Huslejenævn - privat udlejning

Huslejenævnet for Ballerup og Furesø Kommuner

Hvad er huslejenævnet?

Alle kommuner har et huslejenævn, som kan træffe afgørelser i tvister (uenigheder) mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme.

Det koster et gebyr at indbringe en sag for Huslejenævnet (357 kr. i 2024). Gebyret tilbagebetales ikke uanset udfaldet af en eventuel sag. Dog koster det 596 kr. i 2024 at få en forhåndsgodkendelse af lejen efter lejelovens § 132, stk. 2.

Huslejenævnet for Ballerup of Furesø Kommuner behandler sager, hvor lejemålet er beliggende i en af de to kommuner.

Bor du til leje i en almen bolig (boligforening), behandles sagen i beboerklagenævnet.

Forhåndsgodkendelse af gennemgribende forbedring af lejemålet

Før du gennemgribende forbedrer et lejemål med henblik på at hæve huslejen, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet  har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra, at vi har modtaget anmodning og dokumentation for gebyr. 

Det koster 4.552 kr. i 2024 at indbringe en sag for nævnet (pr. lejemål).”

Sager behandles på opfordring af lejer eller udlejer

Nævnet træder kun i funktion, hvis en lejer eller udlejer indbringer en sag. Nævnet tager aldrig en sag op på egen hånd. Som udgangspunkt behandler nævnet kun sager, hvor der er en tvist mellem lejer og udlejer.

Huslejenævnet er ikke til for at partsrådgive lejer eller udlejer. Hvis lejer eller udlejer har et spørgsmål, der ikke drejer sig om en konkret sag, må de søge hjælp hos en advokat, retshjælp eller en lejer/udlejer organisation.

Huslejenævnets kompetence

Huslejenævnet træffer alene afgørelse om de spørgsmål, der ifølge lov om boligforhold og lejeloven hører under nævnets kompetence.

Såfremt nævnet modtager en sag, som ikke hører under nævnets kompetence, vil nævnet afvise sagen og henvise parterne til at indbringe sagen for boligretten. Boligretten kaldes for byretten, når den behandler sager om lejeforhold. Der er i disse tilfælde lægdommere med i domsforhandlingen.

Normtal for 2025

Nævnet besluttede på sit møde den 23. august 2024, at normtallet for 2025 skal fastsættes til 3.850 kroner ekskl. moms pr. boliglejemål.

Huslejenævnet består af en juridisk formand og to sagkyndige medlemmer.

Formanden er jurist og beskikkes direkte af indenrigs- og boligministeriet efter indstilling fra byrådet. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler. De to sagkyndige medlemmer, der repræsenterer henholdsvis lejer og udlejer, udpeges af byrådet efter indstilling fra henholdsvis lejerforeninger og de større grundejerforeninger i de kommuner, som indgår i det fælles nævn. De to medlemmer skal være kendt med huslejeforhold.

I sager om overtrædelse af husorden eksempelvis sager om støj, husdyrhold og chikane, tiltrædes nævnet af en social sagkyndig fra lejers kommune. Den socialt sagkyndige deltager for at sikre, at der tages de fornødne sociale hensyn. Den social sagkyndige har ikke stemmeret i nævnet.   

Nævnets medlemmer udpeges for en periode på op til fire år.

Nævnets medlemmer:

Huslejenævnet kan træffe afgørelse ved uenighed mellem lejer og udlejer, når det lejede anvendes helt eller delvist til beboelse.

Lejemålet kan være en almindelig lejlighed i en udlejningsejendom, en udlejet ejerlejlighed, en andelslejlighed, eller et udlejet parcel- eller rækkehus. Det udlejede kan også være et værelse som enten er en del at udlejers egen bolig eller et såkaldt klubværelse, hvilket vil sige et separat enkeltværelse.

Fremleje af de nævnte boligtyper er også omfattet af nævnets kompetence.

De forskellige typer af sager:

• Huslejens størrelse
• Forhåndsgodkendelse af leje inden lejeaftale er indgået, jf. lejelovens §132, stk. 2.
• Lejeforhøjelser
• Depositum
• Forudbetalt leje
• Udlejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse
• Lejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse
• Tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning
• Forbedringsarbejder
• Lejers betaling for varme, vand, el og antennebidrag
• Varme-, vand-, el- og antenneregnskaber
• Regnskaber for konti til indvendig og udvendig vedligeholdelse
• Husordenssager.

De tvister som Huslejenævnet kan behandle fremgår af lejelovens §§ 52, 55, 63, 82, 87, 92, stk. 1 og 2, 108, stk. 1, 114, stk. 1, 130, stk. 4, 134, 139, 147, stk. 1, og 155, samt andelsboliglovens § 4, stk. 9.

Nævnet kan ikke behandle sager om:

• Opsigelse og ophævelse af lejemål
• Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet
• Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede
• Udlejerens ret til adgang til det lejede

I sager som disse er det alene domstolene, der kan træffe afgørelse.

Inddrivelse af betalingskrav

Nævnet kan ikke hjælpe parterne med at få inddrevet deres betalingskrav fra den anden part, selvom nævnet har truffet afgørelse om, at en af parterne er forpligtet til at tilbagebetale et beløb til den anden part. I disse tilfælde må den pågældende gå til en advokat, retshjælp eller en lejer/udlejer organisation for at få hjælp.  

Boligretten og fogedretten

Hvis nævnet ikke har kompetence til eller har afvist en sag, kan parterne indbringe sagen for boligretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende, medmindre hvis sagen vedrører inddrivelse af et anerkendt betalingskrav, så skal sagen sendes til fogedretten i den retskreds hvor skyldneren bor.  

Mere om retskredse, boligretten og fogedretten mv. se www.domstol.dk

Sagerne i huslejenævnet behandles skriftligt. Det betyder, at indbringelse af en sag skal ske skriftligt men en præcisering af, hvad nævnet skal tage stilling til.

Derudover skal der vedlægges eller vedhæftes kopi af lejekontrakt, opgørelser og andre bilag i sagen, som kan være af interesse for nævnet.

Eksempler på relevante bilag:

• Lejekontrakt og tillæg til kontrakten
• Indflytnings- og udflytningsrapport
• Foreløbig- og endelig flytteopgørelse med kopi af faktura
• Billeder fra lejemålet med beskrivelse fx hvilket rum, og hvad fotoet skal oplyse nævnet om
• Forbrugsregnskaber, hvis der er en tvist om forbrug
• Korrespondance mellem parterne, som relaterer sig til sagen.

Klagen/indbringelsesskrivelse samt bilag sendes til huslejenævnets sekretariat naevn@balk.dk eller pr. post:

Ballerup Kommune

Huslejenævnet, Politik og Ledelse

Hold-an Vej 5-7

2750 Ballerup

Hvis du oplyser din e-mail-adresse, vil vi i størst muligt omfang kontakte dig pr. e-mail. Hvis du er bekendt med modpartens e-mail-adresse, bedes du ligeledes oplyse denne.

Har du spørgsmål til hvordan du indbringer en sag, er du naturligvis velkommen til at kontakte sekretariatet.

Gebyr 357 kr.

Det koster 357 kr. at få en sag behandlet. Beløbet reguleres den 1. januar hvert år.

Gebyret indbetales på følgende konto: Reg.nr: 4316 - Konto nr.: 3000478

Husk tydelig angive navn og adresse på det lejemål, som sagen vedrører. Dokumentation for indbetalingen skal vedlægges klagen.

Gebyret refunderes ikke, selv om du får medhold i klagen. 

Sagsforløbet for en typisk huslejenævnssag

Sekretariatet for Huslejenævnet bekræfter modtagelsen af den indbragte sag. Når nævnet har registreret indbetaling af sags gebyr, starter den endelige behandling af sagen.

Den skriftlige klage med bilag sendes til modparten til udtalelse. Fristen for svar er som udgangspunkt to uger. Modparten kan dog i nogle tilfælde få fristforlængelse.

Når huslejenævnet har modtaget svar fra klageren, vil sagsbehandleren vurdere, om der skal indhentes yderligere oplysninger i sagen. Alle oplysninger, der er af betydning for nævnets afgørelse, bliver forelagt for sagens parter til udtalelse.

Hvis det bliver nødvendigt at besigtige lejligheden/ejendommen, vil udlejer og lejer – og deres eventuelle repræsentanter få besked herom med mindst en uges varsel.

Når sagen er tilstrækkeligt oplyst, vil nævnet træffe afgørelse i sagen. Nævnet holder som udgangspunkt møde en gang i måneden med undtagelse af juli måned.    

Hvis en af parterne er utilfredse med nævnets afgørelse, kan afgørelsen inden fire uger indbringes for boligretten. Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning, som indleveres til Boligretten i den retskreds, hvor lejemålet er beliggende.

Indbringelse kan ikke ske ved henvendelse til huslejenævnet. Parterne kan eventuelt søge hjælp hos en advokat, retshjælp eller en lejer/udlejer organisation.

Huslejenævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejeren og lejeren er parter i en eventuel retssag.  Nævnet anmoder dog om at blive underrettet om sagens indbringelse for boligretten.

De større udlejerforeninger og lejerforeninger i Ballerup Kommune og Furesø Kommune opfordres hermed til at indstille medlemmer til Huslejenævnet. 

Ballerup Kommunalbestyrelse skal vælge 1 medlem og 1 suppleant til Huslejenævnet efter indstilling fra de større lejerforeninger i de to kommuner, og Furesø Byråd skal vælge 1 medlem og 1 suppleant efter indstilling fra de større udlejerforeninger i kommunerne. 

Medlemmer og suppleanter skal: 

• have kendskab til almene boligforhold og skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2 og 3, i lov om leje
• være myndige og uberygtede
• må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7
• deres bo må ikke være under konkursbehandling. 

Ophører nogen af de nævnte betingelser med at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Valget gælder for perioden 1. januar 2022 – 31. december 2025.



Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket. Et medlem kan udtræde efter at være fyldt 67 år.

Opmærksomheden henledes på ligestillingslovens § 10 a, stk. 1, hvorefter der skal indstilles både en mand og en kvinde. Hvis der stilles forslag om flere medlemmer, skal der foreslås lige mange kvinder og mænd. Foreningen/boligorganisationen kan fravige bestemmelsen i stk. 1, hvis der foreligger særlige grunde. Begrundelsen skal fremgå af indstillingerne.

Indstillinger skal være indsendt til Ballerup Kommunalbestyrelse, Rådhuset, Hold-an Vej 7, 2750 Ballerup eller borger@balk.dk med kopi til wega@balk.dk senest den 1. november 2021.