Sammendrag
KAB har på vegne af Ballerup Ejendomsselskab har fremsendt ansøgning om godkendelse af byggeregnskab (skema C) for renoveringsprojektet i afdeling Ellebo i Ballerup.
Den samlede anskaffelsessum beløber sig til 326 mio. kr. for de støttede arbejder og 139 mio. kr. for de ustøttede arbejder. Anskaffelsessummen er overskredet i forhold til skema B, der blev godkendt i 2017. Overskridelsen finansieres af et lån fra Landsbyggefonden (LBF) og overskud på Ellebos reguleringskonto.
Kommunalbestyrelsen skal indstille byggeregnskabet til godkendelse i LBF. Samtidig skal der godkendes optagelse af et nyt realkreditlån med kommunal garanti.
Baggrund
I februar 2017 blev skema B, der er det detaljerede budget efter, der er afholdt licitation, behandlet i Kommunalbestyrelsen og indstillet til godkendelse i LBF. LBF godkendte skema B i marts 2017 og gav tilsagn om støtte til en del af renoveringsarbejderne. Støtten gives som tilskud til betaling af ydelser på de lån, der optages til at finansiere arbejderne. Det er LBF, der med udgangspunkt i deres regulativ om støtte, beslutter hvilke arbejder, der kan finansieres med støttet eller ustøttet lån. Derudover har LBF givet tilsagn om tilskud til den fremtidige drift. Endvidere har Ballerup Kommune og LBF givet garanti og regaranti for de støttede realkreditlån.
Renoveringen af Ellebo blev sat i gang i forsommeren 2017 og blok 3 blev afsluttet i november 2018 og blok 4 i november 2020. Kommunalbestyrelsen skal godkende skema C jf. kapitlerne 1 og 7 i lov om almene boliger og kapitel 3 i lov om leje af almene boliger. Afdeling Ellebo bestod inden renoveringen af fire blokke med 284 boliger. Afdelingen blev opført i 1963 med adresser på Baltorpvej 39-91. Efter renovering af blok 3 og 4 og nedrivning af blok 1 og 2, består afdelingen nu af 140 boliger, heraf 12 tagboliger på blok 3. Tagboligerne blev opført sideløbende med renoveringen og taget i brug i sommeren 2019.
Sagsfremstilling
KAB har den 19. december 2023, på vegne af Ballerup Ejendomsselskab, ansøgt om godkendelse af byggeregnskabet (skema C) for renovering af afdeling Ellebo.
Renoveringsarbejder
Ellebo har fået en gennemgribende renovering, der har omfattet følgende større arbejder:
Facade- og gavlrenovering
De eksisterende facader, der vender mod øst og nord, blev demonteret og erstattet med nye energioptimerede facader. På de facader, der vender mod vest og syd, er de eksisterende facader bibeholdt, men efterisoleret udvendigt, så de overholder de skærpede energikrav. Vinduer er udskiftet til mere energirigtige vinduer, og hoveddøre er udskiftet samtidig med, at der er etableret dørtelefoner. Der er lagt nyt isoleret tag på blok 4, og på blok 3 er der etableret 12 nye tagboliger. Der er etableret nyt mekanisk ventilationsanlæg med varmegenindvinding. Arbejderne er udført i blok 3 og 4. Blok 1 og 2 er nedrevet.
Nyt køkken og bad
Der er indrettet nye badeværelser med nye faldstammer, vandinstallationer og ny sanitet samt nye køkkener i alle boliger.
Altaner
Der er etableret lukkede altaner i både blok 3 og 4, ligesom der fra stuelejlighederne er adgang til en lille have/terrasse.
Tilgængelighed
Der er etableret elevatorer i to opgange i blok 3. Det betyder, at 16 boliger har fået elevatoradgang. I de boliger er badeværelse og køkken også indrettet, så de er handicapvenlige. Herudover er de 12 nye tagboliger tilgængelige.
Sammenlægninger
Der er sammenlagt en del boliger, så der efter renoveringen er 128 boliger i blok 3 og 4. De boliger, som blev nedlagt, var ikke gennemlyste, og havde således kun vinduer på en side. Efter renoveringen er alle boligerne gennemlyste. Herudover er der opført 12 tagboliger som nybyggeri på blok 3.
Udearealer
Gårdarealet er indrettet i samarbejde med beboerne. Der er etableret ny belægning, cykelparkering og fartdæmpende foranstaltninger. Stuelejlighederne har fået direkte adgang til haven og mulighed for egen have.
Energirigtige arbejder
Renoveringen lever op til kravene i BR2015. Med nye vinduer og forbedret isolering kan mange beboere forvente en lavere varmeudgift. Der er etableret nedgravede affaldsbeholdere. Renoveringsprojektet var omfattende og der blev fundet bly i malingen i boligerne, hvilket krævede en længerevarende genhusning af alle beboere.
Renoveringens forløb
I forsommeren 2017 blev renoveringen af de fire blokke i Ellebo sat i gang. Renoveringen havde bl.a. til formål at forbedre indeklimaet i boligerne, og fremtidssikre bebyggelsen.
Under renoveringen af den første blok (blok 3) blev det påvist, at der var fejl i de oprindelige statiske beregninger. Endvidere blev det klart, at to af de fire blokke (blok 1 og 2) var pælefunderet og burde nedrives, da en renovering af blokkene ville blive meget dyr. Herefter blev entreprisekontrakterne hævet og efter omfattende forhandlinger med de tre entreprenørfirmaer, der skulle udføre arbejderne, blev der indgået forlig og udbetalt erstatninger. Der blev ligeledes indgået forlig med rådgiver for mangelfuld rådgivning og der blev udbetalt en erstatning fra rådgiveren til renoveringsprojektet.
På grund af sagens økonomiske udvikling samt problemerne med funderingen i blok 1 og 2, blev det i samarbejde med LBF og Ballerup Kommune besluttet at renoveringen af blok 3 og 4 skulle udføres som planlagt. Blok 3 blev renoveret i fuldt omfang med to elevatortårne samt 12 nye boliger på taget. Blok 4 blev renoveret i så stort omfang, som det var økonomisk muligt. Blok 4 fik en anden facadebeklædning, og fik ikke elevatorer.
Blok 1 og 2 blev revet ned i perioden fra efterår 2019 til forår 2020. Udgifterne til nedrivningen er finansieret i en særskilt sag med fuld støtte fra LBF. Hele forløbet har været meget vanskeligt, hvorfor byggeregnskabet først nu har kunnet fremsendes af KAB efter mange forhandlinger med LBF over de seneste par år.
Anskaffelsessum
Den endelige anskaffelsessum for de støttede og ustøttede arbejder er følgende:
| Arbejder |
Skema B |
Skema C |
Overskridelse |
| Støttede arbejder - opretning |
267.115.747 kr. |
326.018.378 kr. |
58.902.631 kr. |
| Ustøttede arbejder - forbedringer |
103.618.030 kr. |
139.915.417 kr. |
36.297.387 kr. |
| I alt |
370.733.777 kr. |
465.933.795 kr. |
95.200.018 kr. |
Skema C overskrider den anskaffelsessum, der blev godkendt ved skema B.
Anskaffelsessum for de støttede arbejder
| Udgifter |
Skema B |
Skema C |
Difference |
| Entrepriseudgifter |
214.203.047 kr. |
246.571.173 kr. |
32.368.126 kr. |
| Omkostninger |
49.801.800 kr. |
76.186.739 kr. |
26.384.939 kr. |
| Gebyrer |
3.110.900 kr. |
3.260.466 kr. |
149.566 kr. |
I alt
(uden udvidelse af budgettet -
aftalt med LBF) |
267.115.747 kr. |
326.018.378 kr. |
58.902.631 kr. |
| + udvidelse af budget aftalt med LBF |
12.685.253 kr. |
|
-12.685.253 kr. |
I alt
(med udvidelse af budgettet -
aftalt med LBF) |
279.801.000 kr. |
326.018.378 kr. |
46.217.378 kr.
|
Finansiering - forslag drøftet med LBF:
| Udgifter |
Skema B + udvidet budget |
Skema C |
Realkreditlån
godkendt ved skema B 267.115.747 kr. |
279.801.000 kr. |
279.801.000 kr. |
| Erstatning fra rådgivningsfirma |
|
16.641.217 kr. |
| Ellebos reguleringskonto |
|
29.576.161 kr. |
| I alt |
279.801.000 kr. |
326.018.378 kr. |
Overskridelsen på de støttede arbejder har løbende været drøftet med LBF, og der er indgået aftale om, at den bliver finansieret af et nyt 30-årigt realkreditlån på 12.685.253 kr., hvor LBF betaler støtte til ydelsen på lånet.
De ustøttede arbejder
| Udgifter |
Skema B |
Skema C |
Difference |
| Entrepriseudgifter |
75.366.730 kr. |
98.105.361 kr. |
22.738.631 kr. |
| Omkostninger |
27.060.100 kr. |
40.410.892 kr. |
13.350.792 kr. |
| Gebyrer |
1.191.200 kr. |
1.399.164 kr. |
207.964 kr. |
| I alt |
103.618.030 kr. |
139.915.417 kr. |
36.297.387 kr. |
Finansiering - forslag drøftet med LBF:
| Udgifter |
Skema B |
Skema C |
| Realkreditlån - godkendt ved skema B |
78.047.030 kr. |
78.047.030 kr. |
| Egen trækningsret |
1.900.000 kr. |
1.900.000 kr. |
| Tilskud fra LBF Fællespulje |
5.680.000 kr. |
5.680.000 kr. |
| Kapitaltilførsel (godkendt ved skema A) |
2.500.000 kr. |
2.500.000 kr. |
| Ellebos reguleringskonto |
14.791.000 kr. |
46.630.434 kr. |
| Energitilskud |
700.000 kr. |
0 kr. |
| Erstatning fra rådgivningsfirma |
0 kr. |
5.157.953 kr. |
| I alt |
103.618.030 kr. |
139.915.417 kr. |
Reguleringskonto
Reguleringskontoen omfatter tilskud fra LBF, der er udbetalt til Ellebo i den periode, hvor boligerne er blevet renoveret. Der er indgået en aftale med LBF om, at overskridelserne på de støttede og ustøttede arbejder kan dækkes af penge fra kontoen, der også bliver opgjort og afviklet i forbindelse med byggeregnskabet.
Driftslån fra LBF
LBF yder et driftslån og huslejestøtte. Ballerup Ejendomsselskab giver ligeledes støtte til afdelingen. For 2024 er den samlede støtte på 13,4 mio. kr. Driftslånet fra LBF reguleres, når der sker indfrielse af realkreditbelåningen.
Husleje
LBF har vurderet huslejeniveauet i Ellebo og fastsat niveauet til 913 kr. pr. m2. LBF har vurderet, at niveauet er passende for en afdeling som Ellebo. Huslejen skal, efter almenlejeloven, fastsættes efter boligernes indbyrdes brugsværdi, der tager udgangspunkt i forskellige forhold, fx elevator og egen have. Huslejen er gradvist reguleret og pr. 1. juli 2023 var huslejen på 969 kr. pr. m2. Godkendelsen af skema C og optagelse af det støttede lån på 12,6 mio. kr. medfører ikke en forhøjelse af huslejen, da LBF regulerer støtten, så den kommer til at dække ydelsen på lånet.
Afsatte beløb
Der er afsatte beløb, der endnu ikke er afholdt i anskaffelsessummen for dels de støttede arbejder med 1,8 mio. kr. men også de ustøttede arbejder med 1,2 mio. kr. De afsatte beløb omfatter udgifter til færdiggørelse af udearealer, honorar til rådgiver og revisor samt bidrag til Byggeskadefonden.
De afsatte beløb er øremærkede til de oplyste formål og kan ikke anvendes til andre formål. Arbejderne skal være afsluttet og de afsatte beløb skal være afregnet inden seks måneder efter byggeregnskabet er godkendt. Afregningen sker med et revisionspåtegnet regnskab, der godkendes administrativt.
Godkendelse
Organisationsbestyrelsen i Ballerup Ejendomsselskab har godkendt skema C for renoveringen af Ellebo i et møde den 14. november 2023.
Yderligere deltagelse på mødet
På Økonomiudvalgets møde deltager almen boligchef Torben Bille fra Center for By og Miljø under behandlingen af sagen.
