Sammendrag
Efter den offentlige høring forelægges en revideret lokalplan nr. 182 for kolonihaveområder i Ballerup Kommune med tilhørende forslag til kommuneplantillæg til endelig vedtagelse. Debatten i høringsperioden har i høj grad handlet om opholdsbestemmelserne og om bygningsmassen og placeringen heraf.
Baggrund
Forslag til lokalplan nr. 182 for kolonihaveområder i Ballerup Kommune har været i offentlig høring i perioden fra den 29. juni 2020 til den 20. september 2020. I høringsperioden blev der holdt et offentligt møde om planforslaget med ca. 70 deltagere, samt et opfølgende møde med bestyrelserne for kolonihaveforeningerne. Ballerup Kommune har modtaget 224 høringssvar til lokalplanen - dels fra kolonister, dels fra andre interessenter.
Sagsfremstilling
På baggrund beslutning fra møde i Økonomiudvalget den 19. juni 2018 og den politiske aftale for 2019 er der igangsat en samlet indsats på kolonihaveområdet, der skal sikre, at Ballerup Kommunes kolonihaveområder fortsat opfylder deres rekreative formål og ikke udvikler sig til beboelsesområder. Det førte til udarbejdelsen af lokalplan nr. 182.
Forslag til lokalplan er blevet til i en proces, hvor Ballerup Kommune har inddraget de 12 kolonihaveforeninger via afholdelse af fælles- og individuelle møder mellem haveforeningerne og Ballerup Kommune. Møderne har resulteret i, at dele af haveforeningernes individuelle bestemmelser er blevet overført til den nye samlede lokalplan, men også at en række bestemmelser, hvor der var stort sammenfald, er blevet ensrettet og nu gælder for alle haveforeninger fremadrettet.
Administrationen og medlemmerne af Kommunalbestyrelsen har undervejs i arbejdet modtaget flere henvendelser angående principperne for temalokalplanen. Administrationen anser disse henvendelser som vigtige indspil i udarbejdelsen af den nye lokalplan, og flere elementer er også inddraget. Ved høringsfristens udløb havde Ballerup Kommune desuden modtaget 224 høringssvar til lokalplanen fra borgere, kolonihaveforeninger, Grønt Råd, myndigheder mv. Høringssvarene kan ses af bilag i sin fulde længde, ligesom en forkortet udgave med administrationens svar er bilag.
Lokalplansforslaget er en temalokalplan for hele kolonihaveområdet og har til formål at:
- Fastholde området som kolonihaveområde til fritids- og rekreative formål i henhold til kolonihaveloven samt sikre, at kolonihaveområdet ikke anvendes til helårsbeboelse, herunder særligt i vinterhalvåret.
- Sikre lokalplanområdets karakter af kolonihaveområde ved at fastlægge bestemmelser for omfang af bebyggelse
Administrationen har behandlet høringssvarene og lægger op til en række justeringer af lokalplanen. Forslag til ændringer fremgår af et særskilt notat og er desuden indarbejdet i den lokalplan, som er tilknyttet sagen.
Nedenfor skitseres hovedlinjerne i de indkomne indsigelser:
1. Opholdsreglerne:
Indsigelserne går fortrinsvist på, at kolonisterne oplever, at muligheden for ophold i vinterhalvåret er blevet forringet i forhold til, hvornår og hvor meget natophold kolonisterne kan have, samt hvem bestemmelserne omfatter. Administrationens vurdering er, at lovgrundlaget for opholdsreglerne er det samme som hidtil og dermed også de begrænsninger på natophold, der følger heraf. Tilsvarende er anvendelsen fortsat kolonihaver, så administrationen vurderer, at opholdsbestemmelserne som de er formuleret i lokalplanen primært er en præcisering af de hidtidige bestemmelser.
Der er givet indsigelse mod de foreslåede tidspunkter for vinterophold og mod forslaget om, at foreningerne kunne sende egne forslag til weekender frem. Administrationen har følgelig fjernet denne aftaleretlige konstruktion fra forslaget. Samtidig er de fire weekender ændret, så de primært er placeret i forlængelse af andre ferier og så de er placeret i både lige og ulige uger.
Den sidste væsentlige indsigelse mod opholdsbestemmelserne handler om, at kolonisterne selv ønsker at bestemme, hvornår de ønsker natophold i haverne eller ønsker mulighed for at kunne registrere officielt, hvornår de har ophold for dermed at opnå mulighed for at vælge tidspunktet for ophold. Administrationen vurderer dog, at de nye opholdsbestemmelser, i lighed med de nuværende bestemmelser, har en begrænsning for ophold i vinterhalvåret, der skal være med til at sikre, at lovgivningen overholdes. Ballerup Kommune vurderer derfor, at der alene er tale om en præcisering af de hidtidige opholdsregler og at anvendelsen af området til kolonihaver ikke ændres. Snarere præciserer den, at formålet med og det primære hensyn bag bestemmelserne er at sikre, at kolonihaverne fastholdes som områder til fritids- og rekreationsformål som beskrevet i kolonihaveloven. På grund af helårsbeboelse i kolonihaverne er det dog nødvendigt at vedtage klare og præcise regler for natophold i vinterhalvåret. Forslaget om et registreringssystem har været drøftet med haveforeningerne, der ikke mener, at det er en farbar vej, da Ballerup Kommune i givet fald skulle have adgang til disse data. Der er forskellige juridiske vurderinger af om det er muligt at præcisere opholdsbestemmelserne. Og der er ikke relevant retspraksis på området. Administrationen vurderer dog at såfremt der skal skrides ind overfor helårsbeboelse, må bestemmelser om ophold være præcise. Derfor imødeser administrationen, at lokalplanen påklages til Planklagenævnet, så spørgsmålet kan prøves.
2. Bebyggelse:
Indsigelserne handler hovedsageligt om størrelsen på den samlede tilladte bygningsmasse, idet en del ønsker større byggemulighed generelt end de foreslåede 60 m2 hovedhus og 20 m2 småbygninger, der er en forøgelse for de haver, der hidtil kun har haft mulighed for at bygge et hovedhus på 50 m2. Samtidig har en del kolonister ønsket at forskellige småbygninger ikke skulle medregnes i den tilladte bygningsmasse. Administrationen vurderer dog ikke, at en større bygningsmasse vil være i overensstemmelse med de natur- og kulturhistoriske kvaliteter, der er i området eller med ønsket om at bevare det grønne i området.
Der er givet indsigelse mod fordelingen mellem hovedhus og småbygninger, idet nogle kolonister ønsker større eller flere småbygninger, mulighed for et større hovedhus end 60 m2 eller blot mindre regulering af bygningsstørrelserne. Administrationen har på grundlag af de indkomne indsigelser ændret lokalplansforslaget, så der kun er en maksimumsstørrelse på den åbne overdækkede terrasse, der må opføres i tilknytning til hovedhuset. Småbygninger placeret 2,5 m fra hovedhuset får ikke defineret en fast størrelse. Der ændres ikke på kravet om placering af småbygninger 2,5 m fra hovedhuset, da der ikke ønskes sammenbygning hermed, men bestemmelsen flyttes ud af principperne, hvorved der gives mulighed for dispensation for de 2,5 m, hvis grundens areal og forhold betyder, at der ikke kan opføres den tilladte bygningsmasse på loddet. Der er desuden ændret på afstandskravene til lodgrænser vedrørende drivhuse og i forhold til småbygninger ud mod stier, vej og grønne arealer.
Med hensyn til anvendelsen af småbygninger er der kommet en del indsigelser, primært i forhold til mulighed for at anvende en småbygning til overnatning. Administrationen er kommet dette ønske i møde ved, via dispensation, at give mulighed for at anvende en småbygning på maks. 10 m2 til natophold/anneks, hvis byggemuligheden i forhold til hovedhuset ikke er fuldt udnyttet, hvorved det samlede areal til ophold ikke overstiger 60 m2. Hermed kan et hovedhus på 50 m2 suppleres med et anneks på 10 m2. Annekset må alene anvendes til ophold, men må ikke indeholde toilet, køkken eller andre installationer, der normalt hører til inden for i hovedhuset.
Dertil kommer indsigelser vedrørende bl.a. bygningshøjde, placering af vinduer, facadematerialer, kældre og hemse, hvor administrationen på grundlag af de indkomne indsigelser har ændret lokalplansforslaget, så der ikke reguleres for gavlvinduer. Administrationen finder ikke på baggrund af indsigelserne anledning til at give mulighed for etablering af hems eller kælder, idet byggeri i mere end én etage i kolonihaveområderne ifølge Kommuneplan 2020 er forbudt, og kommunen må ikke agere i strid med disse mere overordnede planer. Hemse er i bygningsreglementet reguleret af hensyn til sikkerhed og sundhed, idet hemse får funktion af etage og anvendes til ophold, men ikke opfylder kravene om bl.a. redningsåbninger. Bygningsreglementets definition af hems kan ikke meningsfyldt overføres til et kolonihavehus på grund af husenes størrelse, bygningsmateriale, bygningstæthed mv., men behovet for at begrænse risikoen ved etablering af hemse til ophold er det samme. Lokalplanen giver dog mulighed for at etablere et opbevaringsrum under loftet, så længe dette ikke overstiger 50 cm i højden.
Parcelforeningen Godthåb har fremsendt indsigelse mod forslaget vedrørende byggemulighederne for de 13 dobbeltgrunde. Foreningen foreslår i stedet at øge byggemulighederne på alle de største grunde ud fra den hidtidige bebyggelsesprocent, hvilket vil betyde 21 grunde med forskellige byggemaksimum. Øget byggeret til store grunde er ikke tilbudt de andre foreninger, der også har nogle grunde med størrelser over gennemsnittet. Samtidig ses det heller ikke at være i overensstemmelse med kolonihaveloven definition om bebyggelse til "opbevaring af redskaber og eventuelt til dag- og natophold", ligesom det vil udfordre de arkitektoniske og kulturhistoriske værdier i kolonihaveområder. Administrationen foreslår derfor, at forslaget fastholdes om, at det alene de 13 dobbelthaver, der får en byggemulighed på 100 m2 hovedhus og 30 m2 småbygninger, og at de øvrige lodder i Parcelforeningen Godthåb følger størrelserne i de øvrige haveforeninger, dvs. 60 m2 + 20 m2.
3. Trafik:
Indsigelserne er gået på spørgsmål til vejbredder og anlæg af p-pladser. Administrationen vil her gerne pege på, at krav til vejbredder alene omfatter anlæg af nye veje. Hvad angår p-pladser er punktet (undtagen for Kildegården) efter ønske fra foreningerne udtaget af bestemmelserne, således at p-pladser – både nuværende og planlagte – udelukkende fremgår af kortbilagene.
4. Miljø, støj og affald:
Flere indsigelser handler om, at der ønskes et større miljø- og naturperspektiv i lokalplanforslaget, hvorfor administrationen har udvidet muligheden for opsætning af solpaneler, samt reduceret befæstelsesgraden til 35 pct. Dertil er indskrevet opfordringer til at følge anbefalingerne i Initiativet Giftfrie Haver og til at udlægge arealer til insektvenlige enge eller lignende. Det er ikke muligt at stille krav på disse områder, ej heller for at initiere eller kræve opstilling af elladestandere mv. Affaldssortering efterspørges også af flere, men det er ikke reguleret i lokalplanen, da håndteringen heraf ikke er endeligt planlagt og da der ønskes dialog med foreningerne herom.
Det fremgår af lokalplanen, at der skal være offentlig adgang til kolonihaverne som hidtil og efter den gældende lovgivning. Idet der er et ønske om at fremme det grønne og naturperspektivet, vil administrationen foreslå, at der opfølgende på lokalplanens vedtagelse arbejdes på, at der bliver bedre muligheder for, at beboere i Ballerup Kommune kan nyde de grønne kiler som kolonihaveområderne er en del af. Ifølge fingerplanen har de grønne kiler som hovedformål at tilgodese behovet for det almene friluftsliv, hvilket indebærer, at mulighederne for offentlig adgang og ophold har højeste prioritet. Det kan fremmes ved at arbejde for at forbedre stisystemer til og skiltning ved kolonihaveområderne, så de i højere grad indgår naturligt med de øvrige fritidsområder: Harrestrup Ådal og Haraldsminde.
Der er indkommet indsigelser omkring støj i området. Nogle af delområderne ligger i områder med støjgener i den sydlige del. Ballerup Kommune arbejder sammen med Vejdirektoratet på at få forlænget/etableret støjvolde langs Frederikssundmotorvejen og M4 for derved at reducere støjbelastningen, ligesom Vejdirektoratet arbejder med bl.a. støjreducerende asfalt. Det bemærkes, at bygningerne ikke skal lydisoleres og ifølge Miljøministeriets vejledning gælder støjgrænserne kun ved udlægning af nye områder. De ovenstående initiativer anses derfor for værende tilstrækkelige.
5. Andet
De resterende indsigelser handler primært om bemærkninger til administrative rettelser af fx navne. Der er gjort indsigelse mod, at Ballerup Kommune har foreslået, at kommunen skal godkende foreningernes vedtægter. Kommunen vælger at udtage denne bestemmelse, men vil fortsat opfordre til, at foreningerne indsender vedtægterne for at sikre, at de ikke er i modstrid med bestemmelserne i lokalplanen. Der har også været indsigelse vedrørende krav om kollektiv varmetilslutning, der udgår, da husene kan opvarmes bedre på anden vis. Der er desuden stillet spørgsmål til processen og borgerinddragelsen som nogle mener ikke har været omfattende nok. Der har dog været afholdt møder med den enkelte forening, og der har været afholdt møder om kolonihaveindsatsen, samt om opholdsbestemmelserne. Dertil har der været afholdt møde med bestyrelserne og et borgermøde i høringsperioden.
Overtagelse af sagsbehandling:
Mange indsigelser handler om, at byggereglerne er blevet mere komplicerede og at de er blevet svære at gennemskue for kolonister og bestyrelser, samt at det er en stor opgave for de frivillige foreningsaktive. Derfor efterspørger flere foreninger muligheden for, at Ballerup Kommune vil overtage byggesagsbehandlingen i kolonihaveområderne. Det er ikke et emne, der skal indgå i lokalplanen, men administrationen er positivt indstillet overfor forslaget og indstiller til, at der arbejdes videre med mulighederne i dialog med foreningerne, så de aflastes for denne opgave og så der sikres en ensartet behandling af byggeriet og en god overgang fra deklarationer og gamle lokalplaner til den nye temalokalplan for kolonihaveområderne. Det kræver en forudgående afklaring af, hvordan opgaven juridisk og praktisk kan løftes af Ballerup Kommune. Samtidig vil det være nødvendigt, at der afsættes ressourcer til dette, og spørgsmålet kan behandles politisk i forbindelse med budget 2022.
Der gøres opmærksom på, at deklarationer, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen jf. planlovens § 18. Der vil ske delaflysning af bestemmelser, der kan optages i lokalplanen; resten af bestemmelserne i deklarationer forbliver uændrede. Et samlet overblik over ændringer af servitutter kan ses i bilaget.