Hjemfaldspligt

Hjemfaldspligt, også kaldet tilbagekøbsdeklarationer, er en klausul, som nogle kommuner, herunder især Københavns Kommune, har tinglyst på grunde og ejendomme, som de har solgt.

For private ejendomme, som Ballerup Kommune har med hjemfaldspligt, betyder det, at Ballerup Kommune kan overtage grunden inklusiv de bygninger, som der ligger på den, for den samme pris, som Københavns Kommune eller Ballerup Kommune har solgt grunden til.

I Ballerup Kommune er visse private ejendomme, erhvervsejendomme og almene boligorganisationers ejendomme omfattet af deklarationer om hjemfaldspligt

Parcelhusområde

Området, som er omhandlet af hjemfaldsklausuler, er:

• Skovbyvej
• Brobyvej
• Søbyvej
• Ellekildevej
• visse dele af Humlevang
• visse dele af Horsevang
• visse dele af Græsvang
• visse dele af Dyrehegnet
• visse dele af Åbyvej
• Nederbyvej
• Hjulbyvej
• Skebyvej.

Øvrige boligområder

Sømoseparken

Erhvervsområder

• Måløv: Måløv Værkstedsby
• Skovlunde: Meterbuen, Mileparken og Literbuen
• Ballerup: Tempovej, Energivej og Lautrupvang.

Ovennævnte kan ikke anses som udtømmende, idet der kan være andre områder, som også er pålagt hjemfaldspligt.

Hvis der er hjemfaldspligt på en ejendom, så fremgår det af Tingbogen.

Tingbogen kan ses på www.tinglysning.dk

I forbindelse med køb af en ejendom, bør en deklaration om hjemfaldspligt være nævnt i salgsopstillingen. Samtidig har ejendomsmægleren pligt til at forklare køberen om hjemfaldspligten og de konsekvenser, den har.  De rådgivere, som i øvrigt hjælper køber med at få en given handel gennemført, har ligeledes pligt til at sørge for, at køber har forstået, hvad det er de køber, herunder eventuelt forklare konsekvensen af hjemfaldspligten.

I Ballerup Kommune findes hjemfaldsdeklarationer med hjemfald i år 2040, 2050 og i 2060.

Deklarationer med hjemfald i år 2040 og 2060 er ens, bortset fra hjemfaldsåret. Ballerup Kommune har de fulde rettigheder til disse deklarationer.

Deklarationer med hjemfald i år 2050 er lidt anderledes, idet Københavns Kommune har en subsidiær overtagelsesret til disse ejendomme, hvilket vil sige, at Københavns Kommune har ret til at overtage ejendommene, såfremt at Ballerup Kommune ikke ønsker at overtage disse i 2050. 

Københavns Kommune er den kommune i landet, som har solgt flest ejendomme med hjemfaldspligt. En lille del af den jord, som Københavns Kommune oprindeligt har ejet og solgt med hjemfaldspligt, ligger i Ballerup Kommune. Københavns Kommune overdrog rettighederne til hjemfaldspligterne til Ballerup Kommune i forbindelse med Ballerup Kommunes større jordkøb af Københavns Kommune i 1961. På den tid var det ikke muligt at frikøbe sig fra hjemfaldspligten. 

I 1993 indgik Ballerup Kommune en aftale med Københavns Kommune, så det blev muligt for ejerne af ejendomme med hjemfaldspligt med hjemfald i år 2040 og 2060 at købe sig fri til en pris som fastsættes på grundlag af den til en hver tid gældende offentlige ejendomsvurdering, antallet af år til ejendommen hjemfalder og en realrente.

I 1999 blev der indgået en næsten tilsvarende aftale om deklarationer med hjemfald i 2050.

Ballerup Kommune har i lighed med Københavns Kommune valgt at nedsætte realrenten fra 4% til 3% p.a. fra 2012, og har valgt at videreføre denne realrente indtil videre.

Hvad er beregningsprocenten/realrenten?

En ejendom med hjemfaldspligt bør være billigere at købe end en ejendom uden hjemfaldspligt. Når ejendommen købes billigere, kan køberen vælge at bruge de penge han har fået huset billigere til at købe huset fri af hjemfaldsklausulen.

Det er dog aldrig et krav, at deklarationen om hjemfaldspligt aflyses ved et salg af ejendommen.

Beregningsrenten kan sammenlignes med en bankrente. Det er den rente, der skal til, for at et beløb, som du sætter i banken i dag, skal nå at vokse til det beløb, som det vil koste ejeren at købe huset af kommunen i hjemfaldsåret.

Prisen, som ejeren af ejendommen skal betale kommunen til den tid, beregnes ud fra den aktuelle ejendomsvurdering. Da ejendomsvurderingerne er lavere nu end den har været i mange år, og den nu forventes at stige frem til hjemfaldsårene, forventes der allerede her at være en gevinst at hente for husejeren ved at købe sig fri af klausulen før tid, i forhold til, hvad huset må forventes at være værd i hjemfaldsåret.

I realiteten beregnes nutidsværdien af ejendommen ved den gældende ejendomsvurdering. 

Populært sagt kan man sige, at såfremt at ejeren vælger at købe ejendommen fri af klausulen tidligere, fratrækkes renten i rabat for hvert år tidligere, ejeren vælger at frikøbe sig i forhold til hvornår ejendommen hjemfalder til kommunen.

Stigning i vurderingen af ejendommen medfører en stigning i frikøbsbeløbet

I tidsrummet fra andet halvår 2021 og frem mod 2023 forventes de nye vurderinger af landets ejendomme at blive udsendt fra Vurderingsstyrelsen for så vidt angår ejerboliger.

Det forventes, at de nye vurderinger, såvel grundvurderinger som ejendomsvurderingerne, vil stige, hvilket vil påvirke de beløb, der skal betales for at frikøbe ejendommene fra servitut om hjemfaldspligt.

Når ejeren af en ejendom har modtager den nye vurdering fra Vurderingsstyrelsen, skal frikøbsbeløbet beregnes med udgangspunkt i den nye vurdering.

Kan man selv beregne frigørelsesafgiften?

Ja - Frigørelsesafgiften beregnes efter følgende formel:

Frigørelsesafgift = Offentlig vurdering  x  (1 + r)-n

r = realsatsen, som er fastsat til 3% p.a. indtil videre

n er antallet at terminer til ejendommen hjemfalder til kommunen.

Ved brug af rentetabel fx Erlang C er størrelsen.

(1 + r)-n tabellagt i rentetabel 2.

Kontakt os gerne for en beregning af frigørelsesafgiften, så du er helt sikker på, at alle oplysninger, som lægges til grund for beregningen, er korrekte.

Hvad var betingelserne for at overtage rettighederne til hjemfaldsklausulerne fra København?

Ballerup Kommune forpligtede sig til at afregne 30% til Københavns Kommune.

For ejendomme med hjemfald i år 2050 skal Ballerup Kommune betale 40 pct. af frikøbssummen til Københavns Kommune på grund af Københavns bedre rettigheder til disse klausuler.

Fra 1993 til i dag har mange boligejere valgt at frikøbe deres ejendommen fra hjemfaldspligten.

Det bemærkes, at frikøb af en ejendom ikke er en ret ejerne har, men et tilbud Ballerup kommune kan give ejerne, såfremt kommunen vil lade den pågældende ejendom frikøbe.

Kommunens beregning og vurdering i forbindelse med hjemfaldspligter er ikke en forvaltningsafgørelse, der kan klages til anden administrativ myndighed.

Hjemfaldsklausulerne på ejendomme i Ballerup Kommune udløber som nævnt i 2040, 2050 og 2060.

Fem år inden skal Ballerup Kommune meddele, hvorvidt de ønsker at købe ejendommen tilbage til den oprindelige pris. Denne pris vil normalt ligge på mellem 800 – 1.500 kr. Sker dette ikke, bliver klausulen automatisk forlænget med 10 år. Og sådan kan det fortsætte med ti års mellemrum. Hvis kommunen vælger at gøre brug af klausulen, skal borgeren sælge ejendommen til kommunen for den oprindelige pris. Herefter ejer kommunen naturligvis ejendommen.

Hvad betyder ændringen af realrenten fra 4 pct. til 3 pct.?

Den 30. marts 2012 ændrede Københavns Kommune beregningsrenten fra 4 pct. til 3 pct. Denne ændring i realrente valgte Ballerup Kommune at følge.

Kommunerne er forpligtet til at forvalte kommunens, og dermed borgernes penge, bedst muligt. Så når realrenten i samfundet nu er så lav, var det en naturlig del at justere beregningsrenten, så den bedre passer til det renteniveau, som der er i samfundet i dag.

Renteændringen betød, at det efter 1. april 2012 blev dyrere at frikøbe ejendommene.

Som tidligere nævnt er det helt frivilligt om borgerne vil benytte kommunens tilbud om muligheden for at købe sig fri af hjemfaldspligten. Såfremt at man vælger ikke at gøre dette, så fortsætter man med at bo i sit hus på de samme forudsætninger, som man hele tiden har gjort indtil kommunen overtager ejendommen.

Man kan naturligvis blive boende i sit hus indtil kommunen overtager ejendommen i hjemfaldsåret.

Man kan frikøbe sin ejendom på et senere tidspunkt, hvis man ønsker det.

Man skal imidlertid være opmærksom på, at frigørelsesafgiften er påvirket af flere faktorer. Frigørelsesafgiften påvirkes af flere faktorer, som også er tidligere beskrevet, nemlig den offentlige ejendomsvurdering, realrenten og antallet af år til ejendommen hjemfalder til kommunen.

Det vil sige, at såfremt at den offentlige ejendomsværdi stiger, vil frigørelsesafgiften stige. Frigørelsesafgiften vil ligeledes stige år efter år på grund af, at der er færre år til hjemfaldsåret. Såfremt at realrenten igen nedsættes, vil dette også medføre en stigning i frigørelsesafgiften.

En nedsættelse af frigørelsesafgiften vil ske, hvis den offentlige ejendomsværdi nedsættes, og/eller hvis realrenten sættes op. Dette vil dog blive helt eller delvist blive modsvaret af de færre år til hjemfaldsåret.

Som det ser ud nu, er det meget tvivlsomt, at de offentlige ejendomsvurderinger vil falde og at realrenten sættes op. 

Enten har man købt med fuldt åbne øjne, eller også har man fået dårlig rådgivning af ejendomsmægler og/eller advokat.

Såfremt at det sidste er tilfældet, er det en sag mellem borgeren og ejendomsmægleren/advokaten, idet disse har pligt til at informere og rådgive omkring hjemfaldspligten på ejendommen.

Det er ikke et krav at købe sig fri af hjemfaldspligten. Det er helt frivilligt. Og hvis man vælger ikke at tage i mod tilbuddet, så fortsætter man med at bo i sit hus, som man har gjort hidtil, indtil ejendommen hjemfalder til kommunen. 

Kan Kommunen ikke bare slå en streg over hjemfaldspligten?

Kommunerne har pligt til at passe på kommunens og dermed borgernes penge. Samtidig siger loven, at alle skal behandles lige. Derfor må Ballerup Kommune ikke forære et økonomisk aktiv til en lille gruppe borgere. Ballerup Kommune kan således ikke give afkald på rettighederne på hjemfaldet. 

Kontakt Center for Økonomi på e-mail okonomi@balk.dk.

Kontakt Center for Økonomi på e-mail okonomi@balk.dk.