Orientering om samarbejdet med omegnskommunerne med hjemfaldsklausuler på almene boliger, og godkendelse af kommissorium for samarbejdet om hjemfaldsklausuler.
Baggrund
På en række almene boligafdelinger i omegnskommunerne til København er der tinglyst servitutter om tilbagekøbsrettigheder for enten beliggenhedskommunen og/eller Københavns Kommune. Dette betyder, at den enkelte kommune og/eller Københavns kommune på et bestemt tidspunkt har ret til at købe ejendommene tilbage til en aftalt pris - som regel til den pris, som grunden blev solgt til oprindelig - uanset ejendommenes nuværende værdi.
I alt ca. 25.000 almene boliger beliggende i Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Lyngby-Taarbæk og Rødovre Kommuner er omfattet af aftalerne om tilbagekøbsret.
Kommunerne har først ret til at tilbagekøbe ejendommene i perioden 2036 til 2077.
I Ballerup Kommune er to almene boligforeninger omhandlet af hjemfaldspligt, nemlig Boligorganisationen Lundebjerggård, Afdeling Lundebjerg med 514 lejemål, og DUAB, Sømoseparken 80 med 96 lejemål. Lundebjerg har hjemfald i 2050 og DUAB har hjemfald i 2060.
Tilbagekøbsrettighederne giver dog allerede nu problemer for de almene boligselskaber, da de ikke kan belåne ejendommene til ejendommens fulde værdi på grund af kommunens tilbagekøbsret. Ved værdiansættelsen af ejendommen fratrækker realkreditinstitutterne således et beløb svarende til det beløb, det vil koste boligselskaberne at frikøbe sig fra kommunernes tilbagekøbsret. Desuden stilles der krav om, at realkreditlånene ikke løber længere end til det tidspunkt, hvor kommunen kan købe ejendommen tilbage. Det betyder at visse almene boligselskaber allerede på nuværende tidspunkt har vanskeligt ved at finansiere renovering mv. i boligerne, da der ikke kan opnås den fulde realkreditbelåning med længst mulig løbetid.
I Ballerup Kommune vil problemerne dog først komme på et lidt senere tidspunkt, idet hjemfaldstidspunkterne er henholdsvis 2050 og 2060.
I København og Aarhus Kommuner er tilsvarende problemstillinger med tilbagekøbsrettigheder løst ved, at de almene boligselskaber har købt sig fri af tilbagekøbsretten.
I Københavns Kommune indgik kommunen og boligselskaberne i 2000 en aftale, der indebar, at boligselskaberne betalte Københavns kommune et beregnet frikøbsbeløb, og i Aarhus Kommune indgik kommunen og boligselskaberne i 2012 en aftale om frikøb, også med et beregnet frikøbsbeløb.
Begge modeller tager udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi ved fastsættelsen af frikøbsbeløbet, men der er forskel på den måde beregningen af frikøbsbeløbet foretages.
I ingen af modellerne har aftalen betydet en betaling af det fulde frikøbsbeløb, og i begge aftaler modsvares boligselskabernes betaling af et frikøbsbeløb af kommunale forpligtelser for anvendelsen af provenuet ved frikøbsaftalerne.
I både Københavner- og Aarhusmodellen finansieres frikøbsbeløbet af boligselskabernes egenkapital og realkreditlån. På grund af balancelejeprincippet i den almene boligsektor betyder betalingen af frikøbsbeløbene derfor også lejeforhøjelser i de almene boliger.
Disse blev i Københavns Kommune delvist begrænset af midler fra Landsbyggefonden i form af ydelsesstøtte og driftsbidrag.
Sagsfremstilling
Fælles kommunalt samarbejde
Da en lang række af omegnskommunerne har fælles problemstillinger med tilbagekøbsretten - bl.a. at Københavns Kommune har tilbagekøbsretten enten direkte eller hvis beliggenhedskommunen ikke ønsker at bruge tilbagekøbsretten på ejendommene sekundært - har der på det administrative niveau iblandt omegnskommunerne været igangsat et udredningsarbejde om omfanget af tilbagekøbsrettighederne i 2012 og 2013.
På baggrund af boligselskabernes aktuelle problemer med realkreditbelåning har kommunaldirektørerne i Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Lyngby-Taarbæk, Rødovre og Københavns Kommuner drøftet mulighederne af at indgå i et fælles kommunalt samarbejde for at opnå en fælles aftale med boligselskaberne i alle de berørte kommuner om eventuel betaling af et frikøbsbeløb og en snarlig ophævelse af tilbagekøbsrettighederne.
Det er på nuværende tidspunkt ikke muligt på forhånd at anvise efter hvilken konkret model aftalerne skal udarbejdes. Der er stor forskel på de modeller - i henholdsvis København og Aarhus Kommuner - der indtil nu har været brugt i forbindelse med de aftaler om ophævelse af tilbagekøbsrettigheder i de almene boliger. Dette skyldes både forskelle i indholdet af de konkrete rettigheder, men også udviklingen i ejendommenes værdi fra 2000, hvor Københavns Kommune indgik aftalen, og 2012, hvor Aarhus Kommune indgik aftalen.
Dertil kommer, at der på de almene boliger i omegnskommunerne er pålagt tilbagekøbsrettigheder til såvel beliggenhedskommunen, som til Københavns Kommune.
Disse "dobbeltrettigheder" var ikke gældende hverken i Aarhus eller Københavns Kommuner, og det medfører nogle særlige problemstillinger, som der skal tages højde for i en eventuel aftale om frikøb.
Det fælleskommunale samarbejde skal derfor belyse, hvilke modeller, der kan anvendes i omegnskommunernes særlige situation, herunder vurdere de samlede kommunaløkonomiske konsekvenser. I modellerne skal også indgå hvilke parter, der udover kommunerne og boligselskaberne - Landsbyggefonden og staten - kan bidrage til en samlet aftale.
Organisering
Ansvaret for det fælleskommunale samarbejde skal varetages af borgmestrene i de kommuner, der vil deltage i en fælles aftale. Det foreslås, at Hvidovre Kommunes borgmester - da Hvidovre Kommune har den største andel af almene boliger med hjemfaldspligt - er formand for den politiske styregruppe, indtil andet eventuelt besluttes i styregruppen.
Til at rådgive og udarbejde oplæg til den politiske styregruppe etableres en administrativ styregruppe bestående af kommunaldirektørerne (Hvidovre Kommunes kommunaldirektør er formand) fra de berørte kommuner.
Til at forhandle med de involverede parter - boligorganisationerne, Landsbyggefonden og staten - nedsættes et forhandlingsudvalg bestående af kommunaldirektørerne fra Hvidovre (formand), Herlev, København og Lyngby-Taarbæk Kommune.
Der etableres en sekretariatsfunktion i Hvidovre kommune.
Juridiske forudsætninger
Kommunalbestyrelsen har efter almenboliglovens § 98a, stk. 1, ret til at indgå aftaler med almene boligorganisationer om frikøb af tinglyste tilbagekøbsrettigheder.
Kommunalbestyrelsen kan efter almenboliglovens § 98a, stk. 2, fastsætte frikøbssummen til et beløb, der er lavere end den markedsmæssige værdi af tilbagekøbsretten.
