Sammendrag
Forslaget til lokalplan nr. 179 for boligbebyggelse ved Bydammen i Ballerup har været i offentlig høring i perioden fra den 28. november 2018 til den 22. januar 2019 samt, af tekniske årsager, fra den 23. januar til den 6. februar 2019. Der er kommet fem høringssvar til lokalplanen. Hermed forelægges lokalplanen til endelig godkendelse, idet der lægges op til, at der vælges mellem to alternative udformninger af parkeringsarealerne.
Baggrund
Lokalplan nr. 179 har til formål at give mulighed for opførelse af en boligbebyggelse langs Banegårdspladsen og Bydammen i Ballerup. Det sker som led i den aktuelle udvikling af Ballerup Bymidte, hvor der arbejdes på at gøre bymidten mere levende og attraktiv. Planen indeholder bestemmelser, der fastlægger bebyggelsens placering langs med de omkringliggende veje med mulighed for at bygge i 3-5 etager plus hævet p-kælder.
Planen rummer desuden krav med hensyn til parkering, kantzone mod gaden, variation i bebyggelsen og grønne tage eller tagterrasser. Den bebyggelse, som lokalplanen giver mulighed for, vil betyde, at der forsvinder ca. 100 offentlige parkeringspladser fra det nuværende p-areal bag Lidl, men at der samtidig etableres parkering til de kommende boliger i en høj p-kælder under boligbebyggelsen.
Sagsfremstilling
Lokalplanforslaget var i høring ad to omgange: Først i otte uger, og derefter i yderligere to uger, da det viste sig, at der ikke i første omgang var sket den lovbefalede indberetning til det statslige plansystem på grund af tekniske problemer.
Der blev afholdt kombineret borgermøde om lokalplanforslaget og om helhedsplanen for Ballerup Bymidte den 8. januar 2019 på Ballerup Rådhus.
Ved høringsfristens udløb var der kommet fem høringssvar. En beboer frygter støj i forbindelse med byggearbejderne. De øvrige fire høringssvar handler om parkeringsforholdene i bymidten. Parkeringsforholdene var også det største emne ved borgermødet.
Pointerne i høringssvarene vedrørende parkering er kort fortalt:
- Der bliver for meget pres på bymidtens centrale parkeringspladser.
- Beboerne i de bebyggelser, der ligger lige nord for lokalplanområdet (Ejerforeningen Bydammen 15-19 og Baldersbo Afdeling 15), finder det urimeligt, at deres muligheder for parkering nu forringes. Det er i den forbindelse ikke nogen hjælp, at der etableres p-pladser på posthusgrunden.
- Forslag om at den tilbageværende offentlige parkering bag Lidl gøres tidsbegrænset.
En enkelt indsiger efterlyser sol/skyggediagrammer for at kunne se effekten af det kommende byggeri. Sådanne diagrammer findes i redegørelsen til lokalplanforslaget.
Administrationen har følgende overordnede kommentarer til ovennævnte pointer:
For meget pres på bymidtens centrale parkeringspladser
Ballerup Kommune sørger for, at der opretholdes det samme antal parkeringspladser, som der hidtil har været i bymidten, udover de p-pladser, som nye byggerier afføder. Dog vil p-pladserne ligge nogle lidt andre steder i bymidten. Flytningen af de centrale parkeringspladser er en nødvendighed, hvis bymidten skal fortættes, da mange af de mest centrale og attraktive arealer i dag anvendes til parkering.
Forringende parkeringsmuligheder
Det er rigtigt, at nabobebyggelserne kan få lidt længere til parkeringspladserne. Dette kan til en vis grad afhjælpes med beboerlicenser og tidsbegrænsning.
Tidsbegrænset parkering på p-pladserne bag Lidl
Der skal være tidsbegrænsning på p-pladserne bag Lidl, ligesom det er tilfældet i dag. Det er med til at sikre flow i udnyttelsen af pladserne.
Med hensyn til støj i byggeperioden, så er det ikke noget, der indgår i lokalplanen. Men administrationen vil være opmærksom på at stille krav til entreprenører med henblik på at reducere støjgenerne så meget som muligt.
Lokalplanen blev forelagt Teknik- og Miljøudvalget til endelig vedtagelse i marts 2019, men blev sendt tilbage med ønske om at få belyst følgende:
- Mulighed for lavere p-norm
- Mulighed for højere byggeri
- Konsekvenser for p-forhold i hele Ballerup Bymidte
- Mulige grønne tiltag og afvikling af cykeltrafikken
Mulighed for lavere p-norm
P-normen for bymidten (én p-plads pr. 125 m2 bolig) er en reduceret norm, som er fastlagt i 2012 i samarbejde med Rambøll, baseret på en analyse og konkret vurdering af p-forhold og behov i bymidten, og vedtaget politisk samme år. Normen svarer til ca. 0,75 p-plads pr. bolig, og administrationen vurderer, at den ikke uden videre bør reduceres yderligere.
Dertil kommer, at en lavere p-norm (og dermed færre parkeringspladser til den nye ejendom) umuliggør etablering af parkering i høj kælder, både af økonomiske og bygningsmæssige årsager. Det vil medføre et behov for mere overfladeparkering andre steder i bymidten og endvidere betyde, at ejendommens udtryk med hævede boliger i stueetagen vil bortfalde. Ud fra en samlet parkerings- og bygningsmæssig vurdering indstilles lokalplanen derfor baseret på det nuværende projekt.
Mulighed for højere byggeri
De bygningshøjder, som lokalplanen giver mulighed for, er fastlagt på baggrund af en vurdering af sammenhængen med den eksisterende bebyggelse i bymidten. Bebyggelsen ligger etagemæssigt lidt i den høje ende i forhold til den øvrige bebyggelse på 2-4 etager, men på grund af varierede højder vurderer administrationen, at bebyggelsen vil falde godt ind i sammenhængen uden at virke for massiv. Den investor, som gerne vil bygge, og som har bekostet det tegningsmateriale, lokalplanen er baseret på, har selv været med til at fastlægge bebyggelsens omfang og ønsker ikke at ændre projektet for at bygge højere og tættere. Det vil efter investors opfattelse ikke være rentabelt at ændre mere på projektet.
Konsekvenser for p-forhold i hele Ballerup Bymidte
Den kommende bebyggelse ved Bydammen vil forstøde en stor del af de eksisterende parkeringspladser. Disse pladser erstattes andetsteds i og ved bymidten - foreløbig bl.a. ved et tidligere posthus og langs Hold-an Vej. En del af parkeringen til de nye boliger etableres som privat parkering i høj kælder, mens resten skal ligge på terræn og dermed vil indgå i bymidtens fælles pulje af parkeringspladser.
Mulige grønne tiltag og afvikling af cykeltrafikken
Lokalplanen stiller krav om grønne tage eller tagterrasser samt et grønt udtryk i kantzonen langs Banegårdspladsen og Bydammen. Ligeledes stilles der krav om beplantning på opholdsdækket på bagsiden af bygningen, men på grund af bebyggelsens orientering vil det næppe være muligt at opnå større frodighed her, fordi det ligger i skygge af boligerne det meste af tiden. Lokalplanen stiller krav om cykelparkering til bebyggelsen, og denne kan fx placeres i kantzonen ud mod vejen. Der anlægges både fortov og cykelsti langs bebyggelse på Banegårdspladsen og Bydammen.
På baggrund af de indkomne høringssvar samt ovennævnte afklaringer forelægges lokalplan nr. 179 hermed til endelig vedtagelse, idet det foreslås, at den private p-kælder indskrænkes, og der til gengæld kommer flere offentlige pladser på bagarealerne . Ændringen medfører konsekvensrettelser i lokalplanens kortbilag 2 (se bilag), men den afføder ikke nogen ændringer i lokalplanens paragraffer, da parkeringsnormen er uændret.
