Sammendrag
Ballerup Ejendomsselskab ansøger om godkendelse af helhedsplan (skema A) for renovering af afdeling Ellebo i Ballerup med støtte fra Landsbyggefonden (LBF).
Renoveringen omfatter bl.a. udskiftning og isolering af facade og tag, nye energirigtige vinduer, nye hoveddøre, nye badeværelser og udskiftning af de køkkener, der endnu ikke er udskiftet. Derudover etableres gennemgange til gårdareal, trapper til have og en forbedring af udearealerne. Endvidere bliver 62 boliger gjort tilgængelige med elevator.
LBF har givet forhåndstilsagn om støtte til en del af arbejderne. Støtten gives som en del af ydelsen på de lån, der optages til at finansiere arbejderne. Derudover gives lån og tilskud til både finansiering og fremtidig drift. Endvidere regaranterer LBF for halvdelen af den kommunale garanti på lånene.
Kommunalbestyrelsen skal indstille skema A til godkendelse i LBF samt godkende låneoptagelse og huslejeforhøjelse. Herudover skal der gives kommunal garanti for lånene samt ydes et kommunalt lån til en kapitaltilførsel på 500.000 kr.
I forbindelse med renoveringen vil man opføre nye boliger. Det kommunale tilsagn til de nye boliger forventes behandlet af Kommunalbestyrelsen i sommeren 2015.
Baggrund
Skema A forelægges nu til behandling, da LBF har disponeret støtte til projektet i 2015.
Skema A er et foreløbigt overslag over økonomien (anskaffelsessum, husleje m.m.) samt forventninger til projektet. Ved godkendelsen gives der tilsagn til, at boligorganisationen kan arbejde videre på grundlag af skema A. Herefter afholdes licitation, og projektet bliver endeligt fastlagt ved skema B.
Ved godkendelsen af skema A skal Kommunalbestyrelsen ligeledes godkende eventuelle ændringer til AB92.
Renoveringen af Ellebo deltog som case i en international arkitektkonkurrence efter bæredygtighedsprincipperne i Nordic Built Charter. Renoveringsprojektet lever derfor op til principperne i Nordic Built. Ellebo vandt arkitektkonkurrencen og Teknik- og Miljøudvalget besluttede i oktober 2013 at vinderprojektet med både renovering og nybyggeri skulle danne grundlag for udviklingen af Ellebo.
Afdeling Ellebo er opført i 1963, og består af fire 4-etages blokke med i alt 284 boliger. Afdelingen er beliggende på Baltorpvej 39-91 i Ballerup.
I 1992 gennemgik afdelingen en større facaderenovering, hvor facaderne blev efterisoleret. I dag står facaderne misfarvede, med alger og knækkede plader. Der er ligeledes kuldebroer, som er årsag til skimmelvækst i flere boliger. Ved facadeisoleringen i 1992 blev der ikke opsat vindspærre, som det ellers var normal byggeskik på dette tidspunkt. Den manglende vindspærre har medført, at isoleringen har mistet noget af sin effekt.
Undersøgelser af afdelingen viser væsentlige skader, og der er derfor behov for en renovering. Renoveringen er nødvendig for at sikre et godt indeklima og for at fremtidssikre bebyggelsen.
Skema A godkendes efter bestemmelser i kapitlerne 1 og 7 i almenboligloven og kapitel 3 i almenlejeloven.
Sagsfremstilling
Ballerup Ejendomsselskab har den 16. marts 2015 ansøgt om godkendelse af skema A for renovering af afdeling Ellebo, således at afdelingen bliver opdateret til sunde og tidssvarende boliger.
Projektet omfatter følgende større arbejder:
- Facade- og gavlrenovering
De eksisterende facader/gavle udskiftes og der efterisoleres. Vinduer udskiftes til mere energirigtige vinduer, og hoveddøre udskiftes samtidig med, at der etableres dørtelefoner. Der bliver lagt nyt isoleret tag på, der hvor der ikke etableres tagboliger. Der etableres nyt mekanisk ventilationsanlæg med varmegenindvinding.
- Nyt køkken og bad
Der indrettes nye badeværelser med nye faldstammer, vandinstallationer og ny sanitet. Ca. 1/3 af køkkenerne er blevet udskiftet i de senere år. De øvrige oprindelige køkkener vil blive udskiftet til nye.
- Tilgængelighed
Der etableres elevatorer i otte opgange. Det betyder, at 62 boliger får elevatoradgang. I de boliger bliver badeværelse og køkken også indrettet, så det er handicapvenligt.
- Sammenlægninger
Der sammenlægges en del boliger, så der efter renoveringen bliver 224 boliger.
- Udearealer
Gårdarealet bliver indrettet i samarbejde med beboerne. Der etableres ny belægning, cykelparkering og fartdæmpende foranstaltninger. Der bliver adgang til gårdarealet fra de 12 opgange, der ikke har indgang fra gården. Stuelejlighederne får direkte adgang til haven og mulighed for egen have.
- Energirigtige arbejder
Renoveringen vil leve op til kravene i BR2015. Med nye vinduer og forbedret isolering kan mange beboere forvente en lavere varmeudgift. Der etableres nedgravede affaldsbeholdere og der er planer om en LAR-løsning (Lokal Afledning af Regnvand).
Den samlede anskaffelsessum og finansiering:
|
Anskaffelsessum
|
|
| Renoveringsarbejder |
182.833.545 kr. |
| Forbedringsarbejder |
88.606.288 kr. |
| I alt |
271.439.833 kr. |
| Finansiering |
|
| Realkreditlån - støttet |
182.833.545 kr. |
| Realkreditlån - ustøttet |
78.526.288 kr. |
| Kapitaltilførsel |
2.500.000 kr. |
| Fællespuljetilskud fra LBF |
5.680.000 kr. |
| Egen trækningsret |
1.900.000 kr. |
| I alt |
271.439.833 kr. |
LBF forudsætter, at der som en del af finansieringen, gennemføres en kapitaltilførsel på 2.500.000 kr. Kapitaltilførslen gennemføres som "1/5-ordning", der medfører, at Ballerup Kommune skal give et lån på 500.000 kr. Herudover giver realkreditinstituttet et lån på 500.000 kr., boligorganisationen giver et tilskud på 500.000 kr. og LBF giver dels et lån og dels et tilskud på hver 500.000 kr.
Husleje
Den nuværende husleje er 788 kr. pr. m2. I forbindelse med renoveringen forventes det, at lejen vil stige med ca. 114 kr. pr. m2. Huslejeniveauet er skønnet af LBF til at være passende for en afdeling af denne karakter. Huslejen kan holdes på dette niveau, da LBF yder både huslejestøtte og driftslån til afdelingen.
LBF yder huslejestøtte på 1.296.000 kr. pr. år. Støtten vil ligge fast de første fire år, hvorefter den bliver nedsat med et fast beløb pr. år.
LBF yder et driftslån på 5.000.000 kr. pr. år. Driftslånet vil ligge fast de første 11 år, hvorefter den bliver nedsat med et fast beløb pr. år.
Boligerne før og efter renoveringen:
| M2 |
Rum |
Boliger
nu |
Boliger
efter |
Husleje
nu/måned |
Husleje
efter/måned |
| 38 |
1 |
60 stk. |
0 stk. |
2.495 kr. |
- |
| 57 |
2 |
0 stk. |
5 stk. |
- |
4.285 kr. |
| 60 |
2 |
15 stk. |
7 stk. |
3.940 kr. |
4.510 kr. |
| 66 |
3 |
13 stk. |
13 stk. |
4.334 kr. |
4.961 kr. |
| 68 |
3 |
45 stk. |
0 stk. |
4.465 kr. |
- |
| 73 |
3 |
91 stk. |
86 stk. |
4.794 kr. |
5.487 kr. |
| 75 |
3 |
0 stk. |
8 stk. |
- |
5.638 kr. |
| 81 |
4 |
60 stk. |
45 stk. |
5.319 kr. |
6.089 kr. |
| 101 |
5 |
0 stk. |
60 stk. |
- |
7.592 kr. |
| |
|
284 stk. |
224 stk. |
|
|
Oplysningerne om antal m2 er cirkatal og huslejen er gennemsnitstal.
Som det fremgår af skemaet, bliver der ændret meget på fordelingen af boliger. Afdelingen får et bredere udbud af boligtyper efter renoveringen, hvor der bliver flere større boliger. Den nye boligfordeling er derfor i overensstemmelse med de politiske ønsker om økonomisk og social bæredygtighed i boligområderne, så borgerne kan blive i deres nærmiljø i alle livets faser og de enkelte boligområder får en balanceret beboersammensætning. De mange boliger med elevatoradgang gør, at mange ældre kan blive boende i afdelingen og de store boliger kan tiltrække og fastholde børnefamilier.
Samtidig med renoveringen opføres der tagboliger og en ekstra opgang på blokken langs Baltorpvej. Der er tale om et sammenhængende projekt, men nybyggeriet kræver en særskilt skema A-behandling.
Skema A for nybyggeriet forventes at blive forelagt for Kommunalbestyrelsen i sommeren 2015. Nybyggeriet kan komme til at omfatte ca. 5.000 m2, hvor fordelingen af boligtyper endnu ikke ligger fast. Nybyggeriet har en forventet anskaffelsessum på op til 112 mio. kr. Da der er tale om nybyggeri, skal Ballerup Kommune yde et grundkapitallån på 10 pct. af anskaffelsessummen.
I forbindelse med renoveringen vil der blive behov for genhusning. Beboerne i de 60 små boliger, der nedlægges, skal genhuses permanent. En del boliger vil blive berørt af ombygninger og beboerne kan vælge om de vil genhuses. KAB er i gang med at planlægge genhusningsprocessen, der er budgetteret til at koste op til 3.980.000 kr.
Ballerup Ejendomsselskab har anmodet om godkendelse af AB92 "Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed" med tilføjelser og bemærkninger. Det er kutyme i denne type sager, at der godkendes tilføjelser til AB92, da den er fra 1992, og ikke fuldt ud lever op til de krav, der stilles i 2015.
Juridisk Kontor har gennemgået de fremsendte tilføjelser og bemærkninger til AB92. Der er tale om få tilføjelser og primært præciseringer af AB92's bestemmelser, og Juridisk Kontor har oplyst, at der ikke er bemærkninger i denne anledning.
Beboerne har godkendt projektet på et afdelingsmøde den 20. januar 2015. Projektet er ligeledes godkendt af organisationsbestyrelsen i december 2014.
Renoveringen er planlagt gennemført fra sommeren 2016 til sommeren 2018.
