Sammendrag
Administrationen forelægger udkast til helhedsplan for Kildedal med tilhørende miljøvurdering med henblik på godkendelse af, at udkast til helhedsplan med tilhørende miljøvurdering sendes i offentlig høring.
Sagen forelægges både for Teknik - og Miljøudvalget og Erhvervs - og Beskæftigelsesudvalget forinden godkendelse i Kommunalbestyrelsen.
Baggrund
Følgegruppen for Ballerup Kommunes Byudvikling er siden workshoppen den 2. september 2020 løbende blevet orienteret om status på udarbejdelse af helhedsplanen, ligesom Teknik - og Miljøudvalget og Erhvervs - og Beskæftigelsesudvalget også deltog på Følgegruppen for Ballerup Kommunes Byudviklings møde den 3. februar 2021, hvor der ligeledes blev givet en status på arbejdet, og hvor parkeringsprincipper og bebyggelsesprocent bl.a. blev drøftet sammen med PensionDanmark.
Sagsfremstilling
Helhedsplan
Udkast til helhedsplan for Kildedal er nu udarbejdet, se bilag (ANBEFALES Udkast til helhedsplan for Kildedal).
a. Helhedsplan og vision
Udkast til helhedsplan for Kildedal beskriver de overordnede rammer og ambitioner for udviklingen af området og omsætter de tre pejlemærker i visionen ”Kildedal - en by for livet” til en konkret fysisk plan.
De tre pejlemærker ”En by på tværs”, ”En by med vokseværk” og ”En by i balance” rummer elementer som liv, fællesskab, sammenhængskraft, innovation, vækst, fysisk og mental sundhed, natur (grønt/blåt), bæredygtighed og biologisk mangfoldighed, og disse illustreres i den fysiske plan.
Udkast til helhedsplan for Kildedal er et strategisk værktøj til at fastlægge de overordnede rammer for udviklingsprocessen omkring Kildedal Station.
b. Bæredygtighed, natur og biodiversitet i den grønne korridor
Udkast til helhedsplan for Kildedal tager udgangspunkt i at beskytte og benytte den natur og de kvaliteter, som allerede findes i området. Ambitionen er at udvikle en bæredygtig by med adgang til natur og sunde aktiviteter. Med den grønne korridor som bærende og sammenbindende element, styrkes mulighederne for, at der udvikles en mere mangfoldig natur i området. Samtidig er det ambitionen, at den grønne korridor kan samle stiforbindelser og være central for håndteringen af regnvand i området, og de grønne og blå elementer vil byde på masser af rekreative muligheder for beboere, medarbejdere og besøgende i Kildedal.
c. Tæthed og synergi mellem funktioner
Kildedal udgøres af et i alt 44 ha. / 440.000 m² stort område. Ballerup Kommune ejer ca. 297.000 m² af grundarealet og ca. 70.000 m² ejes af private grundejere.
Kildedal er placeret mellem by og land, midt i landskabet, centralt i Hovedstadsområdet og med Kildedal Station som forbindelse ud i verden. I udkast til helhedsplan foreslås det, at der bygges højt og tæt omkring stationen med en nedtrapning af både bygningshøjder og tæthed i kvartererne ud mod det åbne landskab for at understrege placering og kvaliteter i Kildedal.
Kildedal skal være en blandet by med både boliger og life science erhverv i verdensklasse. Synergien i den blandede by etableres ved at mixe attraktive boliger, erhverv, detailhandel og offentlige funktioner som f.eks. et børneunivers og ved at etablere et mangfoldigt aktivitetsudbud i og omkring den grønne korridor tilpasset naturens præmisser. Lokale byrum og pladser vil fungere som samlingspunkter for byens beboere, medarbejdere og besøgende.
Som udgangspunkt lægger planen op til, at erhverv placeres i øst, og at boliger primært placeres i vest dog med en blanding i bycentrum. Kildedal opdeles i seks delkvarterer, som bindes sammen af den grønne korridor. Ønsket om at skabe liv i Kildedal også i erhvervskvartererne imødekommes af denne grønne infrastruktur, hvor der vil være forbindelser for cyklister og fodgængere døgnet rundt.
Udkast til helhedsplan viser en bebyggelse med et samlet etageareal på ca. 351.000 etagem². Det giver en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på knap 100 pct. for det samlede område med bygninger i 1-5 etagers højde og mulighed for punktvis at bygge højere. Planen indeholder ca. 2.000 boliger og ca. 10.000 arbejdspladser med en funktionsfordeling på 40 pct. til bolig og 40 pct. til erhverv. De sidste 20 pct. er fleksible etagem², som kan anvendes efter behov og efterspørgsel, dog skal det sikres, at man opnår den fornødne volumen til at kunne opfylde visionen for både boliger og erhverv.
I udkast til helhedsplan for Kildedal vises desuden nogle vigtige offentlige funktioner – et centralt ”børneunivers” placeret i bycentrum og tæt på stationen og en ”naturbase” i den nordvestlige del på kanten ud mod landskabet. De offentlige funktioner vil understøtte visionen for Kildedal og bidrage til at skabe en by for livet. Administrationen arbejder p.t. på behovsanalyser for henholdsvis institutions- og fritidsfunktioner i Kildedal og har i den forbindelse indledt en dialog med Egedal Kommune om eventuelle muligheder for fælles løsninger på tværs af kommunegrænsen.
Det er aftalt med PensionDanmark, at arealer til kommunale funktioner ikke indgår i de arealer, der indskydes i det kommende arealudviklingsselskab. Etablering af offentlige funktioner i Kildedal vil blive politisk forelagt særskilt.
d. Infrastruktur
Kildedal bindes sammen med omgivelserne via vejadgang tre steder fra Måløv Byvej og Tværvej. Her ledes bilerne ind i delkvarterene og til de centrale parkeringshuse. Kildedal Station ligger centralt i området og sørger for offentlige transportmuligheder.
Parkeringshusene er fordelt i gåafstand til boliger, erhverv, offentlige funktioner og butikker, og det samlede antal parkeringspladser i konstruktion og på terræn tager udgangspunkt i de parkeringsnormer, der er fastlagt i Kommuneplan 2020, og som på nuværende tidspunkt er gældende.
Stisystemer til fodgængere og cykler, undergange og broer sikrer forbindelser og sammenhængskraft internt i Kildedal og binder byen sammen med omgivelserne. Fra stationen er der maksimalt ti minutters gang gennem den grønne korridor til alle byens kvarterer.
e. Bebyggelse og etaper
Udkast til helhedsplan viser eksempler på et fuldt udbygget Kildedal, volumenstudier og udsnit fra tre centrale steder i byen. Formålet med disse eksempler er at vise, hvor tæt og hvor højt, der kan bygges i de enkelte delområder, samt hvordan bebyggelsen møder det åbne land, byrum og den grønne korridor. Bygningsvolumener er vist i et abstrakt udtryk, og illustrationerne er ikke arkitektonisk bearbejdet i forhold til materialer, tage, facader eller lignende. At illustrationerne ser ens ud i alle kvarterer udelukker ikke forskellige udtryk, når den detaljerede planlægning af konkrete projekter sker i lokalplanlægningen. Dermed rummer helhedsplanen også muligheder for "fri leg" med hensyn til bebyggelsernes form og farve.
Helhedsplanens fordeling og organisering af de enkelte byggefelter og infrastruktur muliggør en etapevis udbygning af Kildedal, hvor de enkelte kvarterer vil fremstå som selvstændige og velfungerende, indtil hele byen er udbygget.
f. Interessentinddragelse
Følgegruppen for Ballerup Kommunes Byudvikling har løbende bidraget til arbejdet med udkast til helhedsplan, ligesom Den Grønne Følgegruppe, Egedal Kommune og klubber og foreninger i området har været involveret i den indledende planlægning.
Følgegruppen for Ballerup Kommunes Byudvikling drøftede udkast til helhedsplan med tilhørende miljøvurdering på deres møde den 17. marts 2021. Følgegruppen for Ballerup Kommunes Byudvikling udtrykte generel tilfredshed med udkast til helhedsplanen, men tilkendegav bl.a., at
- Bebyggelseshøjden i den midterste vestlige del af Kildedal ønskes nedtrappet ud mod den åbne mark, så udsigten tilgodeses.
- Behovet for p-pladser kan variere over tid, hvilket bør tænkes ind i parkeringsstrategien for Kildedal.
- Aktiviteter i den grønne korridor skal harmonere med ønsket om, at denne tillige skal have en rekreativ funktion.
- En kommende etapeplan skal være robust, således at de, der bor og arbejder i byen, oplever en velfungerende udvikling frem mod, at Kildedal er færdigudviklet om 10-15 år.
- Det i det kommende høringsmateriale bør understreges, at bygningsvolumener er vist i et abstrakt udtryk, og at illustrationerne ikke er arkitektonisk bearbejdet.
I forhold til drøftelserne i Følgegruppen for Ballerup Kommunes Byudvikling den 17. marts 2021, om bebyggelsen ud mod den åbne mark i den midterste vestlige del af Kildedal, har administrationen og PensionDanmark i samarbejde med rådgiver justeret udkast til helhedsplan i overensstemmelse hermed. PensionDanamark har dog i den forbindelse tilkendegivet, at det efter deres overbevisning ikke vil være hensigtsmæssigt at nedtrappe yderligere, idet det da for at bibeholde den nuværende bebyggelsesprocent vil være nødvendigt at bygge højere, hvilket ikke kan anbefales ud fra en bykvalitetsmæssig og kommerciel tilgang.
I forhold til parkeringsstrategien for Kildedal vil administrationen sørge for, at der i den kommende udvikling af byen i de enkelte byggeprojekter bliver stillet krav om det til enhver tid tilstrækkelige antal p-pladser under hensyntagen til, at parkeringsbehovet kan ændre sig i løbet af den tid, det tager at udbygge Kildedal.
I forhold til de øvrige ønsker vil administrationen inddrage dette i det videre arbejde med udviklingen af Kildedal.
Miljøvurdering
Helhedsplan for Kildedal er omfattet af krav om miljøvurdering efter miljøvurderingsloven.
Miljøvurderingen er nu udarbejdet (se bilag).
Miljøvurderingen beskriver, hvordan en byudvikling, som foreslået i udkast til helhedsplan for Kildedal, kan forventes at påvirke miljøet. Desuden beskriver den, hvilke miljøbeskyttelsesmål – internationale, nationale eller fastlagt af Ballerup Kommune - der i øvrigt er relevante for planen, og hvordan disse forventes påvirket gennem planens realisering.
Miljøvurderingen behandler bl.a. de emner, som er nævn nedenfor.
a. § 3-beskyttet natur
Vedtagelse af udkast til helhedsplan vurderes ikke at medføre væsentlige indvirkninger på § 3-beskyttet natur i området, da byudviklingen ikke inddrager disse områder og desuden arbejder med lav bebyggelse og naturunderstøttende zoner op mod disse.
b. Skovbyggelinjer
En del af de gældende skovbyggelinjer i området har vist sig ikke at være retvisende, og Ballerup Kommune er derfor i gang med en berigtigelse af disse. Byudvikling i området forventes ikke at medføre væsentlige indvirkninger skovarealerne i området, men der vil stadig skulle dispenseres for skovbyggelinjen, eller den skal reduceres.
c. Bilag IV-arter
Der er i planområdet registreret arter, som er omfattet af habitatdirektivets bilag IV og dermed strengt beskyttet. Miljøvurderingen påpeger et par ting i forhold til dette, bl.a. at det bør planlægges at minimere lys- og støjpåvirkningen af den grønne korridor mest muligt af hensyn til flagermus, at det er positivt, at de eksisterende vandhuller bevares, og at planen etablerer flere "blå" spredningskorridorer for padder og frøer, samt at det bør sikres, at der ikke sker væsentlige tilstandsændringer i de nuværende vandhuller/søer.
Videre proces
Udkast til helhedsplan med tilhørende miljøvurdering bliver politisk behandlet i april 2021 med henblik på offentlig høring fra ultimo april til medio juni 2021 og efterfølgende politisk godkendelse i september 2021.
Uddybning af procesplan kan ses i bilag.
På Teknik - og Miljøudvalgets møde deltager projektchef for Kildedal, Malene Møller Ruszkai fra Center for By Erhverv og Miljø og WERK ved partner, Henrik Thomas Faurskov, under behandlingen af sagen.
