget blev på mødet den 18. november 2014 orienteret om "Rammeaftale om frikøb af almene boligafdelinger fra tilbagekøbsdeklarationer i det storkøbenhavnske område uden for Københavns Kommune", og "Aftale om frikøb af tilbagekøbsrettigheder".
Aftalerne skal godkendes i de respektive kommunalbestyrelser for omegnskommunerne, Københavns Kommunes Borgerrepræsentation og Boligselskabernes Landsforening (BL).
Baggrund
På en række almene boligafdelinger i omegnskommunerne til København er der tinglyst servitutter om tilbagekøbsrettigheder for enten beliggenhedskommunen og/eller Københavns Kommune. Dette betyder, at den enkelte kommune og/eller Københavns Kommune på et bestemt tidspunkt har ret til at købe ejendommene tilbage til en aftalt pris - som regel til den pris, grunden blev solgt til oprindelig - uanset ejendommenes nuværende værdi.
I alt ca. 25.000 almene boliger beliggende i Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Lyngby-Taarbæk og Rødovre Kommuner er omfattet af aftalerne om tilbagekøbsret.
Kommunerne har først ret til at tilbagekøbe ejendommene i perioden 2036 til 2077.
I Ballerup Kommune er to almene boligforeninger omhandlet af hjemfaldspligt, nemlig Boligorganisationen Lundebjerggård, Afdeling Lundebjerg med 514 lejemål, og DUAB, Sømoseparken 80 med 96 lejemål. Lundebjerg har hjemfald i 2050 og DUAB har hjemfald i 2060.
Tilbagekøbsrettighederne giver dog allerede nu problemer for de almene boligselskaber, da de ikke kan belåne ejendommene til ejendommens fulde værdi på grund af kommunens tilbagekøbsret. Ved værdiansættelsen af ejendommen fratrækker realkreditinstitutterne således et beløb svarende til det beløb, det vil koste boligselskaberne at frikøbe sig fra kommunernes tilbagekøbsret. Desuden stilles der krav om, at realkreditlånene ikke løber længere end til det tidspunkt, hvor kommunen kan købe ejendommen tilbage. Det betyder, at visse almene boligselskaber allerede på nuværende tidspunkt har vanskeligt ved at finansiere renovering mv. i boligerne, da der ikke kan opnås den fulde realkreditbelåning med længst mulig løbetid.
Sagsfremstilling
Formålet med det fælleskommunale samarbejde har været at finde en løsning på de berørte boligafdelingers problemer, som afdelingerne og de rettighedshavende kommuner inklusive Københavns Kommune kan tilslutte sig. For kommunernes vedkommende har der været det dobbelte hensyn, at kommunen på den ene side skal sikre, at almene boligafdelinger ikke bliver nødlidende, og på den anden side forvalte kommunernes rettigheder bedst muligt. Almene boligafdelinger har ikke mulighed for via huslejen at spare op til frikøbet, ligesom den reducerede salgsværdi, der følger af tilbagekøbsrettighederne ikke kommer lejerne til gode. For at give kommunerne mulighed for at varetage hensynet til sikring af, at boligafdelingerne ikke bliver nødlidende, er der lovgivningsmæssigt givet mulighed for at reducere frigørelsesafgiften i de almene boligafdelinger.
Det fælleskommunale samarbejde har udmøntet sig i vedhæftede forslag til "Rammeaftale om frikøb af almene boligafdelinger fra tilbagekøbsklausuler i det storkøbenhavnske område uden for Københavns Kommune". Aftalen er forhandlet med Boligselskabernes Landsforening og skal godkendes af de respektive kommunalbestyrelser og Københavns Kommunes Borgerrepræsentation, der også skal godkende nedslag i sin andel af frikøbet.
Ballerup, Brøndby, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Lyngby-Taarbæk, Roskilde og Rødovre Kommuner har tilsluttet sig dette forslag under forbehold af kommunalbestyrelsernes endelige godkendelse. Ud over de nævnte kommuner skal Københavns Kommune tilslutte sig aftalen.
I henhold til aftalen frikøbes alle tilbagekøbsdeklarationer i de af aftalen omfattede kommuner til betaling inden udgangen af marts måned 2015.
Frikøbsbeløbet beregnes som ejendomsværdien ved seneste offentlige vurdering med fradrag af oprindelig købesum tilbagediskonteret med 3 pct. i forhold til antal år mellem 2014 og hjemfaldsåret.
Fra det samlede beregnede frikøbsbeløb sker et fradrag af en sådan andel, at det samlede frikøbsbeløb for alle tilbagekøbsdeklarationer i det storkøbenhavnske område under et udgør 1.450 mio. kr. Såfremt at enkelte kommuner eller boligorganisationer ikke godkender aftalen om frikøb reduceres det samlede frikøbsbeløb. I boligafdelinger med institutioner udmatrikuleres institutionerne og disse dele frikøbes ikke.
Med aftalen gives et nedslag på ca. 80 pct. reduktion. Reduktionen er forhandlet med udgangspunkt i Boligselskabernes Landsforening muligheder for at tilvejebringe finansiering til afdelingerne på kort sigt, realkredit finansiering på længere sigt og, hvor meget huslejen kan vurderes at kunne stige uden at afdelingerne bliver nødlidende.
I Ballerup Kommune er to boligafdelinger omfattet af deklarationer om hjemfaldspligt:
- Afdeling Lundebjerg
- DUAB, Sømoseparken.
Det beregnede frikøbsbeløb med reduktion udgør henholdsvis 11.809.872 kr. og 1.217.347 kr. Heraf andrager Københavns Kommunes andel henholdsvis 4.723.949 kr. og 365.204 kr. Ballerup Kommunes andel udgør således henholdsvis 7.085.923 kr. og 852.143 kr.
De oprindelige frikøbsbeløb ville have udgjort henholdsvis ca. 59 mio. kr. og ca. 6 mio. kr.
Frikøbsbeløbet finansieres af boligselskaberne ved optagelse af realkreditlån i henhold til bestemmelserne herom i lov om almene boliger. I den udstrækning belåningen forudsætter ydelse af garanti, påhviler det kommunerne vederlagsfrit at yde denne garanti.
Til betaling af ydelserne på de optagne lån sker forhøjelser af huslejen i de berørte afdelinger. Huslejestigningerne indfases gradvist over en årrække ved lån ydet af boligorganisationernes dispositionsfonde og Landsbyggefonden i henhold til særlige regler herom.
Ved aftalen etableres der en samlet ordning for forholdet mellem kommunerne, Københavns Kommune og de omfattede boligorganisationer vedrørende et frikøb for tilbagekøbsrettighederne.
Opgørelsen med revisorerklæring fremsendes til kommunerne senest den 31. december 2014, således at godkendelse kan foreligge senest den 15. marts 2015. Alle omkostninger til revisorberegningen afholdes af aftalens parter med halvdelen til boligorganisationerne og halvdelen til de deltagende kommuner.
Boligorganisationerne drager omsorg for, at samtlige berørte afdelinger frikøber deres ejendomme for tilbagekøbsrettigheder i henhold til denne aftale, og senest inden udgangen af marts måned 2015 betaler frikøbsbeløbet kontant til kommunerne.
Boligorganisationerne drager omsorg for, at afdelingerne om fornødent tilvejebringer de kontante frikøbsbeløb ved optagelse af realkreditlån mod sikkerhed i ejendommene. Hvor den fornødne friværdi ikke er til stede, stiller beliggenhedskommunen garanti for disse realkreditlån med hjemmel i lov om almene boliger. Omkostningerne ved låneoptagelsen afholdes af den enkelte afdeling.
Parterne accepterer, at Boligselskabernes Landsforening fremadrettet kan indgå aftaler om frikøb i andre kommuner. Såfremt frikøbsbeløbet i disse aftaler andrager et større provenu for de pågældende kommuner end beregnet i henhold til denne aftale, kan aftalen kræves genforhandlet.
Aftalen er betinget af, at boligorganisationerne senest den 15. marts 2015 tiltræder aftalen uden forbehold, og at kommunernes kommunalbestyrelser og Københavns Kommunes borgerrepræsentation senest den 31. december 2014 godkender aftalen.
Såfremt at en eller flere kommuner, eller en eller flere boligorganisationer ikke godkender aftalen, reduceres det samlede frikøbsbeløb i det forhold hvormed afdelingerne indgår i det samlede frikøbsbeløb.
Aftalen er den 24. november 2014 underskrevet af Boligselskabernes Landsforening.
