Sammendrag
Hermed forelægges forslag til lokalplan nr. 196 for udviklingen af Baltorpplænen i Ballerup samt tilhørende kommuneplantillæg nr. 8 til Teknik- og Miljøudvalgets godkendelse med henblik på at blive sendt i offentlig høring.
Baggrund
Kommunalbestyrelsen ønsker at udvikle Baltorpplænen i Ballerup for at styrke byen med en frodig offentlig park, et forbedret kultur- og campusområde, hvor ungdomsuddannelser og kulturtilbuddene knyttes bedre til bymidten. Herudover styrkes bymidten med nye boliger. Samlet set vil det være med til at trække mennesker til bymidten, både besøgende og nye borgere, og derved understøtte det lokale handels- og kulturliv.
I foråret 2020 indgik Ballerup Kommune derfor en forkøbsretsaftale med FB Gruppen om udvikling af området ved Baltorpplænen og den tidligere Kasperskole beliggende Baltorpvej 18 (se bilag). Efterfølgende har administrationen og FB Gruppen arbejdet med at forfine det skitseprojekt, som lå til grund for forkøbsretten. Der har været gennemført en forudgående indkaldelse af synspunkter og idéer fra områdets brugere og naboer. Ligeledes har de to uddannelsesinstitutioner NEXT og TEC, der begge indgår i det kommende campus- og kulturområde, været involveret undervejs, og deres ønsker til de nye undervisningsbygninger er indarbejdet.
På baggrund af politiske ønsker om en større og mere tilgængelig klimapark er projektet blevet tilrettet flere gange undervejs (se bilag).
Sagsfremstilling
Det foreliggende forslag til lokalplan 196 for udviklingen af Baltorpplænen i Ballerup indeholder bestemmelser, der skal sikre, at området udvikles til gavn for borgere og brugere. Centralt i området skal der være en mere end 14.000 m2 stor, offentlig klimapark. Derudover udvikles området omkring Baltoppen LIVE til et kultur- og campusområde for ungdomsuddannelserne TEC og NEXT og for Baltoppen LIVE og andre kultur- og foreningsformål. Endelig giver lokalplanen mulighed for at opføre ca. 400 nye boliger.
Det er ambitionen, at klimaparken skal være et grønt og frodigt rekreativt åndehul, hvor der i dag er en naturfattig græsplæne med en lav biofaktor. Klimaparken omfattes i lokalplanforslaget af overordnede bestemmelser og krav med fokus på biodiversitet, bynatur, håndtering af regnvand og gode rekreative tilbud. Byggefelterne i lokalplanen er placeret på en sådan måde, at der opnås en tydelig grøn forbindelse, både visuelt og fysisk, mellem parkeringsarealerne ved Baltorpvej og selve klimaparken.
Den konkrete og detaljerede udformning af klimaparken skal fastlægges nærmere bl.a. gennem borger- og interesseinvolvering. Herefter er det hensigten, at der gennemføres en arkitektkonkurrence, som skal udmønte de indkomne ønsker og idéer i et egentligt projekt.
Det er vigtigt, at Ballerup Kommune bliver ved med at være en førende uddannelseskommune med et varieret ungdomsuddannelsesudbud. Lokalplanen muliggør en samlet placering af NEXT og TEC, hvilket vil bidrage til denne målsætning.
Baltorpområdet huser i dag en række foreninger og kulturelle aktiviteter. Det er et af formålene med lokalplanen, at deres behov fremtidssikres med bl.a. et nyt og tidssvarende forenings- og bevægelseshus i området. Byggeri til kultur- og campusformål koncentreres i områdets vestlige del ved de eksisterende Baltoppen LIVE og NEXT, med et fælles campus-byrum imellem bebyggelserne og med tilkørsel fra Baltorpvej. Her giver lokalplanen blandt andet mulighed for at opføre ca. 7.000 etagemeter til undervisningsformål og ca. 1.400 etagemeter til kultur- og foreningsformål. Dette kræver nedrivning af nogle af de eksisterende bygninger, herunder Kasperskolen.
Lokalplanforslaget fastlægger bestemmelser om omfang og placering af ny boligbebyggelse, som skal variere i højde med tre til syv etager (syv etager dog kun på enkelte, særligt udpegede steder nærmest stationen). Boligbebyggelserne skal placeres i karréer ud mod Baltorpvej samt som indramning af klimaparken. I alt kan der bygges ca. 400 boliger i området.
Lokalplanen indeholder bestemmelser, der skal sikre gode trafikale forhold og parkering til alle ovennævnte funktioner samt til pendlere. Der udlægges areal til nye interne veje med parkering i begge sider til betjening af områdets funktioner, og der anvises placering af en ny indkørsel til området fra Banetoften. Pederstrupstiens tracé flyttes, så stien føres gennem klimaparken, hvilket vil gøre den både mere attraktiv og mere tryg.
Parkering udlægges efter Kommuneplanens parkeringsnormer for både biler og cykler, under hensyntagen til den stationsnære beliggenhed og med mulighed for 20% dobbeltudnyttelse af pladserne dag/aften. Det betyder, at fx pendlere og uddannelsesinstitutionernes brugere kan benytte pladserne om dagen, mens beboere og kulturbrugere kan holde der om aftenen og natten. Derved sikres den fornødne parkering, samtidig med, at der ikke inddrages mere areal til asfalt end højst nødvendigt. Det frigiver areal til klimapark og friarealer.
Den nye bebyggelse vurderes at medføre en øget trafikmængde på ca. 10 pct. Beregninger viser, at den deraf afledte øgede trafikstøj vil være på ca. 1 dB, hvilket næppe vil være hørbart. Det er også vurderingen at Banetoften og Baltorpvej kan håndtere de øgede trafikmængder i området.
Lokalplanforslaget rummer detaljerede bestemmelser for udformningen af friarealer, både de bolignære og de fælles, ligesom der fastlægges bestemmelser med hensyn til valg og i enkelte tilfælde bevaring af beplantning.
Der bliver tale om en bebyggelsesprocent for lokalplanområdet på ca. 100 og bebyggelse i op til 7 etager. Det er mere, end Kommuneplan 2020 giver mulighed for, og derfor ledsages lokalplanen af et kommuneplantillæg, der hæver rammebestemmelserne vedrørende antal etager og bebyggelsesprocent.
I henhold til miljøloven ledsages forslaget til lokalplan nr. 196 for Baltorpplænen i Ballerup af en screening af planen med henblik på at vurdere, om der er grundlag for at gennemføre en egentlig miljøvurdering af det projekt, lokalplanen muliggør. Administrationens konklusion er, at det ikke er tilfældet. Miljøscreeningen forelægges til godkendelse (se bilag).