Beboerklagenævn - almene boligforeninger

Beboerklagenævn for Ballerup og Furesø Kommuner

Hvad er Beboerklagenævnet?

Alle kommuner har et beboerklagenævn, som kan træffe afgørelser i tvister (uenigheder) mellem lejere og udlejere af almennyttige boliglejemål. (Boligforeninger)

Det koster et gebyr at indbringe en sag for (167 kr. i 2024). Gebyret tilbagebetales ikke uanset udfaldet af en eventuel sag.

Beboerklagenævnet for Ballerup og Furesø Kommuner behandler sager hvor lejemålet er beliggende i en af de to kommuner.

Bor du til leje i et privat lejemål, behandles sagen i huslejenævnet.

Sager behandles på opfordring af lejer eller udlejer

Nævnet træder kun i funktion, hvis en lejer eller udlejer indbringer en sag. Nævnet tager aldrig en sag op på egen hånd. Som udgangspunkt behandler nævnet kun sager, hvor der er en tvist mellem lejer og udlejer.

Beboerklagenævnet er ikke til for at partsrådgive lejer eller udlejer. Hvis lejer eller udlejer har et spørgsmål, der ikke drejer sig om en konkret sag, må de søge hjælp hos en advokat, retshjælp eller en lejer/udlejer organisation.

Beboerklagenævnets kompetence

Beboerklagenævnet træffer alene afgørelse om de spørgsmål, der ifølge almenlejeloven og bekendtgørelse om drift af almene boliger hører under nævnets kompetence.

Såfremt nævnet modtager en sag, som ikke hører under nævnets kompetence, vil nævnet afvise sagen og henvise parterne til eventuelt at indbringe sagen for boligretten. Byretten kaldes for boligretten, når den behandler sager om lejeforhold. Der er i disse tilfælde lægdommere med i domsforhandlingen. 

Beboerklagenævnet består af en juridisk formand og to sagkyndige medlemmer.

Formanden er jurist og beskikkes direkte af indenrigs- og boligministeriet efter indstilling fra byrådet. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler. De to sagkyndige medlemmer, der repræsenterer henholdsvis lejer og udlejer, udpeges af byrådet efter indstilling fra henholdsvis lejerforeninger og de større grundejerforeninger i de kommuner, som indgår i det fælles nævn. De to medlemmer skal være kendt med huslejeforhold.

I sager om overtrædelse af husorden eksempelvis sager om støj, husdyrhold og chikane, tiltrædes nævnet af en social sagkyndig fra lejers kommune. Den socialt sagkyndige deltager for at sikre, at der tages de fornødne sociale hensyn. Den social sagkyndige har ikke stemmeret i nævnet.   

Nævnets medlemmer udpeges for en periode på op til fire år.

Nævnets medlemmer:

Beboerklagenævnet kan træffe afgørelse ved uenighed mellem lejer og udlejer (i almene boligforeninger), når det lejede anvendes helt eller delvist til beboelse.

De forskellige typer af sager:

• Husordensovertrædelser/ overtrædelse af ordensreglement
• Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning samt tilbagebetaling af depositum
• Boligens stand ved indflytning og i lejeperioden
• Overholdelse af formelle regler for varsling af lejeforhøjelser
• Råderet, herunder retten til at foretage installationer og lave forbedringer i lejemålet
• Indsigelser over vand- og varmeregnskaber
• Betaling for fællesantenne og adgang til teletjenester
• Retten til fremleje, fortsættelse eller bytte af lejemål
• Lovligheden af beslutninger truffet af de beboerdemokratiske organer.

Beboerklagenævnet kan bl.a. ikke behandle:

Beboerklagenævnet behandler ikke sager om leje af lejemål i private udlejningsejendomme. Disse sager behandles af Huslejenævnet.

• Sager om erhvervslejemål
• Tvist mellem lejer og udlejer i private udlejningsejendomme
• Spørgsmål om lejens størrelse
• Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede
• Spørgsmål om, beboerdemokratiske beslutninger er hensigtsmæssige
• Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede
• Partsrådgivning.

Hvis beboerklagenævnet vurderer, at der er behov for egentlig bevisførelse i forbindelse med en sag, eksempelvis vidneafhøringer, syn og skøn mv. kan nævnet afvise sagen og henvise parterne til boligretten.

Inddrivelse af betalingskrav

Nævnet kan ikke hjælpe parterne med at få inddrevet deres betalingskrav fra den anden part, selvom nævnet har truffet afgørelse om, at en af parterne er forpligtet til at tilbagebetale et beløb til den anden part. I disse tilfælde må den pågældende gå til en advokat, retshjælp eller en lejer/udlejer organisation for at få hjælp.  

Boligretten og fogedretten

Hvis nævnet ikke har kompetence til eller har afvist en sag, kan parterne indbringe sagen for boligretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende, medmindre hvis sagen vedrører inddrivelse af et anerkendt betalingskrav, så skal sagen sendes til fogedretten i den retskreds hvor skyldneren bor.  

Mere om retskredse, boligretten og fogedretten mv. se www.domstol.dk

Sagerne i beboerklagenævnet behandles skriftligt. Det betyder, at indbringelse af en sag skal ske skriftligt men en præcisering af, hvad nævnet skal tage stilling til.

Derudover skal der vedlægges eller vedhæftes kopi af lejekontrakt, opgørelser og andre bilag i sagen, som kan være af interesse for nævnet.

Eksempler på relevante bilag:

• Lejekontrakt og tillæg til kontrakten
• Indflytnings- og udflytningsrapport
• Foreløbig- og endelig flytteopgørelse med kopi af faktura
• Billeder fra lejemålet med beskrivelse. Eks. hvilket rum, og hvad fotoet skal oplyse nævnet om.
• Forbrugsregnskaber, hvis der er en tvist om forbrug.
• Korrespondance mellem parterne, som relaterer sig til sagen.

Klagen/indbringelsesskrivelse samt bilag sendes til beboerklagenævnets sekretariat naevn@balk.dk eller pr. post:

Beboerklagenævnet, Politik og Ledelse

Ballerup Kommune

Hold-an Vej 7

2750 Ballerup

Hvis du oplyser din e-mail-adresse, vil vi i størst muligt omfang kontakte dig pr. e-mail. Hvis du er bekendt med modpartens e-mail-adresse, bedes du ligeledes oplyse denne.

Har du spørgsmål til hvordan du indbringer en sag, er du naturligvis velkommen til at kontakte sekretariatet.

Gebyr

Det koster 167 kr. (i 2024) at få en sag behandlet. Beløbet reguleres den 1. januar hvert år.

Gebyret indbetales på følgende konto: Reg.nr: 4316 - Konto nr.: 3000478

Husk tydelig angive navn og adresse. Dokumentation for indbetalingen skal vedlægges klagen.

Gebyret refunderes ikke, selv om du får medhold i klagen.

Sagsforløbet for en typisk beboerklagenævnssag

Sekretariatet for Beboerklagenævnet bekræfter modtagelsen af den indbragte sag. Når nævnet har registreret indbetaling af sags gebyr, starter den endelige behandling af sagen.

Den skriftlige klage med bilag sendes til modparten til udtalelse. Fristen for svar er som udgangspunkt 2 uger. Modparten kan dog i nogle tilfælde få fristforlængelse.

Når beboerklagenævnet har modtaget svar fra klageren, vil sagsbehandleren vurdere, om der skal indhentes yderligere oplysninger i sagen. Alle oplysninger, der er af betydning for nævnets afgørelse, bliver forelagt for sagens parter til udtalelse.

Hvis det bliver nødvendigt at besigtige lejligheden/ejendommen, vil udlejer og lejer – og deres eventuelle repræsentanter få besked herom med mindst 1 uges varsel.

Når sagen er tilstrækkeligt oplyst, vil nævnet træffe afgørelse i sagen. Nævnet holder som udgangspunkt møde 1 gang i måneden med undtagelse af juli måned.

Hvis en af parterne er utilfredse med nævnets afgørelse, kan afgørelsen inden fire uger indbringes for boligretten. Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning, som indleveres til Boligretten i den retskreds, hvor lejemålet er beliggende.

Indbringelse kan ikke ske ved henvendelse til Beboerklagenævnet.

Parterne kan eventuelt søge hjælp hos en advokat, retshjælp eller en lejer/udlejer organisation.

Beboerklagenævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejeren og lejeren er parter i en eventuel retssag.  Nævnet anmoder dog om at blive underrettet om sagens indbringelse for boligretten.

Almene boligorganisationer og større lejerforeninger i Ballerup Kommune og

Furesø Kommune opfordres hermed til at indstille medlemmer til Beboerklagenævnet.

Ballerup Kommunalbestyrelse skal vælge 1 medlem og 1 suppleant til Beboerklagenævnet efter indstilling fra de almene boligorganisationer, der har afdelinger i de to kommuner, og Furesø Byråd skal vælge 1 medlem og 1 suppleant efter indstilling fra de større lejerforeninger i de to kommuner.

Medlemmer og suppleanter skal 

• have kendskab til almene boligforhold og skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2 og 3, i lov om leje 
• være myndige og uberygtede 
• må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7
• deres bo må ikke være under konkursbehandling.

Ophører nogen af de nævnte betingelser med at være opfyldt, tilbagekaldes

beskikkelsen.

Valget gælder for perioden 1. januar 2022 – 31. december 2025.

Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som

har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for

at blive beskikket. Et medlem kan udtræde efter at være fyldt 67 år.

Opmærksomheden henledes på ligestillingslovens § 10 a, stk. 1, hvorefter

der skal indstilles både en mand og en kvinde. Hvis der stilles forslag om

flere medlemmer, skal der foreslås lige mange kvinder og mænd. Foreningen/boligorganisationen kan fravige bestemmelsen i stk. 1, hvis der foreligger særlige grunde. Begrundelsen skal fremgå af indstillingerne.

Indstillinger skal være indsendt til Ballerup Kommunalbestyrelse, Rådhuset, Hold-an Vej 7, 2750 Ballerup eller borger@balk.dk med kopi til wega@balk.dk senest den 1. november 2021.