Sammendrag
Et arkitektfirma har på vegne af en potentiel ny ejer ansøgt om landzonetilladelse til at opføre en ny bolig med garage på ejendommen Jonstrupvej 144 i Ballerup. Den eksisterende bebyggelse ønskes nedrevet og en ny bolig opført. Den nye bolig er på 492 m² med en garagebygning på 111 m².
Nyopførelse af en bolig i landzone som erstatning for en nedrevet bolig kræver, at der meddeles landzonetilladelse. Hvorimod en eksisterende bolig kan tilbygges op til et samlet areal på 500 m² uden, at der skal meddeles landzonetilladelse. På baggrund af denne ulighed er der hos planklagenævnet i tilsvarende sager opstået en praksis, hvor erstatning af en eksisterende bolig, beliggende i landzone og grøn kile tillades, selv om det åbne land skal friholdes for yderligere ny bebyggelse.
Administrationen indstiller, at der gives landzonetilladelse.
Baggrund
Ejendommen er beliggende i landzone. I henhold til planlovens § 35, Stk. 1, må der ikke uden Kommunalbestyrelsens tilladelse opføres ny bebyggelse i landzone. Hovedformålet med planlovens landzonebestemmelser er at hindre byspredning og friholde det åbne land for spredt bebyggelse, som ikke er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug mv. Ejendommen er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelse 8.F13 – Fritidsområde mellem Stengården og Nysøvang, der generelt fastlægger områdets anvendelse til rekreativt område og mere specifikt til blandt andet koloni- og nyttehaver samt naturområde. Under særlige bestemmelser er det anført, at der kan fastsættes bestemmelser om opretholdelse af eksisterende lovlig bebyggelse til boligformål.
Sagsfremstilling
Ejendommen er på 11.661 m² og er på nuværende tidspunkt bebygget med 598 m², hvoraf bolig udgør 221 m² og garage 164 m². De resterende 213 m² er en tidligere landbrugsbygning. Der er ansøgt om at opføre en ny, mere tidssvarende bolig på 492 m² samt en garagelænge på 111m².
Den nye bolig skal leve op til kravene for en moderne bolig og kravene for energi. Den eksisterende bygning, der ønskes nedrevet, er registreret opført i 1834 og er en traditionel trelænget hvid gård med stråtag. Gården er løbende renoveret og fremstår fuldt beboelig.
Den nye bolig, der ønskes opført, placeres på næsten samme sted og med næsten samme form som den eksisterende, men har et andet udtryk, idet bygningen henter inspiration fra bedre dansk byggeskik og opføres med pudset mur og tegltag. Denne type bygninger ses i området både nord og vest for grunden. Der er to sekundære bygninger på grunden, hvoraf den ene er en stald. Disse berøres ikke af ændringen, da de ikke er beliggende i nærheden af hovedbygningen.
Ejendommen er omfattet af en skovbyggelinje jf. naturbeskyttelseslovens § 17. Formålet med naturbeskyttelseslovens § 17 bliver varetaget ved administrationen af landzonebestemmelserne.
Ejendommen ligger i et område, der er udpeget som økologisk forbindelse i kommuneplan 2013-2025 for Ballerup Kommune. Det fremgår af kommuneplanen, at der i de økologiske forbindelser, som hovedregel ikke må planlægges eller gennemføres byggeri og anlæg ud over det, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri, eller inddrages arealer til byudvikling, råstofindvinding og placering af ren jord.
Området er i Fingerplanen udpeget som en del af den grønne kile. Generelt for kilerne gælder, at de overvejende er forbeholdt almene rekreative formål. De skal derfor friholdes for yderligere bebyggelse og anlæg til beboelse, erhverv, organiserede fritidsformål og andre tilsvarende, bymæssige formål.
Sagen har ikke været sendt i naboorientering jf. planlovens § 35, stk. 5, da det ansøgte, efter administrationens vurdering, er af underordnet betydning for naboerne.
I forbindelse med opførelse af nye boliger i landzonen, til erstatning for eksisterende, er der i Planklagenævnets hidtidige praksis lagt vægt på, at boliger op til 500 m², som udgangspunkt kan tillades. Baggrunden herfor er, at et eksisterende hus vil kunne udvides, op til 500 m², uden landzonetilladelse også selv om det ligger i den grønne kile. På den baggrund vurderer administrationen, at et afslag vil blive underkendt af Planklagenævnet.
Der er ikke i området særlige bevaringsværdier eller bevaringsværdige bygninger.
Området fremstår som naturområde med enkelte spredte bebyggelser, hvor ændringen af bebyggelsens udtryk ikke har en betydning for området som helhed. Ligesom en tilladelse til erstatning af den eksisterende bolig ikke er i konflikt med intentionerne i Fingerplanen, da ejendommens anvendelse ikke ændres.
Administrationen vurderer derfor, at det ansøgte byggeri, placeret i samme område og med omtrent samme placering på grunden, ikke vil have væsentlig negativ indflydelse på områdets landskabelige og naturmæssige værdier eller ændre på det bestående miljø.
Tilføjet efter udvalgsmødet den 9. august 2022
Jf. vejledningen til landzoneadministration, kan der normalt meddeles landzonetilladelse til opførelse af garager og lignende bygninger på op til 100 m² på almindelige beboelsesejendomme, betinget af af bygningen opføres i tilknytning til boligen. Med tilknytning, menes ikke kun afstanden, men også om bygningen opleves, som havende tilknytning til den øvrige bebyggelse. Når der meddeles landzonetilladelse til garager over 100 m² er det typisk ved en vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder jf. vejledningen pkt. 3.2 side 75.
De særlige omstændigheder er her, at den ansøgte garage på 111 m² opføres i tilknytning til boligen, som den tredje længe på ejendommen, og at garagen udgør en vigtig del for en visuel opretholdelse af en "tre længet" ejendom ved, at den med sin placering erstatter den eksisterende længe (der ligeledes har været anvendt som garage/lager). Da det nye byggeri vil syne større, end det eksisterende fra 1834, er det af arkitektonisk betydning at garagen følger med, for at skabe balance og harmoni mellem bygningskroppene. Yderligere er det forventeligt, at en ejendom på 11.661 m² vil skulle oplagre diverse materiel for vedligeholdelse af arealet, således at anvendelsen af garagen ikke kun er til parkering af personbiler.
Administrationen vurderer, at garagen på 111 m² kan opføres, idet den har betydning for den visuelle opretholdelse af ejendommen som en tre længet gård og erstatter en tidligere garage/lager samt har tilsvarende betydning for driften af ejendommens arealer.
