Sammendrag
I sagen indstilles lokalplan nr. 178 for Post-grundene på Telegrafvej i Ballerup samt tilhørende kommuneplantillæg til endelig vedtagelse. Forud for vedtagelsen behandles de høringssvar, som Ballerup Kommune har modtaget i offentlighedsperioden. Kommunen har modtaget fem høringssvar, som har givet anledning til at administrationen fremlægger mindre ændringer til lokalplan nr. 178.
Baggrund
Det ældre erhvervsområde omkring Telegrafvej i Ballerup er i kommuneplanlægningen udpeget som et byomdannelsesområde. Projektområdet kaldes Pederstrup Bykvarter, og det skal omdannes fra erhverv til mere blandede byfunktioner. Baggrunden er, at en stor del af de hidtidige produktions- og lagervirksomheder gennem det seneste årti er lukket eller flyttet fra området. Da bygningerne ikke længere lever op til moderne virksomheders krav. Ballerup Kommune har derfor fået udarbejdet en helhedsplan for, hvordan området kan udvikles til et blandet bykvarter med en langt højere tæthed. Helhedsplanen var i høring i efteråret 2019.
Lokalplan nr. 178 bliver den første lokalplan, som muliggøre den første del af byomdannelsen. Den omhandler Telegrafvej 7A og 7B med arbejdstitlen "post-grundene", fordi postvæsenet en gang har haft et julemærke-trykkeri på Telegrafvej 7A. Telegrafvej 7B har aldrig været bebygget.
Sagsfremstilling
Tillæg nr. 7 til kommuneplanen, samt lokalplan nr. 178 for Postgrundene på Telegrafvej i Ballerup var i offentlig høring i perioden fra den 9. september til den 4. november 2020.
I offentlighedsfasen blev der afholdt et offentligt møde. Ballerup Kommune har modtaget fem høringssvar. Høringssvarene er kommet fra både beboere i nærområdet og fra grundejerne. Resumé af høringssvarene inkl. administrative bemærkninger kan ses af bilag. Høringssvarene, i sin fulde længde, indeholder flere underbyggende illustrationer og kan ligeledes ses af bilag.
Indsigelserne går fortrinsvist på bebyggelsens højde og placering. Særligt bebyggelsen langs det vestlige skel og til dels også det nordlige skel i delområde 1, som ikke ønskes så højt, som fremlagt i lokalplanforslaget. Indsigerne ønsker, at der maksimalt opføres en bebyggelse på to etager i de pågældende byggefelter. Der lægges særligt vægt på, at delområde 1 er højt beliggende i forhold til omgivelserne. Det er ønsket, at den nye bebyggelse skal passe til Atlasvænges et plans bebyggelse.
Administrationen planlægger med udgangspunkt i helhedsplanen og vurderer derfor ikke, at bebyggelsen i lokalplanforslaget skal matche det bebyggelsesmæssige udtryk i Atlasvænge. Der er taget højde for terrænforskellen og indkigsgener ved at begrænse antallet af etager til maks. to, samt at planlægge for et beplantningsbælte. Administrationen anbefaler, at indsigelserne imødekommes for byggefelt D og G, som sættes ned fra tre plus kælderetage til to plus kælderetage, da det højdemæssigt kan komme til at passe til en eventuelt kommende bebyggelse på Baltorpbakken, som ligger en etage lavere i terrænet end post-grundene.
Byggefelt A bør fastholdes i samme højde, da byggefeltet med øvrige nordvendte byggefelter, danner en samlet helhed. Som konsekvens af dette, bør antallet af etagemeter inden for delområde 1 justeres ned for delområdet som hele, samt for de berørte byggefelter. Administrationen anbefaler også, at bebyggelsen ikke opføres lavere byggeri end to etager, for at sikre en arkitektonisk sammenhæng i den kommende bebyggelse. Administrationen fraråder, at der planlægges for en form for ”mellemzone” af fx rækkehuse, som det foreslås i et af høringssvarene, da husene arkitektonisk hverken kommer til at høre til det ene eller det andet sted.
Der stilles forslag om at koten for byggefelterne i delområde 1 fastsættes til 37,0 med det mål at nedbringe terrænforskellen til omgivelserne. Koten er i lokalplanforslaget fastsat til 38,0. Administrationen anbefaler, at koten fastholdes ud fra en miljømæssig betragtning, da der skal køre store mængder jord væk til deponi, hvis terrænniveau skal sænkes på så stort et areal.
Det foreslås, at bebyggelsen mod vest rykkes længere væk fra skel. Der er allerede taget højde for indkigsgener ved at rykke bebyggelsen i byggefelt I og L længere væk fra skel end de øvrige byggefelter mod vest. Hvis indsigelsen skal imødekommes, anbefaler administrationen, at byggefelterne A, D og G trækkes tre meter tilbage, så der bliver syv meter til skel ligesom for byggefelterne I og L. Det har den fordel, at der bliver mere plads til levende hegn og kantzone til haver.
Beplantningsbæltet mod vest foreslås udvidet og suppleret med stedsegrønne planter og at det bør sikres, at det ikke fjernes. Administrationen vurderer, at der er afsat tilstrækkeligt areal til levende hegn til at undgå indkigsgener, hvis Atlasvænge sørger for, at det beplantningsbælte, der er udlagt i deres lokalplan, etableres ordentligt.
Der stilles forslag om, at vestvendte altaner inden for byggefelt I og L ikke skal tillades. Det er en afvejningen mellem boligkvalitet for de kommende beboere og beboerne i Atlasvænges ønske om at undgå indkigsgener. Administrationen anbefaler, at boligkvaliteten for de kommende beboere vægtes højest, fordi der i lokalplanerne er udlagt et bredt beplantningsbælte, som kan skærme for indkigsgener og fordi de nærliggende rækkehuse vender gavlen og ikke facaden mod post-grundene.
Der er også kommet høringssvar til parkering. Deriblandt et forslag fra grundejerne om, at der gives mulighed for at parkering kan placeres uden for lokalplanområdet. Administrationen stiller sig positivt over for forslaget, da det er i god tråd med helhedsplanen. Det skal dog være på nogle betingelser, der sikrer varige og gode parkeringsforhold for beboerne.
Administrationen foreslår selv en administrativ rettelse til, at tabellen i paragraf 6.5, som mangler kote-angivelser for byggefelt G-Y. Disse indføjes.
Kommuneplantillægget skal ligeledes rettes på baggrund af de ændringer, der er i antallet af etagemeter.
Administrationen indstiller til følgende ændringer i lokalplan nr. 178 inden den vedtages endeligt:
- § 5 under overskriften ”Parkering” tilføjes en ny bestemmelse: Kommunalbestyrelsen kan tillade, at parkeringspladser tilvejebringes i konstruktion uden for lokalplanområdet, hvis det sker ved tinglysning af en deklaration på de relevante ejendomme med Kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget. Kommunalbestyrelsens godkendelse vil bero på en konkret projektvurdering i forhold til afstand til den fælles parkeringsløsning og handikapforhold. Der vil altid blive stillet krav til at løsningen er varig, samt at parkeringspladserne er til rådighed, før der kan gives en ibrugtagningstilladelse til de boliger/erhverv, for hvem parkeringspladserne er indrettet til.
- § 5 under overskriften "Parkering" ændres § 5.10 punkt 3: Ved etablering af delebilsordning kan antallet af anlagte parkereringspladser nedsættes, hvis der... (resten er uændret).
- § 6.1 Inden for delområde 1 må opføres maks. 12.125 m2 bebyggelse.
- § 6.5 De resterende kote-angivelser i tabellen godkendes samt at det maksimale etageantal for byggefelt D og G sættes til to plus kælderetage og den maksimale højde fastsættes til ni meter og det maksimale antal etagemeter bebyggelse fastsættes til 600 m2 for byggefelt D og 525 m2 for byggefelt G.
- § 7.7 tilføjes: Der må ikke etableres tagterrasser inden for byggefelt A, D, G, I og L.
- § 7 under overskriften ”Tage” indføjes en ny bestemmelse: Tagbeklædninger må ikke virke reflekterende og give blændingsgener i omgivelserne. Solceller skal være anti-refleks-behandlede.
- Kortbilag to og fire rettes, således at byggefelterne A, D og G flyttes mod øst, så der bliver syv meter til skel mod vest.
Administrationen indstiller til følgende ændringer i kommuneplantilægget inden det vedtages endeligt:
- Det maksimale etagemeter fastsættes til 23.175 m2.
- Punkt to i de særlige bestemmelser ændres til "Maksimal antal etagemeter fastsættes til 12.125 m2 for matr.nr. 1bb og 11.050 m2 for matr.nr. 1bt, Pederstrup by, Pederstrup.
