Sammendrag
Administrationen har, sammen med grundejere, arbejdet videre med byudvikling i Baltorp Bykvarter. Den videre kvalificering og detaljering af de forskellige projekter viser, sammen med ændrede forudsætninger, et behov for justering i helhedsplanen for området. Ændringerne har konsekvenser for helhedsplanens dogmer samt bebyggelses- og infrastrukturprincipperne. Administrationen fastholder intensionerne fra helhedsplanen i detailplanlægningen, men ser et behov for at Kommunalbestyrelsen orienteres om og godkender tilpasninger, herunder at den videre planlægning sker i etaper.
Baggrund
Administrationen har med udgangspunkt i "Helhedsplanen for Baltorp Bykvarter" en løbende dialog med grundejere ud til Telegrafvej, Baltorpbakken og grundejerforeningen Atlasvænge. Derudover er administrationen kommet et spadestik dybere i forhold til den trafikstruktur, som blev foreslået i helhedsplanen. Dialogen med grundejerne og kvalificeringen af infrastrukturen betyder, at administrationen stiller forslag om at justere i den trafikstruktur, som blev præsenteret i helhedsplanen.
I helhedsplanen blev der fremlagt beregninger af byggeretter og bebyggelsesprocenter. De grundejere, der er interesseret i at få en byggeretsgivende lokalplan for at bygge boliger, ønsker at opnå en højere byggeret end angivet i helhedsplanen. Bygherrers ønsker om flere byggeretter skal ses i sammenhæng med at fælles løsninger for parkering ikke kommer til at ske i det omfang, som helhedsplanens beregninger er baseret på. Mere parkering på egen grund presser både økonomisk og arealmæssigt, hvorved ønsker om mere byggeret opstår. I helhedsplanen blev det forslået, at en del af den nødvendige parkering blev løst ved fælles parkeringshuse og langs vejene med henblik på at opnå mere plads til opholdsarealer i de enkelte bebyggelser. Dette har efterfølgende vist sig ikke at kunne løses i samme omfang, hvilket bl.a. skyldes de mange ejerforhold i bebyggelsen og de forskellige tempi området udvikles i. Der bliver fortsat plads til lidt ekstra parkeringspladser langs vejene, men der skal udlægges areal til parkeringspladser til de nye boligbebyggelser på egen grund. Der stilles krav til at parkering skal foregå i konstruktion for den andel af bebyggelsen, der overstiger en bebyggelsesprocent på 70, for at sikre tilstrækkelige opholdsarealer.
Sagsfremstilling
Aktuelle plan- og byggeprojekter sammenholdt med helhedsplanen
Som følge af ændrede forudsætninger om fælles parkering samt mere detaljerede projekter, bliver nogle af de dogmer, som helhedsplanen er baseret på udfordret. Dogmerne fremgår af side 8 og 9 i helhedsplanen (se bilag).
Dogme 1: Vejrum, som landskabsrum
I vejprojektet for Telegrafvej og Baltorpbakken er der indarbejdet plantebede og i lokalplanerne vil administrationen sikre, at der langs Telegrafvej sikres areal til store træer - også selv om det bliver på private arealer. Dogmet forfølges uforandret
Dogme 2: Kantzone og byggelinje
Der planlægges for kantzone til private eller fælles forhaver, men de vil ikke altid være 5 m brede, som beskrevet i helhedsplanen.
Dogme 3: Markering af hjørner
Der stilles krav til at ny bebyggelse placeres ud til hjørner. Enkelte hjørner vil også blive markeret bygningsarkitektonisk.
Dogme 4: Passagemulighed
Det er fortsat intensionen, at sikre åbninger i nye bebyggelser, som mindsker privatheden i området.
Dogme 5: Indre landskab med offentlig adgang
Intensionen med dette dogme er udfordret af, at der skal afses areal til parkering. Opholdsarealer i de foreløbige bybyggelsesplaner er blevet mindre, og de vil derfor få en mere privat karakter.
Dogme 6: Terrænregulering
Det er fortsat intensionen, at terrænforskelle tilpasses vejrum og bebyggelse.
Dogme 7: Parkering
Der er flere ændringer i dette dogme, fx vil kommende lokalplaner skulle leve op til de nye generelle rammebestemmelser for parkering, som fastsættes i kommuneplanen. Ligeledes er administrationen kommet til den konklusion, at det bliver svært at gennemføre intentionen om en fælles p-fond og med den tanke også fælles p-huse. Læs mere under afsnittet om trafikstruktur.
Dogme 8: LAR- og befæstelsesgrader
Der stilles krav til både befæstelsesgrader og tilbageholdelse af regnvand jf. spildevandsplanen. Grundejerne skal, som udgangspunkt, sikre at regnvand håndteres på egen grund. Området er ikke nedsivningsegnet. Langs Telegrafvej vil regnvand ikke blive håndteret i åbne render, som foreslået i helhedsplanen. Det vil være omkostningsfyldt hovedsagligt grundet placering af eksisterende ledninger. Dialog med Novafos har klarlagt, at der vil være behov for tilbageholdelse af overfladevand i det vestlige område, mens der i det østlige område ikke er behov herfor. Tilbageholdelse af regnvand i det vestlige område forventes at skulle ske i parkeringsarealer under jorden. Dogmet fastholdes
Dogme 9: Udnyttelse og Dogme 10: Store matrikler
Begge dogmer fastholdes uændret.
På følgende ejendomme er der igangværende planer:
- Telegrafvej 1, BOSCH (BK11) ønsker at opføre nyt hovedsæde. Bosch har ikke længere interesse i at få mulighed for at opføre boliger.
- Telegrafvej 7A og 7B, Hafnia (BK19) / Milton (BK17) ønsker en lokalplan med mulighed for etageboliger. Det forventes, at lokalplanlægning igangsættes inkl. kommuneplantillæg, når bebyggelsesplanerne er faldet på plads. Administrationen foreslår, at rammen for fremtidig lokalplanlægning fastsættes maks. etagemeter 23.550 m2 og antal etager til 2-6. Der gives kun mulighed for 6 etager på det nordøstlige hjørne for at markere hjørnet i henhold til helhedsplanens dogme 3, og dog kun såfremt den nederste etage udgør en delvist kælder.
- Telegrafvej 9, TEC (BK16) er ikke afklarede.
- Baltopvej 154-158, Fast Ejendomme (BK08 + BK09) - Der er p.t. planer om at udnytte eksisterende bebyggelse (det tidligere Jobcenter) og etablere lejligheder. Herudover et seniorbofællesskab om en "stok" med lejligheder ud mod Baltorpvej.
- Baltorpbakken. Der er interesse i at omdanne erhvervsejendomme på Baltorpbakken. Administrationen har modtaget bebyggelsesforslag for Baltorpbakken 14, som p.t. står uudnyttet. Der har også været en forespørgsel på Baltorpbakken 8, som ligeledes står tom.
Rækkefølgeplanlægning
Det er et stort område at omdanne på een gang. Sættes der gang i for mange projekter samtidig, kan vi som kommune ikke følge med ressourcemæssigt. Administrationen foreslår, at den østlige af området fra TEC-grunden (BK16) og syd på mod Baltorpvej prioriteres højere end ejendommene på Baltorpbakken, dog således at projektet på Baltorpbakken 14 inddrages i etape 1, og at lokalplanlægning for ejendomme på Baltorpbakken i øvrigt først sættes i gang, når øvrig planlægning er færdig. Bygningerne på Baltorpbakken, også kaldet Pederstrup Erhvervspark, er af nyere dato end bygningerne ved Telegrafvej.
Navngivning af kvartererne
I helhedsplanen blev projektområdet kaldt for Baltorp Bykvarter, men administrationen er i tvivl om, hvorvidt der var politisk accept af denne projekttitel. Hvis projektområdet etapemæssigt deles i to, foreslår administrationen, at det store område i øst fremover kaldes Telegraf-Kvarteret og området i vest kaldes Baltorpbakken efter vejenes navne.
Trafikstruktur
Administrationen har viderebearbejdet helhedsplanens oplæg til trafikstruktur, og har optimeret og justeret denne under hensyntagen til økonomien i projekterne. Trafikprojektet er således justeret i henhold til ovenstående og i forhold til den efterfølgende udarbejdede trafikanalyse samt vejtekniske hensyn, så som oversigtsforhold, placering af hastighedsdæmpende foranstaltninger mv. Dette har resulteret i en justeret samlet plan for infrastruktur og vejbeplantning.
Der er følgende forhold, som er værd at bemærke:
- I udgangspunktet forventes de gennemgående veje og stier at være offentlige vejarealer med undtagelse af stiforbindelsen mellem Telegrafvej og Pederstrupstien, som ligger på et areal ejet af DSB.
- Det udarbejdede trafikprojekt kræver, at der kan indgås aftaler med de private ejere om, at de afgiver en del af deres matrikel til offentligt vejareal. Administrationen arbejder på dette og det medtages i forbindelse med udarbejdelsen af de enkelte lokalplaner.
- I det justerede trafikprojekt er der vist en vejforbindelse mellem Baltorpbakken og Telegrafvej, som løber mellem BK16 og BK17/BK19. Denne vejforbindelse tænkes først etableret når/hvis området ved Baltorpbakken omdannes og hvis BK16 omdannes. I forbindelse med lokalplanlægningen for boliger på BK17 og BK19 vil der alene indgå en opgradering af den eksisterende øst/vestgående stiforbindelse mellem Baltorpbakken og Telegrafvej, som overdrages til Ballerup Kommune efter etablering således at den får status som offentlig sti.
- Der etableres ikke en offentlig vejforbindelse for enden af Telegrafvej til Baltorpvej, som skitseret i helhedsplanen. Trafikanalysen har vist, at der trafikalt (kapacitetsmæssigt) ikke er behov herfor. Derudover er Grundejerforeningen Råmosen ikke interesseret i en vejforbindelse, da den vil omfatte en tilslutning til deres private vej. På den lange bane arbejdes der dog hen i mod etablering af en offentlig stiforbindelse fra Atlasvænge til Vestbuen og en offentlig stiforbindelse fra den sydlige del af Telegrafvej til og ned til den førnævnte sti. Dette kræver dog de private ejeres medvirken til at lægge arealer til dette.
- Stianlæggene vist langs volden mod Pederstrup samt ved tilslutning til Baltorpbakken forventes anlagt som rekreative stier dvs. i grus og uden stibelysning.
- I trafikprojektet er der ikke vist ekstra vejtilslutninger til Vestbuen. Det kan dog komme på tale at etablere en tilslutning fra Vestbuen til BK11.
- Den parkering, som tilvejebringes i offentlige vejarealer, kommer ikke til at bidrage til grundejernes parkeringsregnskab, men bliver et ekstra bidrag af parkering, som er offentlig tilgængelig. Etablering af fælles parkeringshuse er ikke i spil p.t. da det har vist sig vanskeligt at indgå aftaler herom, da de enkelte grundejeres projekter tidsmæssigt er forskudt, og da Ballerup Kommune ikke ejer arealer, som kan sættes i spil til dette formål. Grundejernes tilbagemeldinger til administrationen går i retning af, at de selv tilvejebringer den fornødne parkering i konstruktion på eget areal (parkeringskældre). Det vil være Ballerup Kommunens parkeringsnorm, som bliver styrende for lokalplanerne.
