Sammendrag
Forslaget til lokalplan nr. 188 for ny bebyggelse i Ellebo og det tilhørende kommuneplantillæg nr. 15 har været i offentlig høring i perioden fra den 5. november 2019 til 7. januar 2020. Der blev afholdt borgermøde om planforslaget den 5. december 2019. På baggrund af høringssvar og ytringer ved borgermødet foreslår administrationen, at byggefelter langs syd- og vestskel tages ud af planen, samt andre justeringer/ændringer i både lokalplan og kommuneplantillæg. Begge planer forelægges hermed til endelig vedtagelse.
Baggrund
Det har vist sig nødvendigt at rive to af Ballerup ejendomsselskab, afdeling Ellebos (herefter nævnt Ellebo) fire oprindelige boligblokke ned. Henning Larsen Architects har for Ballerup Ejendomsselskab udarbejdet et skitseprojekt for en ny, mere åben og grøn bebyggelse til erstatning for de to boligblokke. Dette skitseprojekt har ligget til grund for lokalplanforslaget.
Da den gældende Kommuneplan 2013-25 ikke giver de fornødne rammer til den ønskede bebyggelse, har lokalplanen været ledsaget af Kommuneplantillæg nr. 15, som gør det muligt at bygge etage- og rækkehuse (mod tidligere kun etageblokke) i 2-5 etager (mod tidligere udelukkende 4 etager), og med en bebyggelsesprocent på 95 (mod tidligere 60).
Planerne spiller ind i Kommunalbestyrelsens ønsker om flere boliger stationsnært, ligesom der lægges op til en blandet boligmasse med både almene og private boliger. De almene boliger forventes at udgøre en bred vifte af boligtyper i form af både billige familieboliger på et til tre rum, ungdomsboliger, ældreboliger, seniorbofælleskab og traditionelle familieboliger fra to til fem rum. Samlet forventes dette at kunne give en balanceret beboersammensætning.
Sagsfremstilling
Ved høringsfristens udløb var der indkommet otte høringssvar til lokalplanen og et høringssvar til kommuneplantillægget.
Følgende høringssvar vedrører lokalplanen:
Nr. 1: Boligselskabet Baldersbo
Nr. 2: En gruppe beboere på Roasvej og Grønnemarken
Nr. 4: Beboere på Roasvej og Grønnemarken (samme indsiger som nr. 2; 16 underskrifter)
Nr. 5: Husstand på Roasvej
Nr. 6: Beboer i Ellebo
Nr. 7: Baldersbo (supplerende til nr. 1)
Nr. 8: AAB afdeling 46 på modsatte side af Baltorpvej
Nr. 9: Beboere i Ellebo (underskrifter fra 51 husstande).
Følgende vedrører kommuneplantillægget:
Nr. 3: Miljøstyrelsen (vedrørende kommuneplantillægget).
De indkomne høringssvar fremlægges efter tema og med administrationens bemærkninger:
Nabogener
Nr. 1 og 7/Baldersbo finder, at de foreslåede byggefelter/bygninger langs skel ind til Baldersbos bebyggelse ligger for tæt på, det betvivles, at det skrå højdegrænseplan er overholdt, og der ønskes mulighed for beplantningsbælte langs dette skel, såvel som mod syd. De pågældende byggefelter ønskes taget ud af lokalplanen. Frygt for trafikale gener og støjgener i forbindelse med nyt fælleshus ved indkørslen fra Baltorpvej.
Nr. 2 og 4/Naboer frygter indbliksgener og skyggegener fra Ellebo, samt støj fra vendepladserne. Ønsker byggefelterne mod syd taget ud af lokalplanen, eller alternativt at højden på bygningerne reduceres. Ønsker desuden eksisterende træer/beplantning lags sydskellet bevaret.
Nr. 5/Husstand på Roasvej frygter indblikgener og genere fra vendepladser og mener at bebyggelsesprocenten er for høj og ønsker oplysninger om, hvilke boligformer, der bliver tale om.
Nr. 6/Beboer på Baltorpvej er bekymret med hensyn til udsigts- og lysforhold samt indbliksgener.
Nr. 8/AAB afdeling 46 mener at bebyggelsesprocenten er for høj og kan sammenlignes med gamle Vesterbro/Nørrebro; bekymring for ghettodannelse og for, at det grønne nedprioriteres. Ønsker at kende boligsammensætning med hensyn til ejerforhold.
Nr. 9/Beboere i Ellebo (51 husstande) udtrykker bekymring for skyggegener i medfør af byggefelter mod syd og vest. Indsigerne ønsker at bevare de grønne områder, og foreslår, at fælleshuset flyttes til Ellebo-grundens sydvestlige hjørne for at undgå hærværk og ubudne gæster.
Administrationens kommentarer: Lokalplanen stiller krav om et beplantningsbælte langs sydskellet, netop for at skærme for indbliksgener begge veje (villaerne ligger højest). I forhold til indbliksgener for naboerne mod øst vurderes det, at nabobebyggelsen ligger så langt fra Ellebo-bebyggelsen, at der ikke vil være nævneværdige problemer i den forbindelse. Da Ellebo ligger nord og vest for villaerne på Roasvej og Grønnemarken, vil der stort set ikke være nogen skyggeproblemer for naboerne. Det kan i øvrigt nævnes, at flere af de nuværende træer langs skel er lige så høje som kommende bebyggelse.
Administrationen foreslår efter samråd med Ballerup Ejendomsselskab og KAB, at byggefelterne syd for blok 3 og vest for blok 4 udgår af den endelige lokalplan, og at beplantningsbæltet øges fra 8 til 15 meters dybde. Dermed kan naboernes bekymringer imødekommes, og den ønskede bymæssige fortætning kan i større grad finde sted i retning mod Baltorpvej og bymidten.
I forbindelse med at byggefelterne mod syd fjernes, vil der ske ændringer i parkeringsudlæggene, så vendepladser med den udformning, der er vist i lokalplanforslaget, ikke vil være aktuelle længere.
Den foreslåede bebyggelsesprocent på 95 anses ikke for at være problematisk - det er en helt almindelige bebyggelsesprocent i byområder. Til sammenligning har et attraktivt område som Kartoffelrækkerne i København en bebyggelsesprocent på 120.
Ejerforhold kan der ikke optages bestemmelser om i en lokalplan, jf. planlovens § 15.
Muligheden for at flytte fælleshuset er blevet vurderet, men Administrationen og boligselskabet finder, at den placering, som fremgår af lokalplanforslaget vil være med mindst trafik gennem området i forbindelse med brug af fælleshuset, samtidig med at det vil være lettere tilgængeligt for gæster udefra.
Trafikale forhold
Nr. 1 og 7/Baldersbo finder det urimeligt, at al trafik ind og ud af området skal foregå fra Baltorpvej via indkørsel på Baldersbos areal, og Baldersbo vil ikke stille areal til rådighed hertil. Baldersbo finder desuden p-normen for Ellebo uambitiøs og utilstrækkelig af følgende årsager: Flere beboere har to biler; pladser forbeholdt handicapbiler og el-biler vil betyde dårligere dækning, hvilket frygtes at medføre øget pres på Baldersbos p-arealer. Konsekvensen vil blive privat p-ordning i Baldersbos bebyggelse. Ligeledes vurderer Baldersbo, at normen for cykelparkering er for lav.
Nr. 2 og 4/Naboer frygter, at Ellebos beboere vil parkere på de omkringliggende villaveje, særligt Roasvej.
Administrationens kommentarer: Det er den nuværende ud- og indkørsel, der fastholdes, og trafiktællinger i krydset viser, at der er rigelig kapacitet, også når der tages højde for den øgede antal boliger. En ny ud/indkørsel ville i øvrigt være trafikalt problematisk, fordi der så ville være tre udkørsler på en meget kort strækning.
Parkeringsnormen for Ellebo er fastsat med udgangspunkt i bebyggelsens nærhed til offentlig transport. Det er et politisk ønske, at der skal være mindre parkering i bymidterne, dels for at understøtte brugen af kollektiv trafik, dels for at byen ikke skal være dækket af asfalt, men så der derimod kan frigives areal til fx mere grønt. Det er Ballerup Kommunes opfattelse, at private p-ordninger er uheldige i forhold til en optimal udnyttelse af p-pladserne og desuden usolidariske: I det konkrete tilfælde med Ellebo vil en privat p-ordning hos Baldersbo betyde, at Balderbos beboere både kan holde på egen grund og i Ellebo, mens Ellebos beboere ikke har samme muligheder.
Regnvandshåndtering
Nr. 1/Naboer frygter at regnvand fra Ellebo vil løbe ind på nabomatriklerne.
Administrationens svar: Da Ellebo ligger et par meter lavere end nabovillaerne mod syd, og på samme niveau som villaerne mod øst, vil regnvand fra Ellebo ikke at udgøre et problem for naboerne. I øvrigt fremgår det af lokalplanen, at alt regnvand skal håndteres på egen grund. Det samme gælder for villaerne.
Høringssvar til kommuneplantillægget
Nr. 3 Miljøstyrelsen minder om, at det skal fremgå af lokalplanredegørelsen, at der er foretaget vurdering med henblik til Bilag IV-arter. Hertil er administrationens kommentar, at der indføjes en passus herom i det endelige kommuneplantillæg.
Miljøscreeningen af planforslagene er ikke blevet kommenteret eller påklaget.
