Sammendrag
Administrationen forelægger på Klima- og Miljøudvalgets møde den 14. november 2023 en samlet sagspakke for Kildedal-projektet. Med denne sag tilstræbes det at give et overblik over processen omkring udviklingen af Kildedal og et overblik over det materiale, der præsenteres. Derudover fremhæves relevante elementer, der også præsenteres på selve mødet i Klima- og Miljøudvalget med fokus på sammenhæng til omgivelserne omkring Kildedal.
Baggrund
I 2019 blev Ballerup Kommune og PensionDanmark enige om at byudvikle omkring Kildedal Station. Helhedsplanen for Kildedal blev udarbejdet og vedtaget i september 2021, og arealudviklingsselskabet Kildedal P/S blev ligeledes stiftet i 2021 med ansvaret for at forestå udviklingen af den nye by. En by, der skal rumme ca. 2000 boliger og 5000 arbejdspladser. Kildedal bliver en ny, moderne og blandet by med arbejdspladser, boliger, butikker, børneinstitutioner, bevægelseshus, sandsynligvis en skole og en byforening samt byværter, der bl.a. er med til at skabe byliv og aktivitet. Fokus er også at skabe bynatur i høj kvalitet og med ambitiøse naturindsatser i og omkring Kildedal, er målet at forbedre naturværdi og biodiversitet.
Med denne planpakke følger et samlet plangrundlag, som er næste skridt i udviklingen af Kildedal, og som muliggør Kildedal P/S's salg af de første byggeretter og en konkret igangsætning af projektudviklingen omkring regnvandsafledningen ved forsyningsselskabet Novafos.
Kildedal forventes udviklet over de næste 10-15 år og sker i sammenhæng med Egedal Kommunes planer om at udvikle deres områder hhv. Kildedal Bakke og Kildedal NORD. Målet er at skabe en sammenhængende by på tværs af kommunegrænser til glæde og gavn for fremtidige beboere, erhvervsdrivende og besøgende.
Sagsfremstilling
PLANGRUNDLAGET OG LÆSEVEJLEDNING
På nærværende Klima- og Miljøudvalgsmøde behandles forslag til:
- Ejer- og driftsaftale for Kildedal med forslag om fordeling af ejerskab for infrastruktur og naturområder mv. samt den afledte driftsøkonomi forbundet med den nye by.
- Spildevandsplantillæg nr. 4, som fastlægger rammerne for afledning af spildevand og regnvand.
- Tillæg nr. 16 til Kommuneplan 2020.
- Lokalplan 201, som er en rammelokalplan for Kildedal.
- Lokalplan 207 'Boliger ved Kildedal station', som er en byggeretsgivende lokalplan for de første boligprojekter i Kildedal på byggefelt nr. 9, som er det sydvestligste område i Kildedal.
Sammen med ovenstående planforslag forelægges også en separat sag om trafik og parkering med henblik på at forklare sammenhænge og bindinger herfor. I denne sag indgår en mobilitetsplan udarbejdet af Kildedal P/S, der beskriver rammen for arbejdet med mobilitet i Kildedal. Sagerne anbefales læst i rækkefølgen vist ovenfor, og således at sagen 'Trafik og parkering i Kildedal' læses forud for Tillæg nr. 16 til Kommuneplan 2020.
Ovenstående plangrundlag er næste skridt i udviklingen i Kildedal og muliggør Kildedal P/S's salg af de første byggeretter og en konkret igangsætning af projektudviklingen omkring regnvandsafledningen ved forsyningsselskabet Novafos, når forslagene er vedtaget. Politisk vedtagelse af de endelige planforslag forventes i april 2024 efter 8 ugers høringsperiode.
TVÆRGÅENDE FOKUSOMRÅDER
I forbindelse med udarbejdelsen af planforslagene er der udført mange miljø- og naturundersøgelser. Disse danner baggrund for de valgte løsninger og indgår i de miljøvurderinger, der er gennemført. Ballerup Kommune offentliggør disse undersøgelser, og de vil være tilgængelige på kommunens hjemmeside i forbindelse med den politiske behandling.
Nedenfor er beskrevet fokusområder, som går på tværs af planforslagene.
Naturbeskyttelseslovens §3: Kildedal-projektet er tilpasset således, at der ikke bygges i §3-områder, og dermed ikke forventes tilstandsændringer på beskyttet natur. Det skal sikres, at de nye borgere ikke afstedkommer slid og forstyrrelser i naturen i en grad, som forårsager tilstandsændringer i den beskyttede natur, ligesom det skal sikres, at regnvandshåndteringen ikke reducerer tilførslen af vand til den beskyttede natur på en måde, som forårsager tilstandsændringer. Derfor igangsættes et overvågningsprogram, så tilstandsændringer kan undgås i tide.
Beskyttede arter: Kildedal er omkranset af landbrugs- og naturområder. Arealerne i og omkring Kildedal er undersøgt grundigt i forhold til beskyttede dyrearter iht. EU's Habitatdirektiv. Der er fundet flere bilag-IV arter inden for de arealer, hvor der skal laves bygge- og anlægsarbejder ligesom der er fundet bilag-IV arter inden for de arealer, hvor regnvandshåndteringen skal ske. For dem alle gælder, at den økologiske funktionalitet skal opretholdes i forbindelse med anlæg og drift af byen og regnvandsbassinerne. Følgende er fundet, og plangrundlaget og tilhørende miljøvurderinger forholder sig således til disse:
- Markfirben: Der er konstateret en population af markfirben i rammelokalplanområdet, som forventes at være under spredning. Ødelægges eller beskadiges levesteder helt eller delvist, skal der forud for flytning af individer etableres erstatningslevesteder med minimum samme areal og i minimum samme kvalitet samt i tilknytning til eksisterende levesteder og spredningskorridorer. Hvor levesteder ikke berøres af byggeri, kan de forbedres, ligesom der kan være behov for opsætning af paddehegn. I forbindelse med udviklingen i Kildedal påvirkes markfirbenene, hvorfor der skal etableres et stort erstatningshabitat vest for byggefelt 9, og der opsættes paddehegn i forbindelse med anlæg for at sikre, at der ikke sker individdrab. Kildedal P/S og bygherrer har ansvaret for etablering af afværgeforanstaltninger. Flytning af markfirben kræver dispensation fra Miljøstyrelsen.
- Padder: Spidssnudet frø er fundet inden for og omkring planområdet. Alle ynglevandhullerne ligger uden for rammelokalplanområdet. Levestederne for spidssnudet frø – både yngle- og rasteområderne – er primært naturområderne, der ligger i tilknytning til lavbundsarealerne. Der vurderes at være tale om en population nord for Måløv Byvej og en syd for jernbanen. Dele af rasteområderne påvirkes, hvorfor der skal etableres erstatningshabitater for de rasteområder, som påvirkes af byudviklingen, og der skal opsættes paddehegn for at sikre mod individdrab. Kildedal P/S og bygherrer har ansvaret for etablering af afværgeforanstaltninger. Flytning af spidssnudet frø kræver dispensation fra Miljøstyrelsen.
På den sydligste arealreservation til regnvandsbassinerne er der påvist rasteområde for bilag IV-arten spidssnudet frø. Det er vurderet, at Novafos' etablering af Novafos' bassin vil påvirke rasteområdet, hvorfor der skal ske en erstatning. Det er Novafos, der skal forestå udarbejdelsen af projekt for dette afværgetiltag samt anlæg heraf, som en del af deres projektering af regnvandsbassinerne.
- Flagermus: En af laderne ved Engagergård anvendes af langøret flagermus som ædested, hvor natsværmere, fanget i sommerperioden ved et stort lindetræ i haven ved gården, fortæres. Flagermusene anvender ikke laden som yngle- eller rastested, men laden skal efter ansøgning erstattes med en tilsvarende struktur, hvis den ikke kan bevares.
På den sydligste arealreservation til regnvandsbassinerne er der påvist ynglekolonier af flagermus. Det er vurderet, at Novafos kan etablere et bassin inden for arealreservationen uden at påvirke træerne med ynglekolonier.
Der skal ske miljøvurdering af alle projekter og afværgetiltag, og der skal udstedes tilladelser til disse, førend anlægsarbejder kan igangsættes.
Revision af Grønt Danmarkskort: Processen blev igangsat på Klima- og Miljøudvalgets møde den 28. marts 2023. Administrationen har arbejdet videre med dette og ændrer med Kommuneplantillæg nr. 16 på udpegning af Grønt Danmarkskort fra Kommuneplan 2020. Ændringen indebærer en ophævelse af en eksisterende udpegning til økologiske forbindelser inden for lokalplanområdet, hvor der er overlap med udpegning til temaet 'Erhvervsområder', og som fejlagtigt blev udpeget i Kommuneplan 2020. Desuden ophæves to udpegninger af naturområder, som hverken dengang eller i dag opfylder betingelserne for natur-udpegning i Grønt Danmarkskort. Det har den konsekvens, at de grønne arealer nu kan indgå i planlægningen for Kildedal-projektet.
Rensning: Grundet nyligt ændret klagenævnspraksis i forhold til udledninger fra regnvandsbassiner til vandløb målsat i statens Vandområdeplaner, skal der etableres yderligere rensning, end den der sker i de traditionelle regnvandsbassiner. Renseløsning kan ske som en yderligere renseforanstaltning ved selve regnvandsbassinet eller integreret heri samt eventuelt opstrøms i boligområderne. Spildevandsplantillæg nr. 4 og lokalplanerne rummer beskrivelse af mulighederne herfor. De tilhørende miljøvurderinger konkluderer, på baggrund af omfattende analyser, at udledning af overfladevand kan ske, uden at det forringer den økologiske eller kemiske tilstand i vandløbene, eller at det forhindrer målopfyldelse i de nærmeste eller nedstrømsbeliggende vandområder. Løsningerne omkring rensning skal konkretiseres i de videre projekter. Finansiering af renseløsningerne påhviler Novafos og eventuelt udviklerne i boligområderme, såfremt det viser sig nødvendigt at foretage rensning her. Konkretisering af rensningløsningerne sker i den videre projektudvikling af regnvandsafledningen, og særligt udledningerne til recipienterne sker i forbindelse med Novafos’ miljøvurdering og ansøgning om udledningstilladelse af konkrete bassinprojekter samt i forbindelse med ansøgning om tilslutningstilladelser for udviklernes byggeprojekter.
Spildevandslav: Med Spildevandsplantillæg nr. 4 for Kildedal foreslår administrationen, at Ballerup Kommune ændrer praksis i forhold til etablering af spildevandslav. Et spildevandslav er en gruppe grundejere, der i fællesskab varetager etablering, drift og vedligeholdelse af et afløbssystem inden for spildevandslavets afgrænsning. Etablering af spildevandslav muliggør, at grundejere inden for et område kan indgå aftaler om fælles spildevandsanlæg eksempelvis til forsinkelse af regnvand fra områdets befæstede arealer. Dette muliggør, at grundejer selv kan løse de udfordringer, der opstår, når grunde udstykkes ved bygningens sokkel, da de kan indgå aftale med naboejendomme om forsinkelse af regnvand og etablering af løsninger herfor, hvilket ellers påhviler Novafos.
Bevaringsværdi bygning: Der er en ældre vandværksbygning på arealet syd for Kildedal (ejet af HOFOR), hvor der skal etableres regnvandsbassin U25. Bygningen forventes at skulle nedrives som følge af etablering af regnvandsbassinet. Bygningen er vurderet til bevaringsværdi på 4 ifølge SAVE skalaen, som går fra 1-9, hvor 9 er lavest. Ballerup Kommune har ikke gennemført en samlet registrering af bevaringsværdige bygninger i kommunen, og der er ikke udpeget bevaringsværdige bygninger i Kommuneplan 2020. De steder i kommunen, hvor der vurderes at være kulturmiljøer eller enkeltstående bygninger med høj bevaringsværdi, er disse i et vist omfang udpeget i bevarende lokalplaner. Bygningen er således ikke udpeget som bevaringsværdig af Ballerup Kommune og dermed ikke omfattet af ændrings- eller nedrivningsforbud. Såfremt bygningen nedrives, forventes kun en mindre påvirkning af områdets kulturhistoriske værdi.
Vejnavne: Processen med inddragelse af skolerne er planlagt og igangsat. Forud for den endelige vedtagelse af planforslagene forelægges en sag med forslag til vejnavne i Kildedal.
ANDRE PROJEKTER
Det er et led i planerne for udbygningen af Kildedal at bygge to nye børnehuse. Det første skal placeres i byggefelt 9 - det sydvestligste byggefelt i Kildedal - og processen er sat i gang med et udbud af projekteringsopgaven for børnehuset, der skal være et integreret dagtilbud, som skal kunne rumme 160 børn og ca. 40 medarbejdere. Ballerup Kommune er bygherre på projektet, og i løbet af 2024 skal der udarbejdes en byggeretsgivende lokalplan for projektet, der skal muliggøre det konkrete byggeri af børnehuset.
Egedal Kommune har planer om udvikling af to områder omkring Kildedal station, hhv. Kildedal Bakke og Kildedal NORD. Kildedal Bakke er placeret ved Kong Svends Høj i Smørum, og lokalplan 071 for Kildedal Bakke er vedtaget, hvilket betyder, at der kan bygges en daginstitution og et nyt domicilbyggeri for frøvirksomheden DLF samt anlæg af en ny vej, der forbinder området internt i Egedal Kommune. Vejadgang til det planlagte byggeri sker via Kongebakken. Der er forventet opstart på byggeri og vej i 2023/2024. I forbindelse med realiseringen af byggeplanerne skal et eksisterende regnvandsbassin, A6, som er placeret nord for Kildedal Bakke, udvides. Bassinet er placeret i Egedal Kommune, men da udledningspunktet ligger i Ballerup Kommune, er Ballerup Kommune myndighed på udledningen og skal dermed forestå behandling af ansøgning om udledningstilladelse til vandløbet, Sørup Rende. Egedal Kommune arbejder derudover med at udforme en helhedsplan for hele Kildedal Bakke.
Kildedal NORD er et større byudviklingsområde placeret nord for Kildedal By, som Egedal Kommune vil udvikle på længere sigt. Egedal Kommune har tidligere afholdt en idékonkurrence om Kildedal NORD, der kan danne grundlag for den videre udvikling.
Energinet har en hovedtransmissionsledning til naturgas placeret vest for Kildedal, der snitter projektområdets nordvestlige hjørne og påvirker en stor del af af det vestlige projektområde med en sikkerhedszone. Denne ledning skal flyttes forud for igangsætning af byudvikling i den vestlige del af Kildedal. Gasledningen skal flyttes mod vest, så servitutten omkring gasledningen ikke overlapper med lokalplanområdet. Energinet vil forud for flytningen gennemføre en frivillig miljøkonsekvensvurdering af deres projekt.
NABOER, BORGERE OG ANDRE INTERESSENTER
Regnvandshåndteringen for Kildedal omfatter, at der via spildevandsplantillæg nr. 4 reserveres arealer til regnvandsbassiner på private lodsejeres ejendom. Administrationen er i dialog med de berørte lodsejere om overtagelse af arealerne, som omfatter:
- Matrikel matrikel 3b, Sørup By, Måløv ejet af HOFOR (placeret syd for byggefelt 9).
- Matrikel 9a, Sørup By, Måløv (placeret nord for byggefelt 3).
Administrationen forelægger selvstændige sager til politisk behandling vedrørende erhvervelse af disse matrikler. Kan der ikke opnås frivillig aftale muliggør Spildevandsplantillæg nr. 4, at Kommunalbestyrelsen kan foretage ekspropriation af arealer til regnvandsbassinerne med hjemmel i miljøbeskyttelsesloven.
De direkte berørte parter i relation til udviklingen i Kildedal omfatter følgende klubber, foreninger og virksomheder:
- Flyveklubben Albatros (Byggefelt 9).
- Politihundeforeningen (Byggefelt 9).
- Schæferhundeklubben (Byggefelt 9).
- Jagtforeningen (v. Engagergård).
- Hyrdehundeklubben (v. Engagergård).
- Kildedal Event (på HOFORs ejendom).
Kildedal P/S hhv. Ballerup Kommune er i dialog med alle ovenstående lejere. Alle lejeaftaler er opsagt i forhold til de tidspunkter, hvor bygge- og anlægsarbejderne forventes igangsat. Ballerup Kommune er ved at undersøge muligheder for flytning af hundeklubberne til en egnet lokalitet. Kultur- og Fritidsudvalget vil på møde i januar 2024 blive forelagt en sag om genplacering. For så vidt angår jagtforeningen arbejdes der for en placering på Lindebjergvej 89, som kommunen fornyeligt har opkøbt. Tilsvarende arbejdes der for at flytte flyveklubben Albatros vest for Kildedal. Dette kræver en landzonetilladelse og miljøgodkendelse, der forelægges som selvstændige sager for Klima- og Miljøudvalget. Alle flytningerne er i proces med inddragelse af de relevante aktører.
Planforslagene og de tilhørende miljøvurderinger sendes i 8 ugers høring i perioden fra den 06.12 2023 – 07.02.2024. Ballerup Kommune planlægger at afholde et borgermøde i januar i forbindelse med høringen. Administrationen afholder i høringsperioden selvstændigt møde med repræsentanter fra Danmarks Naturfredningsforening Ballerup og repræsentant fra Grønt Råd.
MILJØVURDERINGSPROCES
Miljøvurdering af planer
Spildevandsplantillæg, kommuneplantillæg og lokalplaner er de plangrundlag, der skal muliggøre byudviklingen i Kildedal. I medfør af Miljøvurderingsloven gennemføres der miljøvurdering af de enkelte planer. Formålet med miljøvurderingerne er at sikre, at planerne bliver tilrettet således, at en efterfølgende realisering af planerne ikke medfører en væsentlig negativ påvirkning af miljøet. Miljøvurderingen af en plan udmøntes i en miljørapport, der redegør for den sandsynlige påvirkning af miljøet, og for hvilke afværgeforanstaltninger der eventuelt er behov for, samt hvordan disse skal overvåges efterfølgende. Forud for gennemførslen af de respektive miljøvurderinger offentliggøres den kommende proces på kommunens hjemmeside sådan, at offentligheden kan orientere sig om, hvad der kommer til at ske, den forventede tidsplan, samt hvortil der kan rettes henvendelse, hvis man har spørgsmål til miljøvurderingen. Når der er gennemført offentlig høring af planen med tilhørende miljørapport, udarbejdes en sammenfattende redegørelse, hvori der samles der op på høringssvarene, og hvordan disse eventuelt har påvirket den endelige plan, samt hvordan miljøhensyn er integreret i planen.
Miljøvurdering af konkrete projekter
Før anlægsarbejdet i Kildedal kan påbegyndes, skal de konkrete projekter ligeledes miljøvurderes. Dette også selv om en lokalplan (for det samme område) er miljøvurderet. Det skyldes, at når det konkrete projekt er beskrevet, er der en mere detaljeret viden om byggeriets omfang, materialer og byggeproces. Miljøvurderingen af det konkrete projekt skal sikre, at der ikke sker en væsentlig negativ påvirkning af miljøet i såvel anlægs- som driftsfasen. Denne proces kaldtes tidligere for VVM. Miljøvurderingen af et konkret projekt udmøntes i en miljøkonsekvensrapport, der skal udarbejdes af bygherren. Rapporten redegør for den sandsynlige påvirkning af miljøet, og for hvilke afværgeforanstaltninger der eventuelt er behov for, samt hvordan disse skal overvåges efterfølgende.
Forud for gennemførslen af en miljøvurdering af et konkret projekt offentliggøres den kommende proces på kommunens hjemmeside sådan, at offentligheden kan orientere sig om, hvad der kommer til at ske, den forventede tidsplan, samt hvortil der kan rettes henvendelse, hvis man har spørgsmål til miljøvurderingen. Dertil gennemføres der en forudgående høring af berørte myndigheder samt offentligheden, hvor der kan gives input til indholdet i miljøkonsekvensrapporten. Når miljøkonsekvensrapporten er blevet gennemgået af administrationen, sendes den i offentlig høring sammen med udkastet til en afgørelse om, hvorvidt projektet kan tillades. Efter den offentlige høring behandler Kommunalbestyrelsen høringssvarene og træffer afgørelse, om projektet kan tillades. Der kan ikke gives byggetilladelse eller andre nødvendige tilladelser til anlægsarbejdet, førend denne afgørelse er truffet. Jf. delegationsplanen er det Kommunalbestyrelsen, der har beslutningskompetencen til afgørelsen.
TIDSPLAN FOR DEN KONKRETE UDVIKLING AF KILDEDAL
De første projekter i Kildedal forventes igangsat i marken i 2024 og fremefter og omfatter indledningsvist:
- Indretning af erstatningshabitat for markfirben, vest for Kildedal (2024).
- Omlægning af gasledning (2025).
- Initiativer fra Naturkvalitetsprogrammet; overdrev, afgræsning, stier mv. (2024/2025).
- Igangsætning af byggeri på byggefelt 9, Lokalplan 207 (2025).
- Igangsætning af projekt for regnvandsbassin (2025).
Den matrikulære sag for indskydelsen af de vestlige arealer i Kildedal P/S forventes at være færdigbehandlet i Geodatastyrelsen ultimo 2023, hvormed udstykningen er gennemført.
PRÆSENTATION AF SAGER
I nærværende sag er præsentationerne for de enkelte sager samlet.
Under præsentationen på Klima- og Miljøudvalgets møde deltager Tim Halvorsen, direktør for Kildedal P/S og Annemarie Arnvig Jørgensen, myndighedskoordinator fra Ballerup Kommune.