Sammendrag
Ballerup Ejendomsselskab ansøger om godkendelse af helhedsplan (skema A) for renovering af afdeling Stationsgården i Ballerup med støtte fra Landsbyggefonden (LBF).
Renoveringen omfatter bl.a. efterisolering og nye vinduer, nye døre, nye indgangspartier, ny tagbelægning, mekanisk ventilation, skimmelsanering, renovering af VVS og el i kældre, renovering af varmecentral samt kloak.
Derudover renoveres gårdanlægget.
Endvidere bliver 30 boliger gjort tilgængelige, så der kan bo ældre og handicappede. Boligerne får adgang via elevator.
LBF har givet forhåndstilsagn om støtte til en del af arbejderne. Støtten gives som en del af ydelsen på de lån, der optages til at finansiere arbejderne. Derudover gives lån og tilskud til både finansiering og fremtidig drift. Endvidere regaranterer LBF for halvdelen af den kommunale garanti på lånene.
Kommunalbestyrelsen skal indstille skemaet til godkendelse i LBF samt godkende lånoptagelse og huslejeforhøjelse. Herudover skal der gives kommunal garanti for lånene samt ydes et kommunalt lån til kapitaltilførsel på 300.000 kr.
Beboerne har endnu ikke haft lejlighed til, på grund af Covid-19, at drøfte og beslutte, om man ønsker renoveringen. Det er mod normal praksis, men LBF ønsker at få et tilsagn fra Kommunalbestyrelsen til projektet inden 1 juni 2020, således at der kan reserveres midler til dette i LBF.
Det betyder, at beslutter beboerne i Stationsgården efter en grundig fremlæggelse og drøftelse afsluttende med en urafstemning, at man ikke kan tilslutte sig helhedsrenoveringsplanen - bortfalder Kommunalbestyrelsens tilsagn, og sagen skal starte forfra.
I forbindelse med renoveringen vil man opføre nye boliger i tagetagen. Skema A i en særskilt sag for de nye boliger - afventer beboernes beslutning om helhedsrenoveringsplanen.
Baggrund
Skema A forelægges nu til behandling, da LBF har bedt om, at sagen fremmes, da de aktuelle samfundsmæssige udfordringer skaber et behov for initiativer, der hjælper dansk erhvervsliv gennem en aktivitetsnedgang. Kommunalbestyrelsens godkendelse vil sikre en reservation i LBFs midler.
Det betyder, at beslutter beboerne i Stationsgården efter en grundig fremlæggelse og drøftelse afsluttende med en urafstemning, at man ikke kan tilslutte sig helhedsrenoveringsplanen - bortfalder Kommunalbestyrelsens tilsagn og der skal startes forfra.
Skema A er et foreløbigt overslag over økonomien (anskaffelsessum, husleje mv.) samt forventninger til projektet. Ved godkendelsen gives der tilsagn til, at boligorganisationen kan arbejde videre på grundlag af skema A. Herefter afholdes licitation og projektet bliver endeligt fastlagt ved skema B.
Ved godkendelsen af skema A skal Kommunalbestyrelsen ligeledes godkende evt. ændringer til AB18.
Afdeling Stationsgården er opført i 1951-56 og består af 9 delvist sammenhængende blokke med i alt 128 boliger.
Afdelingen er beliggende på Banetoften 6-8 og 18-22, Centrumgaden 15-37 og Linde allé 2-2A i Ballerup.
Skema A godkendes efter bestemmelserne i kapitel 1 og 7 i almenboligloven og kapitel 3 i almenlejeloven.
Sagsfremstilling
Ballerup Ejendomsselskab har den 15. april 2020 ansøgt om godkendelse af skema A for renovering af afdeling Stationsgården, således at afdelingen bliver opdateret til sunde og tidssvarende boliger.
Projektet omfatter følgende større arbejder:
Facaderenovering
Murværket omfuges, da der er mange nedbrudte fuger, der medfører fugt i væggene. Samtidig renoveres betonbrystninger og betonbånd.
Facaderne efterisoleres.
Døre og vinduer
Vinduerne udskiftes, da de er udtjente og nogen steder utætte.
Alle døre og indgangspartier udskiftes. Dørene til lejlighederne er dårligt isolerede i forhold til støj fra opgangen
Skimmelsanering og ventilation
Boliger med kuldebroer, skimmel- og fugtproblemer i karnapper, lysninger og gavle, bliver saneret.
Der etableres mekanisk ventilation i alle boliger, så boligerne kan få et bedre indeklima uden problemer med skimmel og fugt.
Tag
Taget skiftes ud, da det er udtjent med begyndende utætheder.
Der lægges nyt tegltag og efterisoleres.
På blokkene i Centrumgaden etableres 25 mindre tagboliger.
Kloak og varmecentral mv.
Kloaksystemet renoveres.
Der udskiftes el- og VVS-installationer i kældrene, da der er tæringer på installationerne
Varmecentralen renoveres, da den er nedslidt.
Tilgængelighed
Der etableres elevator i fem opgange. Det betyder, at 30 boliger, heraf 3 stk. to-rums boliger og 27 stk. tre-rums boliger, bliver ældre- og handicapvenligt indrettet med nye køkkener og baderum. Boligerne får adgang via elevator og vil blive bedre egnede for ældre beboere, der kan blive boende i afdelingen.
Sammenlægninger
Der sammenlægges nogle boliger således, at antallet af boliger reduceres fra 128 til 116 boliger.
Sammenlægningerne sker for, at der kan indrettes tilgængelighedsboliger, det sker ved, at 15 mindre boliger, henholdsvis 9 stk. et-rums og 6 stk. to-rums boliger, lægges sammen med eksisterende boliger og bliver til henholdsvis to-, tre- og fire-rums boliger. Det skal bemærkes, at det er en vanskelig bygning at lave sammenlægninger i.
Afdelingen vil få et bredere udbud af boligtyper efter renoveringen. Dog er der, efter ønske fra Ballerup Kommune, bevaret et antal mindre boliger, eksempelvis 16 billige, et-rums boliger, der ikke bliver berørt af sammenlægninger.
Der vedlægges en oversigt over antallet af boliger, boligtyper samt husleje dels før renoveringen men også efter renoveringen.
Udearealer
Gårdanlæggene bag Centrumgaden og ved Banetoften renoveres, og der skabes bedre sammenhæng mellem arealerne.
Der arbejdes på en mulighed for, at etablere små private haver til boligerne på Banetoften.
Der foretages ændringer af arealerne til parkering og affaldshåndtering samt opgradering af legeplads.
Energirenovering
Renoveringen vil leve op til kravene i BR2018.
Udskiftning af vinduer, efterisolering samt renovering af varmecentral vil sammen med ny mekanisk ventilation være med til at give boligerne et bedre indeklima og en lavere varmeudgift.
Der arbejdes sideløbende på et projekt for renovering af Lindevang ungdomsboliger, der ligger på Linde Allé 4. Afdelingen består af 21 stk. et- og to-rums boliger, der er opført i 1988. Projektet er endnu ikke så gennemarbejdet, at det kan forelægges sammen med denne sag.
Anskaffelsessum og finansiering
Den samlede anskaffelsessum og finansiering:
| Anskaffelsessum |
|
Beløb |
| Renoveringsarbejder |
|
81.176.819 kr. |
| Forbedringsarbejder |
|
69.113.605 kr. |
| I alt |
|
150.290.424 kr. |
| Finansiering |
|
Beløb |
| Realkreditlån - med støtte fra LBF |
|
81.176.819 kr. |
| Realkreditlån - uden støtte |
|
56.561.105 kr. |
| Kapitaltilførsel |
|
1.500.000 kr. |
| Fællespuljetilskud fra LBF |
|
2.560.000 kr. |
| Salg af byggeret til tagboliger |
|
7.632.500 kr. |
| Trækningsret i LBF |
|
860.000 kr. |
| I alt |
|
150.290.424 kr. |
LBF forudsætter, at der som en del af finansieringen, gennemføres en kapitaltilførsel på 1.500.000 kr. Kapitaltilførslen gennemføres som "1/5-delsordning", der betyder, at Ballerup Kommune skal give et lån på 300.000 kr. Herudover giver realkreditinstituttet et lån på 300.000 kr., boligorganisationen giver et tilskud på 300.000 kr. og LBF giver dels et lån og dels et tilskud på hver 300.000 kr. Det er normal praksis, at man bruger denne ordning i de store renoveringssager, og kommunens andel er således Ballerup Kommunes bidrag til, at projektet kan gennemføres. Det er et krav fra Landbyggefonden, at alle parter deltager i ordningen for, at helhedsrenoveringen kan gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden.
Husleje
Den nuværende husleje er 716 kr. pr. m2, hvilket er forholdsvis lavt og skyldes, at der kun i meget lille omfang henlægges til nødvendig vedligeholdelse og udskiftning. Renoveringsarbejderne medfører, at lejen stiger med 253 kr. pr. m2 i gennemsnit. Nogle af boligerne bliver bygget om, med nyt køkken og baderum og får adgang via elevator. Derfor vil huslejen for boligerne, blive differentieret. Boligernes husleje skal, efter bestemmelserne i kapitel 3 i almenlejeloven, fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi. Der er endnu ikke beregnet præcise eksempler på husleje, da der stadig arbejdes på projektet.
Driftslån
LBF yder et driftslån på 2.271.000 kr. pr. år. Driftslånet vil ligge fast de første år og vil herefter blive nedsat med et fast årligt beløb.
Nye tagboliger
Samtidig med renoveringen opføres der 25 nye tagboliger på blokkene langs med Centrumgaden. Der bliver tale om et sammenhængende projekt, men nybyggeriet kræver en særskilt skema A-behandling. Skema A for nybyggeriet afventer beboernes godkendelse af renoveringsprojektet.
Genhusning
I forbindelse med renoveringen vil der blive behov for at genhuse beboerne, mens der arbejdes i boligerne. Der er afsat 3.848.000 kr. til genhusningen.
AB18
Ballerup Ejendomsselskab har anmodet om godkendelse af AB18 "Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed" med tilføjelser og bemærkninger.
Kommunalbestyrelsen skal jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger, godkende aftaledokumentet med eventuelle tilføjelser og bemærkninger.
Ballerup Kommunes Juridiske kontor har gennemgået de fremsendte tilføjelser og bemærkninger til AB18 og oplyst, at der ikke er bemærkninger i denne anledning.
Beboerdemokratisk godkendelse
Beboerne har endnu ikke haft lejlighed til, på grund af Covid-19, at drøfte og beslutte, om man ønsker renoveringen. Det er mod normal praksis, men LBF ønsker at få et tilsagn fra Kommunalbestyrelsen til projektet i inden 1 juni 2020, således at der kan reserveres midler til dette i LBF.
Det betyder, at beslutter beboerne i Stationsgården efter en grundig fremlæggelse og drøftelse afsluttende med en urafstemning, at man ikke kan tilslutte sig helhedsrenoveringsplanen - bortfalder Kommunalbestyrelsens tilsagn og sagen skal starte forfra.
Informationsmateriale om renoveringsprojektet forventes udsendt til beboerne i maj 2020. På grund af Covid-19 vil processen være anderledes end normalt og kan derfor trække ud, inden man når til egentlig urafstemning om projektet.
Renoveringen har mere overordnet været drøftet på møder med beboerne, senest i 2018.
Tidsplan
Renoveringen er planlagt til udførelse fra marts 2022 til og med september 2024.
