Sammendrag
Ballerup Boligselskab ønsker at supplere den eksisterende bebyggelse i Bispevangen med ca. 40 nye boliger i form af etage- og rækkehuse samt enkelte 'skæve boliger' i den østlige del af Bispevangen (matr.nr. 30 ac, Ballerup By, Ballerup). Lokalplan 204 har til formål at muliggøre denne nye bebyggelse, Lokalplanforslaget ledsages af kommuneplantillæg 23, som ændrer bebyggelsesprocenten for Bispevangen som helhed fra 45 til 60.
Baggrund
Vores Bolig (tidligere Ballerup Boligselskab), som ejer den almene bebyggelse Bispevangen, ønsker at supplere bebyggelsens nuværende boligudbud med nogle nye boliger i den østlige del af området.
Bispevangen består i dag af et højhus på 15 etager med 190 lejligheder - heraf mange små boliger - samt en etageboligbebyggelse i områdets nordvestlige hjørne med familie- og ungdomsboliger. Boligselskabet ønsker at opføre ca. 4.000 etagemeter - svarende til ca. 40-45 boliger - bestående dels af nogle større, attraktive familieboliger i form af rækkehuse og enkelte etageboliger i en rækkehuslignende bebyggelse i 2-3 plan, dels et mindre antal boliger i ét plan til udsatte borgere.
Det er i tråd med kommunens boligpolitik at understøtte en varieret boligbebyggelse og dermed en mere bred beboersammensætning i Bispevangen.
Den nugældende lokalplan for området giver imidlertid ikke mulighed for at opføre yderligere bebyggelse i området, og formålet med Lokalplan 204 er derfor at gøre dette muligt. Lokalplanen ledsages af Tillæg nr. 23 til Kommuneplan 2020, som har til formål at justere og ajourføre rammebestemmelserne vedr. bebyggelsesprocenten inden for området.
Sagsfremstilling
Forslaget til lokalplan 204 giver mulighed for at opføre 4.450 m2 boligbebyggelse i den østlige del af Bispevangen. Mod nord og øst placeres boliger i form af etage- og rækkehuse i 2-3 etager, mens der i den sydlige del, nær ved indkørslen til bebyggelsen, placeres et mindre antal boliger til udsatte borgere og et fælleshus, begge dele i ét plan. Det mindre antal små boliger målrettet udsatte borgere, som af forskellige grunde ikke passer ind i almindelig boligbebyggelse. Ballerup Kommune ønsker dermed at prioritere bedre boligforhold for socialt udsatte borgere.
Alle boliger i stueplan får små private haver/terrasser mod syd og vest ud til den store plæne. Alle boliger over stueplan får opholdsaltaner.
Den nye boligbebyggelse er opdelt i stokke, der placeres under hensyntagen til nogle store forsyningsledninger, således at respektafstanden overholdes. Lokalplanen stiller krav om variation i facadelinjen for at sikre afveksling i udtrykket. Bygningerne får ensidig taghældning ind mod det store fælles friareal. Der stilles krav om, at de skal opføres i materialerne træ, tegl og aluzink i en farveskala af gul – lys grå – mørk grå – sort. Dermed tilpasser den nye bebyggelse sig farvemæssigt den eksisterende bebyggelse: det grå højhus (afdeling 1, Parkbo) og den nyere gule bebyggelse (afdeling 2). Der stilles krav om grønne tage på sekundær bebyggelse (skure, depoter etc.).
Bebyggelsen placeres langs den nuværende interne vej, som i dag er blind, men som forlænges, så den føres nord om den nye bebyggelse og kobles på den eksisterende nord-syd-gående vej gennem bebyggelsen.
Både vejen og bebyggelsen, herunder de 'skæve boliger' er placeret med størst mulig hensyn til den eksisterende træplantning, således at fældning kan holdes på et minimum. Lokalplanforslaget indeholder bestemmelser om genplantning etc., hvor fældning ikke kan undgås. Administrationen vurderer, at de skæve boliger ikke kan placeres anderledes, når disse hensyn skal tages i betragtning.
Parkering placeres langs vejen, hvor der også i dag er parkering, som opretholdes. Lokalplanen fastlægger parkeringsnormer i overensstemmelse med Kommuneplan 2020, arealer uden for zone 1 og 2: 1 p-plads til bil pr. etagebolig , 1,5 p-plads pr. tæt-lav bolig (rækkehus) og 0,4 p-plads pr. i boligerne til de udsatte borgere. Den lave p-norm for disse boliger skyldes, at bilejerskabet erfaringsmæssigt er lavt for denne type af boliger. Der skal desuden etableres 2 cykel-parkeringspladser pr. bolig.
Der er udarbejdet et Tillæg nr. 23 til Kommuneplan 2020 med henblik på at justere bebyggelsesprocenten for rammeområde 3.B5 - Etageboligbebyggelsen Bispevangen og dermed muliggøre den ønskede bebyggelse.
Der er udarbejdet en støjrapport med beregninger vedr. påvirkning af vejstøj fra Ballerup Byvej. Støjen håndteres dels ved at bebyggelsen placeres, så den skærmer områdets friarealer, dels ved bygningsmæssige tiltag fx i form af lydvinduer.
Der er ligeledes udarbejdet en rapport vedr. LAR og regnvandshåndtering, hvori det konkluderes, at regnvand kan håndteres med et bassin, der skal indgå som et landskabeligt og rekreativt træk i bebyggelsen.
Der stilles krav om bevaring af beplantninger og enkelttræer samt om kvaliteten af det grønne friareal.
Den nye interne vej, der skal betjene de nye boliger, skal have et nyt vejnavn, da der ikke er ledige husnumre på vejen Bispevangen. Boligselskabet har foreslået Bispeengen, Bispestræde, Bispelunden og Bispehaven. Bispeengen er ikke muligt, da der allerede findes en vej med samme navn inden for en 15 km-radius; men de øvrige forslag er foreløbig reserveret og forelægges hermed. Administrationen indstiller vejnavnet Bispestræde, da det vurderes at passe godt til i området og til vejens karakter.
Der er udarbejdet en miljøscreening af forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg. Det byggeri, som lokalplanen giver mulighed for, vil medføre nogen øget beboertrafik i området Bispevangen, særligt i den østlige del af området. Der vil dog kun være tale om en mindre forøgelse, som ikke vurderes at medføre væsentlig påvirkning af miljøet.Selve bebyggelsen vil medføre, at en del af det store grønne areal øst for højhuset skal inddrages. Der vil dog fortsat være et stort grønt areal tilbage. Bebyggelsen i sig selv afføder således ikke en miljøvurdering, men en screening for Bilag IV-arter i området konkluderer, at der i området er flere træer med sprækker og andre hulheder, og at det derfor ikke kan afvises, at de er levesteder for flagermus. Det betyder, at der skal gennemføres lytning og udarbejdes et miljønotat herom. Lokalplanen vil ikke kunne vedtages endeligt, før dette er sket og der er taget stilling til eventuelle afværgeforanstaltninger. Dette forhold er medtaget i miljøscreeningen, der offentliggøres som en afgørelse, samtidig med at lokalplanen sendes i høring.
Den nye bebyggelse i Bispevangen indgår i eksisterende bolig og befolkningsprognose for 2023, og der forventes ikke udfordringer i forhold til dagtilbud- og skolekapacitet.
