Udstykning

Din ejendom kan være omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt med bestemmelser omkring udstykning. Der kan også være tinglyst en deklaration, der fastsætter bestemmelser omkring udstykning.

Hvis der for din ejendom ikke er særlige bestemmelser om udstykning, er det byggelovens § 10 A og bygningsreglementet, der er afgørende.

Under punktet info til selvhjælp, kan du læse mere om, hvordan du finder oplysningerne.

Ved udstykning skal hver bolig have egen vejadgang.

Har du en hjørnegrund kan der ofte skabes god vejadgang for begge boliger. Har du en lang smal grund, kan du måske etablere et såkaldt koteletben, som vejadgang til den bagerste grund. Et koteletben regnes med i udstykningen, selv om det betyder at den reelle grund bliver mindre end 700 m2. Et koteletben skal minimum være 4 m bredt.

Det fremgår af bygningsreglementets afsnit om byggeret, at kommunen ved fritliggende enfamiliehuse, ikke kan nægte udstykning af en ejendom, når grundene bliver på mindst 700 m² hver. Dog skal de bebyggelsesregulerende bestemmelser kunne opfyldes. Det vil sige at blandt andet bebyggelsesprocent og højde- og afstandsbestemmelser skal kunne overholdes på eksisterende og nyt byggeri.

Såfremt din ejendom ikke kan opfylde kravet om minimum 700 m2 pr. grund, skal kommunen i stedet lave en helhedsvurdering af dit projekt.

Du kan læse mere om byggeretten på www.bygningsreglementet.dk.

Når vi laver en helhedsvurdering, vurderer vi udstykningen ud fra de kriterier der er fastsat i bygningsreglementets bestemmelser, bestemmelserne står i §188. Helhedsvurderingen omfatter alt fra områdets karakter til indbliksgener.

Der lægges blandt andet vægt på, om grundens form er egnet til en udstykning, således at der kan frembringes to forholdsvis regulære og byggeegnede grunde. Hvis den eksisterende bolig bevares, skal denne ved udstykningen kunne overholde højde og afstande til skel i henhold til bygningsreglementet.

Særlige forhold der kan have væsentlig betydning for muligheden for udstykning, er terrænforhold. Er der store terræn forskelle på din grund, kan det være svært at placere en ny bolig.

Tilsvarende kan en sø i haven begrænse byggemuligheden, da det kan betyde, at der ikke er tilstrækkeligt med udenoms areal til ophold. Også husets orientering mod verdenshjørnerne kan have betydning, da kvaliteten af boligen forringes ved en dårlig placering.

Du kan læse mere om de generelle kriterier her og finde vejledning til kriterierne her. 

Bygningsreglementet indeholder ikke krav til grundstørrelse ved opførelse af dobbelthus, så her skal der altid laves en helhedsvurdering efter samme princip som er beskrevet i punktet ovenfor.

For at kunne bygge et dobbelthus, er det i Ballerup Kommune vedtaget, at grunden minimum skal være 900 m2+ det areal som er nødvendigt for etablering af eventuel privat fællesvej til bebyggelsen. Det betyder, at hver del af dobbelthuset kan udstykkes med en grund på omtrent 450 m2. Ved dobbelthuse regnes et koteletben ikke med til grundstørrelsen, se Kommuneplan for 2025 her.

Der er ikke krav til at grunden udstykkes inden en tilladelse, men der er krav til at den skal kunne udstykkes jf. byggelovens § 10A. Derfor skal det fremgå af ansøgningsmaterialet, hvordan en udstykning kunne se ud.

Før du ansøger om udstykning, skal du kontakte en landinspektør, der skal udfærdige materiale til ansøgningen. Det er vigtigt at du kender grundenes præcise størrelser, samt kan dokumentere, at der kan placeres et (vilkårligt) hus af en vis størrelse på en hensigtsmæssig måde. Ligesom adgangsveje skal angives, ellers kan vi ikke lave en helhedsvurdering af projektet.  

Landinspektøren kan også hjælpe med et overblik over plangrundlaget og evt. servitutter samt vejadgang.

Konkrete ansøgninger om udstykning af en ejendom kan kun gennemføres ved hjælp af en privatpraktiserende landinspektør. Landinspektøren indsender udstykninger på 700 m2 eller mere via www.erpo.dk

Ansøgninger hvor udstykningerne er mindre end 700 m2 skal først helhedsvurderes af kommunen, ansøgningen skal  via www.bygogmiljø.dk eller på byggesag@balk.dk.

du have en fuldmagt fra ejer, når du ansøger.

I Ballerup Kommune er der ikke gebyr for byggeansøgninger, men der vil være omkostninger til landinspektør.

Kommunen ligger ikke inde med oplysninger om skel og skelpæle. Skelpæle er typisk et jernrør med en lille plakette der er slået ned i jorden. Skelpæle markerer grundens fysiske afgrænsning.

Kommunen har ikke viden om skellets faktiske placering. Hvis du ikke ved hvor skellet går og ikke kan finde skelpælene, skal du kontakte en landinspektør. Landinspektører er autoriseret til at afsætte skel.

Hvis din grund er beliggende i landzone, kræves der endvidere en landzonetilladelse, jævnfør Planlovens § 35. Grunde i landzone kan som udgangspunkt ikke udstykkes, se undtagelsesreglerne i planlovens § 36.

Du kan søge oplysninger om plangrundlaget på en konkret ejendom via adressen eller matrikelnummeret på www.plandata.dk eller her på kommunens hjemmeside.

Servitutter og deklarationer kan findes på www.tinglysning.dk

Arealet af din grund fremgår af din BBR meddelelse, oplysningerne kan findes på www.bbr.dk

Bygningsreglementet kan du finde på www.bygningsreglement.dk 

Planloven kan du finde på www.retsinformation.dk

Byggeloven kan du finde på www.retsinformation.dk

Kommuneplan 2025 kan du finde på www.ballerup.dk

Er du i tvivl om, hvorvidt du skal igangsætte en udstykningsproces, kan du bede kommunens byggesagsafdeling om at lave en vurdering af sagen. Du skal dog være opmærksom på, at der altid kun vil være tale om et retningsgivende skøn, behæftet med en vis usikkerhed, da vi ikke kan endeligt behandle sagen, uden materiale fra en landinspektør