Sammendrag
Ballerup Ejendomsselskab har ansøgt om godkendelse af skema B for opførelse af 118 almene boliger i en ny boligafdeling i forbindelse med den eksisterende afdeling Ellebo på Baltorpvej i Ballerup. Den nye boligafdeling kommer til at bestå af familieboliger, herunder mindre billige boliger, ældrevenlige boliger, samt ungdomsboliger og ældreboliger.
Ballerup Kommune skal godkende skema B, inden byggeriet kan sættes i gang.
Baggrund
Kommunalbestyrelsen gav den 19. december 2022 tilsagn om, at Ballerup Ejendomsselskab kunne arbejde videre med projektet med udgangspunkt i skema A.
Kommunalbestyrelsen skal, jf. kapitel 9 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger, godkende skema B inden byggeriet kan gå i gang. Skema B er en detaljeret beregning af økonomien efter, der er afholdt licitation. I denne sag har entreprenøren haft en option på opgaven i forbindelse med Ellebo II, og der har derfor ikke været et selvstændigt udbud på de 118 boliger.
De nye boliger kommer til at ligge på afdeling Ellebos areal, hvor der tidligere er revet to blokke ned.
Den oprindelige afdeling Ellebo består af to blokke, der er opført i 1964 og er beliggende på Baltorpvej. I forbindelse med renoveringen af blokkene er der bygget 12 nye tagboliger på blok 3, ligesom der er sammenlagt boliger i blok 4. De nye tagboliger har adgang via elevatorer, og en del af boligerne i blok 3 er, i forbindelse med renoveringen, omdannet til tilgængelige boliger. Afdelingen har i alt 140 boliger.
Ellebo II, der er under opførelse, omfatter 176 almene boliger.
Alle nye almene boliger opføres som udgangspunkt som en selvstændig afdeling med egen økonomi. Når boligerne er opført og tages i brug bliver både Ellebo II og Ellebo III lagt sammen med den eksisterende afdeling Ellebo.
Sagsfremstilling
KAB har på vegne af Ballerup Ejendomsselskab den 12. januar 2023 fremsendt skema B for opførelse af 118 almene boliger. Det samlede boligareal bliver på 8.277 m2.
Boligerne fordeler sig således:
| Ungdomsboliger - 1 rum | 10 stk. | 38-42 m2 |
| Ældreboliger XL - 1 rum | 4 stk. | 45-72 m2 |
| Ældreboliger XL - 2 rum | 1 stk. | 72 m2 |
| Familiebolig - billig basis - 1 rum | 14 stk. | 38-40 m2 |
| Familiebolig - billig basis - 2 rum | 10 stk. | 50-58 m2 |
| Familiebolig - billig basis - 3 rum | 6 stk. | 63-72 m2 |
| Familiebolig - 2 rum | 10 stk. | 60-76 m2 |
| Familiebolig - 3 rum | 11 stk. | 82-94 m2 |
| Familiebolig - 4 rum | 12 stk. | 88-108 m2 |
| Ældreegnet bolig - 2 rum* | 20 stk. | 64-72 m2 |
| Ældreegnet bolig - 3 rum* | 20 stk. | 83-102 m2 |
| I alt | 118 stk. |
* De ældreegnede boliger kan eventuelt udgøre et seniorbofællesskab, såfremt der er efterspørgsel efter det. Dette tages der endelig stilling til af administrationen, inden boligerne udlejes.
Byggeriet udføres efter bestemmelserne i BR2020 og kravene til Svanemærkede boliger.
Bebyggelsen udføres som syv mindre blokke i varierende højder op til fem etager, der er placeret ud mod Baltorpvej. Byggeriet udføres med facader i tegl og træbeklædning og vinduer i aluminium. Tagene udføres som flade tage med solceller og grønne tagflader. Byggeriet får således samme udtryk som nybyggeriet i Ellebo II.
Hver bolig får individuelle ventilationsanlæg med varmegenvinding, og boligerne bliver opvarmet med fjernvarme.
Der indrettes fælles grønne gårdrum med lege- og opholdsarealer mellem blokkene. De fleste af boligerne i stueetage får 3 m2 have, og boligerne på etagerne får altan eller fransk altan. I fire af blokkene bliver der indrettet depotrum i kælderen. Der bliver vaskeri i blok 3.
Anskaffelsessum
Den samlede anskaffelsessum beløber sig til 253.678.000 kr., hvilket er 13.532.000 kr. (5,6 pct.) over skema A. Stigningen skyldes primært indeksering og er beregnet ud fra nationalbankens inflationsprognose.
| Anskaffelsessum | Udgift |
| Grundkøbesum | 23.175.600 kr. |
| Øvrige grundudgifter | 2.140.000 kr. |
| Entrepriseudgifter | 197.615.800 kr. |
| Omkostninger | 27.038.400 kr. |
| Gebyrer | 3.708.200 kr. |
| Samlet anskaffelsessum | 253.678.000 kr. |
| Finansiering | Beløb |
| Realkreditlån - ca. 90 pct. | 227.808.500 kr. |
| Kommunal grundkapitallån - ca. 8 pct. | 20.795.880 kr. |
| Beboerindskud - 2 pct. | 5.073.620 kr. |
| Samlet finansiering | 253.678.000 kr. |
Husleje
I en almen boligafdeling skal der være balanceleje, således at lejeindtægterne svarer til afdelingens udgifter. I Ellebo III er der udgifter til belåning og drift, hvilket betyder at den gennemsnitlige leje bliver på 1.351 kr. pr. m2. Derudover er der forbrugsudgifter til el, vand og varme på 235 kr. pr. m2.
Lejen for boligerne skal fordeles ud fra boligernes indbyrdes brugsværdi. Når boligerne er målt op og registreret i BBR, kan to boliger, som er ens indvendig have forskellige m2 i BBR på grund af ydervægge, adgangsarealer, trappeandel mv. Da den nye boligafdeling består af flere boligtyper og -størrelser har administrationen bedt Ballerup Ejendomsselskab udarbejde en plan for fordeling af lejen, da lejen i et så komplekst byggeri, ikke bare fordeles pr. m2. Samtidig indeholder afdelingen ungdomsboliger, som udløser tilskud fra stat og kommune, der er med til at betale huslejen for ungdomsboligerne.Ballerup Kommune skal godkende planen for fordeling af lejen, administrativt inden 1. gangs udlejningen.
Tidsplan
Forventet byggestart - september 2023
Forventet aflevering - december 2024.
Tilføjet den 23. februar 2023
Der er blevet spurgt, om Ballerup Kommune får grundkapitaltilskud tilbage, og hvad der sker med salgsindtægten på 23 mio. kr. fra frasalg af jord til private boliger. I vedlagte notat redegøres for, at der ikke er givet grundkapitaltilskud oprindeligt, fordi Ellebo blev opført, før grundkapitallån blev indført. Endvidere, at salgsindtægten går til dispositionsfonden i Ballerup Ejendomsselskab.
