Sammendrag
JN Group har fremsendt ansøgning med tilhørende tegningsmateriale til fem dispensationer fra lokalplanen for Skovlunde Bymidte Nord. Hermed forelægges dispensationsansøgningen til godkendelse. Det er administrationens vurdering, at dispensationerne ikke strider mod de principper, der ligger til grund for arkitektkonkurrence og lokalplan, og administrationen indstiller at imødekomme ansøgningen.
Baggrund
Omdannelsen af Skovlunde Bymidte og Skovlunde Center Nord er baseret på et langt samarbejde mellem borgere, interesseorganisationer og handelslivet i Skovlunde. Forud for arkitektkonkurrencen i 2014 udarbejdede parterne et idékatalog, der udover at skabe klare forbindelser i byen og reducere vejenes barriereeffekt, satte fokus på at øge trygheden og sammenbinde station, handel og kulturliv.
Lokalplanen er udarbejdet på ovenstående principper, og har som formål at sikre, at der kan indpasses en variation af nye boliger, som er egnede til børnefamilier, unge og ældre, og sikre at nybyggeriet - og de herved skabte byrum - indrettes og får dimensioner, der harmonerer med intentionerne om at skabe en mere sammenhængende, attraktiv og tryg bymidte. Derudover indebærer lokalplanen bl.a., at der introduceres et nyt bystræde som byens nye nerve, som indebærer en sammenkædning af byfunktioner, stræder og mødesteder, samt en fortætning af bymidten med både butikker og boliger.
JN Group, som ejer en stor del af arealerne i Skovlunde Bymidte nord, ønsker en række dispensationer for at kunne realisere deres projekt langs Bystrædet indenfor delområde 3. Det er administrationens vurdering, at de ansøgte dispensationer ikke er i strid med de grundlæggende formål med lokalplanen.
Sagsfremstilling
Bygherren ønsker følgende dispensationer vedr. bebyggelse inden for lokalplanens delområde 3:
- Overskridelse og parallelforskydning af delområdeplan kortbilag 2. På grund af fejlbehæftet og upræcist grundlagsmateriale i lokalplan nr. 168 ønskes delområderne flyttet, så de svarer til de matrikulære forhold i området (jf. side 3 i bilag).
- Overskridelse af etagehøjder i delområde 3 mod bystrædet. Der ønskes dispensation til i 5 etager ind mod bystrædet – lokalplanen tillader minimum 3 og op til 4 etager på denne strækning.
2a. Samtidig ønskes der dispensation fra lokalplankravet om min. 50 pct. tagterrasse på 5. etage i område 3 (jf. lokalplanens § 6.3).
- Der ønskes dispensation fra bestemmelsen om, at dagligvarebutikker maks. må have 12 m samlet facade ud mod bystrædet (jf. lokalplanens § 6.3). I dispensationsprojektet er principperne fra lokalplanbilag 5 indarbejdet, således at der stort set er det samme antal forskydninger i facaden, men dog sådan, at supermarkeder vil kunne få facader i op til 20 meters længde (jf. dispensationsprojekt-bilag).
- For at skabe den største grad af homogenitet og arkitektonisk tilpasning til bygningen i delområde 2A (Netto) ønskes dispensation til at kommende bebyggelse i delområde 3 kan få en mørkere teglnuance end boligerne ovenpå. Formålet er at få en klar adskillelse imellem butiksarealerne i stueetagen og boligerne ovenpå (jf. lokalplanens § 7.3 samt dispensationsprojekt-bilag)
- Mulighed for at etablere boliger på de øvre etager (over stueetage) i den sydlige bygning i delområde 5. I lokalplanen er anvendelsen fastlagt til liberale erhverv (jf. § 3.4)
Center for By, Erhverv og Miljø har følgende kommentarer til dispensationsansøgningen:
Ad 1. Administrationen anbefaler, at der gives dispensation til de foreslåede justeringer af lokalplanens delområder (side 3 i dispensationsmaterialet). Det reviderede kortgrundlag vil lette den fremtidige administration af lokalplanen, idet delområderne kommer til at følge de eksisterende matrikelskel. Í dispensationsmaterialet (bilag) fremgår, at Bystrædet ændrer forløb men ikke reduceres væsentligt i areal.
Ad 2. Ønsket om at bygge 4-5 etager ind mod Bystrædet, hvor lokalplanen tillader 4 etager, kan imødekommes, da ændringen ikke har væsentlig påvirkning af Bystrædets kvaliteter. Det forudsættes, at lokalplanens krav vedrørende parkeringspladser fortsat skal overholdes.
Ad 2a. Ønsket om reduceret areal til tagterrasse vil betyde mindre friareal til beboerne på den øverste etage. De fleste steder bliver tagterrassen 35-45 pct., i stedet for de 50 pct., som lokalplanen kræver, men i den sydlige ende af bystrædet ned til 13 pct., jf. dispensationsprojektet (bilag). Administrationen finder, at denne dispensation kan imødekommes i det omfang, som det er illustreret af tegningsmaterialet til dispensationsansøgningen, og at der i øvrigt er en god variation i husenes afslutning mod himlen set fra Bystrædet.
Ad 3. Administrationen vurderer, at dispensationen vedr. dagligvarebutikkers facadelængde kan gives, uden at det overordnede princip om variation i stueetagen går tabt. I den forbindelse skal det understreges, at der skal opretholdes et tilsvarende antal frem- og tilbagespring i facaderne langs bystrædet af hensyn til variationen i byrummet.
Ad 4. Dispensationen vedrørende mørkere teglpartier i stueplan og lysere på de øvre etager - som vist på de renderinger der udgør for- og bagside på dispensationsprojektet - vurderes at være en udmærket idé, der giver bygninger en rolig basis og tydeliggør forskel mellem forretnings- og boligetager. I den forbindelse bør det præciseres, at dispensationen gives på betingelse af, at der i bystrædet opnås et samlet, kvalitetsmæssigt udtryk med hensyn til facader, materialer og detaljering, som vist på renderingerne, fx facader i tegl med diskret farvespil og med teglrecesser (tilbagetrukne rækker af teglsten) i facaderne, malede altanværn og –forkanter (ikke galvaniserede), og åbne butiksfacader, som muliggør visuel kontakt mellem ude og inde.
Ad 5. Administrationen vurderer, at der ikke er noget planmæssigt til hinder for en dispensation til at etablere boliger på de øvre etager i den sydligste bygning ved bystrædet i delområde 5 (jf. bilag, side 3), forudsat at lokalplanens krav vedrørende parkering og friarealer kan opfyldes. Muligheden for erhverv, som det er fastsat i lokalplanen, opretholdes, og en kombination af boliger og erhverv vil også være en mulighed.
Mandag den 2. december 2019 blev der afholdt borgermøde i Skovlunde. Der var ca. 75 fremmødte. Bygherre fremlagde dispensationsansøgningen og begrundelserne herfor samt fremviste illustrationer af byggeriet, bystrædet mv. Der blev stillet og besvaret spørgsmål vedr. parkeringsforhold, trafikstrømme, regnvandshåndtering, bystrædets indretning, facadernes længde og beklædning, sammenhæng til de eksisterende bygninger i området samt til tidsplanerne for byggeriet. Det er administrationens vurdering, at der på borgermødet ikke fremkom nye oplysninger, som ændrer ved administrationens indstilling om at imødekomme ansøgningen.
Administrationen anbefaler, at sagen afgøres inden årets udgang, da udfaldet har indvirkning på andre processer og forhold i realiseringen af Skovlunde Bymidte Nord samt for bygherrers muligheder for at planlægge den efterfølgende proces.