I december 2013 vedtog Kommunalbestyrelsen Forslag til lokalplan nr. 132 for bykvarteret Egebjerggård. Planforslaget har været i offentlig høring i perioden 7. januar - 4. marts 2014, og der blev afholdt borgermøde om det på Egebjergskolen den 30. januar 2014. Ved indsigelsesfristens udløb var der indkommet i alt 15 høringssvar, hvoraf to var ledsaget af indsamlede underskrifter fra beboerne: Indsigelse fra beboerne i den almene bebyggelse Egebjergvang (indsigelse nr. 8) med 93 underskrifter og indsigelse fra Grundejerforeningen Gadehusene (indsigelse nr. 9) med 22 underskrifter. De øvrige indsigelser er fra privatpersoner, bortset fra nr. 7, som kommer fra Naturstyrelsen.
På baggrund af høringssvarene fremlægges hermed forslag til behandling af indsigelser og endelig vedtagelse af lokalplan nr. 132.
Baggrund
Bykvarteret Egebjerggård er udbygget på baggrund af i alt syv lokalplaner. Disse syv planer erstattes nu af én samlet lokalplan, som har tre formål: Fastholde de kvaliteter, som findes i området, både med hensyn til bebyggelser/arkitektur, byrum og kunst; give mulighed for udvikling af området, herunder med nye bebyggelser, etablering af grønne kantzoner og nyttehaver; og sikre en bæredygtig udvikling, især med hensyn til LAR (lokal afledning af regnvand), med bestemmelser vedrørende tagbeklædninger og materialer, mulighed for regnbede m.v.
Sagsfremstilling
De 15 høringssvar fordeler sig på følgende temaer:
Indsigelse imod byggeri på det grønne areal ved Egebjergvang og bekymring over de trafikale konsekvenser (høringssvar nr. 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, 12 og 14).
Indsigerne mener ikke, at det grønne areal skal bebygges. Man frygter, at der bliver tale om alt for høje byggerier, og at der ikke er plads til den foreslåede bebyggelse. Der er bekymring for, at de kommende boliger vil forværre trafiksituationen på Egebjergvej, som i forvejen opfattes som belastende. Et par indsigere foreslår ny boligbebyggelse placeret andre steder i kommunen, hvor der nu er sommerhuse eller kolonihaver, eller indrettet i forladte erhvervsbebyggelser. Beboerne i Egebjergvang ønsker støjværn med begrønning og foreslår i øvrigt, at der kun bygges i ét plan. Flere fremhæver det vigtige i at bevare det grønne areal.
To høringssvar fra henholdsvis Fællesvirket (nr. 1) og KAB/Ballerup Ejendomsselskab (nr. 6) byder muligheden for ny bebyggelse velkommen under henvisning til, at der er mangel på store familieboliger i bykvarteret.
Center for By, Kultur og Erhverv understreger, at der på en del af det areal, hvor lokalplan nr. 132 giver mulighed for at opføre boliger, allerede i den nugældende lokalplan 010.1 er udlagt til erhvervsbebyggelse i ét plan. Centret vurderer, at boligbebyggelse af det omfang, som lokalplanen giver mulighed for, godt kan indpasses i området, da der ikke vil blive bygget højere end de eksisterende bygninger.
Den trafikale situation på Egebjergvej ligger uden for lokalplanens område. Ballerup Kommune har dog fokus på trafikken i området i andet regi. Umiddelbart vurderes det, at de relativt få boliger, der kan blive tale om (20-30 stk.) ikke trafikalt vil gøre nogen nævneværdig forskel i forhold til det antal boliger og de butikker, der pt. findes i området.
Med hensyn til tabet af det grønne areal er det administrationens opfattelse, at Egebjerggård er meget velforsynet med adgang til grønne områder, dels de grønne "kiler", som når ind til bygaden mellem de enkelte boligetaper, dels skoven mod nord og Hjortespringkilen mod syd. Det aktuelle grønne areal ved Egebjergvej vurderes ikke at have særlige landskabelige værdier.
Center for By, Kultur og Erhverv foreslår derfor, at bestemmelserne om mulighed for bebyggelse i planområde A fastholdes, idet der dog gives mulighed for at bygge helt ned i ét plan i stedet for 2-3 plan.
Indsigelse imod lille byggefelt på vestsiden af bygaden (høringssvar nr. 15)
Indsigeren, som er nabo til et eventuelt kommende byggeri på dette sted, mener, at der kun er plads til en ganske lille bebyggelse, som til gengæld vil medføre store gener med hensyn til indblik og skygge for den eksisterende bebyggelse.
Center for By, Kultur og Erhverv foreslår, at indsigelsen imødekommes, og at byggefeltet tages ud af lokalplanen.
§ 6.3, 4. punkt, ændres til "i Egebjerg Bygade over for Tårnsøen".
Utilfredshed med, at Ballerup Kommune vil bestemme med hensyn til materialer, hækhøjder mv. Flere indsigere ønsker, at man i stedet lader beboerne selv bestemme (høringssvar nr. 1, 2, 9 og 14). Det fremføres bl.a., at man i Gadehusene selv har kunnet klare alle opståede sager gennem tiden, og at der ikke er behov for styring fra kommunens side.
Center for By, Kultur og Erhverv er af den klare opfattelse, at når Egebjerggård er blevet så attraktiv, spændende og varieret, som tilfældet er, så skyldes det netop, at der har ligget nogle gode lokalplaner til grund, som har kunnet regulere udbygningen af området og sikre kvalitet og helhed i bykvarteret. Det er godt, at man har gode erfaringer i Gadehusene, men administrationen er bekendt med andre tilfælde, hvor beboere har henvendt sig til kommunen om hjælp til at løse interne stridigheder. I disse tilfælde er en lokalplan det eneste brugbare værktøj. Administrationen mener i øvrigt ikke, at bestemmelserne er for restriktive - der er stadig både et vist spillerum og dispensations-muligheder.
Bestemmelsen om, at markiser skal være ensfarvede foreslås fjernet, mens kravet om en samlet plan for markiser i samlede bebyggelser foreslås fastholdt.
§ 7.11 ændres til "Markiser kan tillades, når de er tilpasset bygningens arkitektur".
Med hensyn til højden på hække, som er fastsat til 1,5 meter af hensyn til tryghed og forebyggelse af kriminalitet, så underbygger politiets indbrudsstatistikker denne bestemmelse. En indsiger (nr. 13), som bor på en lavt beliggende grund, udtrykker bekymring for, at den lavere hækhøjde vil medføre indblikgener. Center for By, Kultur og Erhverv foreslår, at bestemmelsen vedrørende hækhøjde fastholdes, idet det i lokalplanen præciseres, at hækhøjden måles udefra, ikke inde fra haven.
§ 8.1 ændres til "Al hegning mod grønne arealer – både private og offentlige - skal ske i form af levende hegn eller hæk, evt. suppleret med trådhegn bag hæk på egen grund. Hække skal holdes i en maks. højde på 1,5 m, målt udefra (fra vejen)".
GF Søfronten (indsiger nr. 14) ønsker ikke, at der gives mulighed for etablering af nyttehaver. Bestemmelsen foreslås dog bibeholdt, da der er tale om en mulighed for områdets egne beboere, som der blev ytret ønske om ved beboerworkshoppen i oktober 2012.
Utilfredshed med krav om grundejerforeninger (høringssvar nr. 1 og 9)
Fællesvirket (indsiger nr. 1) ønsker bestemmelsen i §10 ændret, således at det ikke er et krav, men en mulighed, at oprette grundejerforeninger. Indsiger nr. 9 mener, at det er unødvendigt med grundejerforeninger, da Fællesvirket fungerer som fælles talerør for hele Egebjerggård.
Center for By, Kultur og Erhverv foreslår, at indsigelsen imødekommes delvist, således at der kun stilles krav om videreførelse af grundejerforeninger i etape 2, 3 og 4, hvor det også tidligere har været et lokalplankrav.
§ 10.1 ændres til "Eksisterende bestemmelser i tidligere lokalplaner om pligt til medlemskab af grundejerforeninger videreføres, jf. § 12. Det drejer sig om følgende:
Lokalplan 010.4 for etape 2, § 11: Der skal for hele 2. etape af det nye bykvarter oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere i området, herunder andelsboligforeninger og almennyttige boligselskaber med det formål at eje, drive og vedligeholde fælles friarealer, et af kommunen etableret fællesantenneanlæg samt de gader, stræder og stier, som ikke overtages af kommunen som offentlige.
Lokalplan 010.5 for etape 3, § 11: Inden for planområde A skal der oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere i området, herunder andelsboligforeninger og almennyttige boligselskaber, med det formål at eje, drive og vedligeholde fælles friarealer og anlæg samt de gader, stræder og stier, som ikke overtages af kommunen som offentlige.
Lokalplan 010.6 for etape 4, § 11: Der skal oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere i området, herunder andelsboligforeninger og almennyttige boligselskaber, samt erhvervsvirksomheder med det formål at eje, drive og vedligeholde fælles friarealer og anlæg samt de gader, stræder og stier, som ikke overtages af kommunen som offentlige.
Afgrænsningen af de enkelte etaper/grundejerforeninger fremgår af bilag 4".
§ 12.1 ændres til "Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 132, ophæves lokalplanerne nr. 010.1, 010.2, 010.7 og 010.8 i deres helhed. Lokalplan nr. 010.4 aflyses bortset fra § 11 Grundejerforening. Lokalplan nr. 010.5 aflyses bortset fra § 11 Grundejerforening. Lokalplan nr. 010.6 aflyses bortset fra § 11 Grundejerforening. Se også § 10".
Ønske om krav vedrørende kunst på Buepladsen (høringssvar nr. 1)
Fællesvirket ønsker indført i lokalplanens § 8.10, at der til enhver tid skal være kunst på Buepladsen ved Egebuen i 4. etape.
Center for By, Kultur og Erhverv finder forslaget godt - der har hidtil altid været kunst her, først Propelmanden og senere Sejren fra Villetaneuse - og foreslår, at indsigelsen imødekommes.
§ 8.10 tilføjes "Derudover skal der være kunst på Buepladsen ved Egebuen"
samt note: "På Buepladsen stod oprindelig Panamarenko's Propelmand; da dette værk ikke kunne tåle klimaet, er det nu flyttet, men der skal til enhver tid være – eventuelt skiftende – kunst på pladsen".
Ønske om mere fremtidssikret formulering vedrørende tagebeklædning (høringssvar 1)
Fællesvirket foreslår, at bestemmelserne vedrørende tage på nybyggeri (§ 7.3 og § 7.13) formuleres på en måde, der levner plads til nye bæredygtige løsninger i fremtiden. Center for By, Kultur og Erhverv foreslår, at denne indsigelse imødekommes.
§ 7.3 ændres til "Ved nybyggeri skal tage udføres med tanke på bæredygtige/klimavenlige løsninger, fx som grønne tage.
Hel eller delvis tagbeklædning med solceller er tilladt. Tagflader, eller dele af tagflader, der ikke er dækket af fx solceller eller begrønning, skal udføres i et sort tagmateriale. Tage må ikke virke reflekterende".
§ 7.13 ændres til "Ved nybyggeri skal tage udføres med tanke på bæredygtige/klimavenlige løsninger, fx som grønne tage. Hel eller delvis tagbeklædning med solceller kan tillades.Tagflader, der ikke beklædes med solceller eller begrønning, skal udføres i et sort tagmateriale. Tage må ikke virke reflekterende".
Placering af detailhandel
Naturstyrelsen (høringssvar nr. 7) ønsker præciseret, at der kun kan etableres detailhandel inden for den lokalcenterafgrænsning, som er udpeget i Kommuneplanen.
Center for By, Kultur og Erhverv anbefaler, at dette imødekommes, da det er i overensstemmelse med Kommuneplanen.
§ 3.1 ændres til 'kan anvendes til boligformål med mulighed for at integrere erhverv og offentlig formål (fx daginstitution) samt - inden for den lokalcenterafgrænsning, som er udpeget i Kommuneplanen, og som fremgår af bilag 2 - detailhandel'.
Der tilføjes desuden note til § 3.3. med ordlyden:
"Bemærk at detailhandel kun kan etableres inden for den lokal-centerafgrænsning, som er udpeget i Kommuneplanen, jævnfør § 3.1 og bilag 3".
Endelig ønsker Fællesvirket (høringssvar 1), at det indskrives i lokalplanen, at Fællesvirket, som repræsentant for hele bykvarteret, får høringsret i forbindelse med dispensationer. Center for By, Kultur og Erhverv er enige, for så vidt angår principielle spørgsmål i dispensationssager. En sådan høringsret kan ikke indskrives i lokalplanen egentlige bestemmelser, men administrationen foreslår, at det indføres i note til § 13.5 om dispensationer.
Note til § 13.3 får tilføjet følgende ordlyd: "Ballerup Kommune vil i sagsbehandlingen inddrage Fællesvirket i spørgsmål af principiel karakter i forbindelse med dispensationer".
