Sammendrag
Ejerne af matr. nr. 25a, Måløv By, Måløv, Fuglehavevej 29A og 29B har ansøgt om landzonetilladelse til anvendelsesændring af en tidligere driftsbygning for at etablere en skovbørnehave på ejendommen. Etablering af skovbørnehaven forudsætter, at der gives landzonetilladelse til at nedrive bygningen på 68 m² og opføre en ny bygning på 96 m² som erstatning for den eksisterende. Indtil den nye bygning er opført og kan tages i anvendelse, ønskes der landzonetilladelse til tre mobile skurvogne, hvor skovbørnehaven kan etableres midlertidigt.
Administrationen anbefaler, at der gives landzonetilladelser.
Baggrund
Hovedformålet med landzonebestemmelserne er at hindre byspredning og friholde det åbne land for spredt bebyggelse, som ikke er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug mv. Området er beliggende i landzone, og der må ikke uden Kommunalbestyrelsens tilladelse foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af ubebyggede arealer uden en landzonetilladelse, jf. planlovens § 35, stk. 1.
Området er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelse 8.F10, der i hovedtræk fastlægger områdets anvendelse til rekreative formål, ferie-og fritidsformål, daginstitutioner og offentlige formål. Under særlige bestemmelser er det anført, at der kan opføres eller indrettes bebyggelse samt etableres anlæg til fritidsaktiviteter.
Området er beliggende indenfor fingerplanens udpegning til indre grøn kile. De grønne kiler bliver varetaget ved administration af landzonebestemmelserne.
Ejendommen er omfattet af en skovbyggelinje jf. naturbeskyttelseslovens § 17. Formålet med naturbeskyttelsesloven § 17 bliver varetaget ved administrationen af landzonebestemmelserne. Området er udpeget som økologisk forbindelse i kommuneplan 2013-2025 for Ballerup Kommune. Det fremgår af kommuneplanen, at der i de økologiske forbindelser som hovedregel ikke må planlægges eller gennemføres byggeri og anlæg ud over det, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri eller inddrage arealer til byudvikling, råstofindvinding og placering af ren jord.
En privat leverandør, som ønsker at etablere en privatinstitution efter dagtilbudslovens § 19, stk. 5, har etableringsret, hvis leverandøren kan sandsynliggøre, at den kan leve op til de kvalitetskrav, der stilles til dagtilbud efter dagtilbudsloven, og de kravspecifikationer for privatinstitutioner, som kommunen har opstillet, jf. dagtilbudslovens § 20. Privatinstitutionen kan inden for rammerne af ovenstående beslutte at drive institutionen som en skovbørnehave. Center for Skoler, Institutioner og Kultur foretager en vurdering heraf. Kvalitetskravene relaterer sig bl.a. til bygningens indretning og kan ikke vurderes, før byggeriet er opført, og der er givet en ibrugtagningstilladelse. For at opnå denne, skal der gives en landzonetilladelse og efterfølgende en byggetilladelse. Udover kvalitetskravene til bygningens fysiske indretning stiller Center for Skoler, Institutioner og Kultur bl.a. krav til ledelsens og personales kvalifikationer samt til personalenormeringer. Alle disse krav fremgår af Ballerup Kommunes hjemmeside.
Sagsfremstilling
Ejerne af ejendommen Fuglehavevej 29A og 29B har ansøgt om at etablere en skovbørnehave for 24 børnehavebørn og 6 vuggestuebørn. Ejerne har på nuværende tidspunkt fået godkendt en pasningsordning af Ballerup kommune, hvor de har 2 børn i dagpleje på ejendommen. Ejeren ønsker at skabe en skovbørnehave, hvor der er fokus på udeliv og natur, som ramme for børns udvikling og trivsel.
Ejerne købte ejendommen for 2 år siden med et ønske om at kunne etablere en skovbørnehave. Ejendommen er på 19.543 m² og har Jonstruplejren som nabo i det vestlige skel. Mod nord ligger Hareskoven (Furesø Kommune), som er fredskov og Natura 2000-område. Hele området er omfattet af en skovbyggelinje. Overfor ejendommen, på adressen Fuglehavevej 122 har Ballerup kommune siden 1997 udlejet et hus til en udflytterbørneinstitution fra København. Denne anvendelse stopper primo 2025.
Ejer har to selvstændige boliger på ejendommen fra henholdsvis 1967 og 2004. Ejerne bor i den ene bolig og den anden bolig anvendes til en ældre generation. Boligen fra 2004 er bygget som erstatning for den oprindelige bygning fra 1880. Hertil hører der en driftsbygning på 68 m², som er opført omkring 1880.
Det er driftsbygningen på 68 m², der ansøges om at nedrive for efterfølgende at opføre en bygning på 96 m². Den gamle driftsbygning er utidssvarende og ikke i en stand, hvor det er rentabelt at renovere, så den kan opfylde gældende regler i bygningsreglementet. Den nye bygning skal anvendes til skovbørnehavens nødvendige indendørs faciliteter, som for eksempel toiletter, køkken, personalerum og garderobe. Velfærdsfaciliteterne er nødvendige for at kunne overholde krav til arbejdsstedets indretning. Skovbørnehaver er omfattet af almindelige arbejdsmiljøregler jf. Arbejdsmiljølovgivningen.
Den nye bygning opføres på omtrent samme byggefelt, som den eksisterende og med samme udtryk som beboelsen fra 2004, så bebyggelsen som helhed stadig fremstår som en traditionel gårdbebyggelse. En ændret anvendelse til skovbørnehave i en ny genopført bebyggelse kræver landzonetilladelse jf. § 35. stk. 1. I vejledning til administration af planloven (2019) oplyses det, at der bør meddeles landzonetilladelse til institutioner, der kan indrettes i eksisterende bygninger. I Landsplandirektivet (2022) fastsættes det, at der i de grønne kiler kan opføres nye og tidssvarende bygninger under en række forudsætninger, når det er til rekreative formål som naturskoler og skovbørnehaver.
Som midlertidig løsning, indtil byggeriet er opført, ansøges der om landzonetilladelse til at opstille tre mobile skurvogne på ejendommen. Skurvognene vil blive placeret i haven mellem de to boliger og vil fungere som midlertidig base for den nye skovbørnehave, således at opstart kan påbegyndes inden byggeriet er færdigt. Adgang til ejendommen kan ske via Fuglehavevej eller Fuglehavesti.
Ejeren oplyser, at det er nødvendigt at opbygge en børnegruppe for at vise at der er de fornødne børn og forældre i nærområdet til at støtte op om konceptet på den længere bane, så de kan bekræfte de fonde, der skal finansiere byggeriet af den permanente bygning.
Fuglehavevej er en offentlig vej med en vejbredde på 12 meter inden den, efter 400 meter, indsnævres til en bredde på 2,7 meter. Det er på denne strækning, at Fuglehavevej 29A og 29B ligger. På den smalle strækning er selve vejmatriklen 4,0-5,0 meter bred, men udnyttes ikke fuldt. Langs Fuglehavevej før indsnævring af vejen er der mulighed for at parkere med bil på en 30 meter lang strækning. Det er på denne strækning, at børn fra udflytterbørnehaven fra København ankommer og afhentes i bus. Ligeledes anvendes strækningen som parkering for skovens gæster. Herfra er der ca. 200 meter for gående til Fuglehavevej 29A og 29B. Ejer har foreslået samme princip for aflevering og afhentning af børn til deres skovbørnehave.
Der er fem private ejendomme, der har adgang via Fuglehavevej, hvoraf de to ejendomme ligger før ansøgers. Den sidste ejendom på vejen anvender formentlig Kildesvinget som adgangsvej. Den snævre del af Fuglehavevej er ikke egnet til yderligere trafik på grund af bredden. Der er ikke plads til, at modkørende biler krydser hinanden på vejen, eller at bløde trafikanter kan være på vejen på samme tidspunkt som biler. Der er i alt fem steder på strækningen, hvor der er mulighed for at trække væk fra vejen og gøre ophold, selv om oversigtsforholdene er begrænsede. Trafikken på vejen er dog yderst begrænset, da der kun er tilladt kørsel til ejendommene.
Der er på ejers ejendom mulighed for parkering og vendeplads langs adgangsvejen til den bagerste bolig 29A.
Administrationens vurdering
Administrationen vurderer, at placeringen af en skovbørnehave i området er mulig, idet kommuneplanen udlægger området til daginstitutioner og rekreative formål. Der er masser af oplevelser i naturen omkring ejendommen, som kan udnyttes af en skovbørnehave, og naboejendommen har været benyttet af en udflytterbørnehave siden 1997. Ejendommen ligger godt placeret mellem natur og boligområder foruden udviklingsområdet Jonstruplejren. Der er langt til naboerne, og fra den nye bygning til nærmeste beboelse er der 100 meter. Af samme årsag er der ikke udført naboorientering jf. Planlovens §35, stk. 5. Den nye bygning opføres på omtrent samme byggefelt som driftsbygningen og i tæt tilknytning til eksisterende bolig. Som helhed vil bygningerne fremstå som en trelænget gård i tråd med de øvrige bebyggelser på vejen.
Det vurderes ikke, at opførelsen af den nye bygning har væsentlig betydning for området eller landskabet, da bygningen ikke ændrer placering og ligger naturligt ved beboelsesbygningen. Den samlede bebyggelse er kun synlig fra Fuglehavevej, da modsatte side af vejen primært er tæt bevokset med skov og krat, hvilket hindrer udsyn mod det åbne landskab. Placeringen af tre midlertidige skurvogne i en privat have, hvor de ikke syner væsentligt, vil i en kortere periode vurderes som acceptabel. Det anbefales, at der stilles vilkår om naturlig farve på vognene samt en tidsbegrænsning af opstillingen på 3 år, evt. med en fjernelsesdeklaration.
Der har siden 1997 været en udflytterbørnehave på Fuglehavevej 122. Såfremt samme princip overføres til skovbørnehavens børn, er det administrationens vurdering, at de trafikale forhold vedrørende adgang til ejendommen ikke er en udfordring.
Tilføjet efter møde i Klima og Miljøudvalget den 13. august 2024
Udvalget har forespurgt, om grundejer i stedet kan bygge den permanente bygning på eksisterende sokkel, alternativt om udvidelsen kan opføres som midlertidigt byggeri. Det er ikke muligt at genanvende soklen ved nybyggeri, da soklen er af kampesten og ikke vil kunne leve op til energikravene i BR18. Derudover vil det være spild af ressourcer og ikke økonomisk rentabelt at opføre nyt byggeri for senere at rive det ned med de krav, der stilles til byggeri i dag.
Det kan yderligere oplyses, at væggene på den ældre eksisterende bygning ca. er 10 cm tykke. Ved en nyopførelse på sokkelareal skal væggene opføres efter bygningsreglementets krav, og med isolering får væggene en tykkelse på 45 cm., hvorved en del af de nuværende m² går tabt inde i bygningen, da gulvarealet bliver mindre. Det er derfor ejer ønsker en udvidelsen af bygningen.
Udvalget har desuden spurgt til parkeringsforholdene på ejendommen. Der er mulighed for parkering på ejendommen, hvor der er afsat 9 parkeringspladser. Heraf 4 pladser tilhørende de to boliger og de sidste 5 afsat til skovbørnehavens personale.
Beboerne på Fuglehavevej 21 og 23 har været partshørt vedrørende de ændrede trafikforhold, da administrationen har vurderet, at de kan have en individuel og væsentlig interesse i sagen. Som de eneste har de overkørsel ud til Fuglehavevej, lige før den indsnævres. Det er også i det område, hvor der kan parkeres på offentlig vej.
Parterne har fremsendt fælles bemærkninger til sagen, især omhandlende både eksisterende og fremtidige trafikforhold.
Grundejerforeningen har ikke været partshørt, da de ikke er vurderet som part i sagen. Der er modtaget bemærkninger til sagen fra grundejerforeningen, og de indgår i sagen.
Det er administrationens vurdering, at de forhold, som vedrører almen trafik og parkering i området, ikke kan undgås, da Fuglehavevej er en offentlig vej. Se bemærkningerne til sagen, som er vedlagt som resume af høringssvar. Der har været udført en tryghedsundersøgelse vedrørende trafikken omkring Jonstrupvej, herunder Fuglehavevej i november 2021. Den viser, at hovedparten af dem der føler sig utrygge, føler sig utrygge pga. høj hastighed. I Trafiksikkerhedsplanen 2022-2026 er Fuglehavevej prioriteret som en ny hastighedszone på 40 km/t. Administrationen vil følge etableringen af skovbørnehaven op med trafikmålinger.
