Sammendrag
Ejendomsselskabet Fast Ejendom Danmark A/S har i forbindelse med udvikling af ejendommen på Baltorpvej 156-158 i Ballerup, fremsendt en ansøgning, der omfatter to dispensationer fra den gældende lokalplan, med henblik på at kunne omdanne en erhvervsbygning til boligbebyggelse.
Sagen var på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 11. august 2020, hvor den blev sendt tilbage til administrationen, som skulle undersøge rigtigheden af bebyggelsens areal samt lejlighedernes størrelse.
Det er administrationens vurdering, at dispensationerne ikke strider imod den helhedsplan for Baltorp Bykvarter i Ballerup, der blev godkendt den 8. januar 2019 og indstiller at ansøgningen imødekommes.
Baggrund
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 134 for et byudviklingsområde ved Baltorpvej i Ballerup, der blev vedtaget den 25. august 2014.
Omdannelsen til boliger er i overensstemmelse med principperne i helhedsplanen for Baltorp Bykvarter, der skal danne grundlag for ny lokalplanlægning for området. Omdannelsen vil kræve dispensation fra den gældende lokalplan, der fastsætter en minimumsstørrelse på 200 m2 for enheder, hvilket dækker både over erhverv og boliger, samt for bygningens højde og afstand til skel mod Atlasvænge.
Sagsfremstilling
Administrationen har efter udvalgsmødet den 11. august 2020, undersøgt forholdene omkring bebyggelsen og størrelserne på henholdsvis lejligheder og bygning. Der var i sagen oplyst et areal på 3.200 m2, hvilket ikke er korrekt. Administrationen har undersøgt arkivet og draget paralleller til den eksisterende bygnings omfang til belysning af lejlighedsstørrelser og etagearealer.
Hovedparten af ejendommen er opført i 1970, som en administrationsbygning i 4 etager på i alt 4.520 m2. I 1980 er bygningen tilbygget med 2590 m2 i 4 etager og har herefter et samlet etageareal på 7.110 m2 og et bebygget areal på 1.778 m2 (det bebyggede areal er bygningens fodaftryk på grunden).
I det nye projekt øges etagearealet til ca. 7.947 m2 i forbindelse med nye elevatortårne, en mindre udvidelse af ejendommen og udvendig facadeisolering.
Som boligejendom vil den rumme 96 boliger fordelt med 24 boliger på hver etage.
Type |
Pr. etage |
I alt |
|
|
|
4 værelses |
1 stk. |
4 stk. |
3 værelses |
16 stk. |
64 stk. |
2 værelses |
7 stk. |
28 stk. |
|
24 stk. |
96 stk. |
Omdannelsen af området er stadig under udvikling, og en ny lokalplan for området er under udarbejdelse med afsæt i den helhedsplan for området, der tidligere er vedtaget. Bygherre ønsker at påbegynde ombygning og renovering af den eksisterende bygning, da bygningen står tom efter at Jobcenter Ballerup er flyttet ud. Ombygnings- og renoveringsprojektet tager udgangspunkt i helhedsplanens principper.
I forbindelse med ansøgningen om en omdannelse af administrationsbygningen til boliger er der ansøgt om dispensation fra § 13.4's krav om enhedernes størrelse på minimum 200 m2 samt § 16.16's krav om bygningernes placering i forhold til skel mod nabo.
Lokalplanens bestemmelser har hovedvægt på erhvervsformål, og det er derfor fastsat at ejerlejligheder og lejemål minimum skal være 200m2. De store arealer tager sit afsæt i, at de skulle anvendes til erhvervslejligheder og erhvervslejemål og ikke til boligenheder.
Bygningen er beliggende med gavlen mod Atlasvænge og overskrider den gældende lokalplans bestemmelse om højde- og afstandsforhold til skel. Det er fastsat, at bebyggelse skal placeres minimum 10 meter fra naboskel, og således at bygningens højde ikke overstiger 1,5 gange afstanden til naboskel. Gavlen er placeret 4 m fra skel mod Atlasvænge, og bygningen er 15,50 m høj, hvor den kun må være 6 m høj ifølge lokalplanen. Boligbebyggelsen Atlasvænge og Baltorpvej 156-158 er adskilt af vejen indtil Atlasvænge, der er 12 m bred.
Der er foretaget naboorientering af de omkringliggende ejendomme, og der er indkommet bemærkninger fra Grundejerforeningen i Atlasvænge. Overordnet er Grundejerforeningen positive over for ændringen, men bemærker at der kan opstå indbliksgener af en anden karakter, når der kommer boliger. De giver også udtryk for, at de ikke ønsker en udnyttelse af tagarealet til opholdsareal. Tilsvarende har de fokus på, at belysningen i trappetårnene kan give gener, hvis de er belyste i aften- og nattetimer.
Grundejerforeningens øvrige bemærkninger relaterer ikke direkte til dispensationen, men til byggesagen. Det omhandler overskridelse af skel og vejadgang, og skal afklares med bygherre i forbindelse med byggesagsbehandlingen.
Det er en eksisterende bygning, der ombygges, er opført før den gældende lokalplan blev vedtaget. De fysiske forhold ændres ikke, men den ændrede anvendelse til boliger kan medføre gener for beboerne i Atlasvænge, der relaterer til væsentlige indbliksgener og uhensigtsmæssig lysforurening. Det er administrationens vurdering, at der kan tages højde herfor i forbindelse med ændringen og i en byggetilladelse. Lige som der vil tages højde for Grundejerforeningens øvrige bemærkninger omkring skel og vejadgang.
Administrationen anbefaler, at der gives dispensation fra lokalplanen, således at anvendelsesændringen kan finde sted, omend bygningens højde ikke overholder højde- og afstandsforholdet til skel, men at det betinges, at der ikke udføres vinduer i gavlen beliggende i skel mod Atlasvænge samt på siden af nærmeste trappetårn.