Sammendrag
Teknik- og Miljøudvalget gav på mødet den 5. november 2013 tilladelse til udstykning af grunden Damsagervej 8 i Ballerup med henblik på etablering af et dobbelthus.
Kommunens afgørelse om at give tilladelse til den ansøgte udstykning, er efterfølgende blevet påklaget til Statsforvaltningen.
Klagen over behandlingen af sagen er indgivet af en grundejer, der ikke blev hørt i forbindelse med den partshøring, der blev foretaget forud for afgørelsen.
Center for Miljø og Teknik valgte, i forbindelse med behandlingen af sagen, ikke at partshøre den pågældende grundejer, da denne kun har ca. en meter fælles skel med ansøger.
Statsforvaltningens anfører i afgørelsen, at det var en fejl, og sagen er derfor blevet hjemsendt til fornyet behandling i kommunen.
Dette betyder, at den afgørelse Ballerup Kommune har truffet i sagen er ugyldig, og at sagen derfor skal behandles på ny. Det skal bemærkes, at det forhold, at sagen er hjemsendt til kommunen grundet en formel mangel i sagsbehandlingen ikke er ensbetydende med at kommunen, ved fornyet behandling, skal træffe en anden afgørelse i sagen – der kan dermed fortsat gives tilladelse til den ansøgte udstykning.
Idet Statsforvaltningen ikke gav klagen opsættende virkning, er det ansøgte dobbelthus efterfølgende blevet opført, og udstykningen er gennemført.
Baggrund
Ejeren af ejendommen ønsker at opdele grunden i to matrikler, da ejer mener, at ejendomsskattebyrden for ejendommen er blevet for stor for en almindelig familie. Det fremføres endvidere, at grunden efter en opdeling vil få en størrelse, der passer godt til behovet for de fleste familier.
Sagsfremstilling
Grunden, der ønskes opdelt, udgør samlet 1.241 m2, heraf er de 133 m2 udlagt til en eventuel fremtidig udvidelse af vejen.
Bygningsreglement af 2010, bilag 1, B.1.1.2, stk. 1, fastsætter, at man ved beregning af bebyggelsesprocent kan medregne arealer, der er udlagt til sikring af vejanlæg. Dette medfører, at ejendommen har en byggeret til opførsel af et enfamiliehus på 372 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 30 pct. Ejendommen var på ansøgningstidspunktet bebygget med et enfamiliehus/udestue med et samlet areal på 104 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 8,4 pct.
Ansøgningen omfatter en opdeling af grunden, hvorefter det eksisterende hus på 104 m2 bibeholdes, og der opføres et nyt enfamiliehus på 140 m2 på den nye matrikel. Det ansøgte byggeri udgør samlet 244 m2, og der resterer således en byggeret på 128 m2.
Denne byggeret vil på et senere tidspunkt kunne udnyttes til at udbygge dobbelthuset, herunder til at etablere en tagetage på den nybyggede del af dobbelthuset.
Bygningsreglement af 2010, bilag 1, B.1.1.2, stk. 2, fastsætter, at man ved beregning af grundstørrelser i forbindelse med en udstykning ikke kan medregne arealer, der er udlagt til sikring af vejanlæg. Dette medfører, at grunden i forbindelse med en udstykningssag kun har et areal på 1.108 m2.
Det ansøgte medfører en overskridelse af byggeretten, idet bygningsreglement af 2010, kap. 2.2.5, fastsætter, at kommunen ikke kan nægte opdeling af en grund såfremt grunden har en størrelse på mindst 1.400 m2.
Der er i forbindelse med genbehandlingen af sagen foretaget en partshøring af to naboer, og tre genboer til ejendommen. Der er i forbindelse med høringen indkommet fire indsigelser til sagen.
Ved den foregående behandling af sagen, kom der kun en indsigelse i forbindelse med partshøringen. Denne indsigelse handlede om placeringen af et skel mellem to ejendommen, og havde således ikke noget med det konkrete projekt af gøre.
Fælles for indsigelserne ved den nye partshøring er en bekymring for, at området med tid vil blive fortættet på grund af den præcedenseffekt sagen vil have, samt at det nye byggeri medfører indbliksgener og tab af udsyn.
Endvidere påpeges det, at det nye byggeri vil medføre gener i form af mere trafik og støj, samt at byggeriet har medført fældning af træer på ejendommen.
De fire indsigelser har efterfølgende været sendt i partshøring hos ansøger.
Ansøger påpeger i sine bemærkninger til indsigelserne, at den ansøgte udstykning er i overensstemmelse med den på ansøgningstidspunktet gældende kommuneplan, og at man i forbindelse med udformningen af det nye hus, har forsøgt at tage hensyn til de omkringboende.
Det er Center for Miljø og Tekniks vurdering, at indsigelser vedrørende bygningens placering på grunden og udformning, fagligt set ikke skal tages i betragtning, da der jævnfør byggeretten på ejendommen er en ret til at opføre et identisk enfamiliehus.
Indsigelser vedrørende tabt udsyn må anses for ikke at være væsentlige, da forhold omkring udsyn ikke er omfattet af bygningsreglement af 2010.
At der i forbindelse med opførslen af det nye hus er blevet fældet træer på ejendommen, må også anses for ikke at være væsentligt for sagen, da det er op til den enkelte grundejer at bestemme, hvilken beplantning man ønsker på sin grund.
Indsigelsen vedrørende et forøget antal biler vurderes heller ikke væsentlig for sagens udfald, da et ekstra hus givetvis ikke har særlige konsekvenser for trafikken.
Det er Center for Miljø og Tekniks vurdering, at en udstykning af grunden med henblik på at opføre et dobbelthus, godt kan godkendes, idet der kun opføres en enkelt bygning, og man derved fastholder områdets udtryk.
Endvidere er udstykningen udført i overensstemmelse med den på ansøgningstidspunktet gældende kommuneplan 2009-2020.
Kommuneplanens rammebestemmelser for området fastsatte bl.a., at der kunne fastsættes grundstørrelser på mindre end 700 m2, og at der kunne indrettes flere boliger på hver parcel.