Sammendrag
Ballerup Ejendomsselskab har den 16. november 2018 sendt ansøgning, skema A, om nedrivning af to blokke med 124 boliger i Ballerup Ejendomsselskab, afdeling Ellebo i Ballerup.
Det har vist sig, at to af de fire blokke i afdeling Ellebo har gamle bygningsfejl i fundamenterne.
Ballerup Kommune skal, efter § 28 i almenboligloven, godkende nedrivning af de to blokke. Ansøgningen er allerede vurderet af Landsbyggefonden og derfor forelægges skema A, for nedrivningen.
I forbindelse med godkendelsen skal det sikres, at nedrivningen bliver fuldt finansieret, således at afdelingens resterende beboere ikke får huslejeforhøjelser, som følge af nedrivningen.
Den endelige godkendelse af nedrivningen sker i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet.
Baggrund
Kommunalbestyrelsen godkendte den 27. februar 2017 skema B for den oprindeligt planlagte renovering af de fire blokke.
På mødet den 30. april 2018 godkendte Kommunalbestyrelsen, at boligerne i blok 1 og 2 i afdeling Ellebo, beliggende på Baltorpvej 67-75 og 39-51, kan nedrives. Godkendelsen var nødvendig, for at boligorganisationen kunne arbejde videre med sagen.
Denne sag handler om de omkostninger, nedrivningen forventes at medføre samt finansieringen af omkostningerne. Da finansieringen sker med et støttet lån fra Landsbyggefonden skal der gives 100 pct. kommunal garanti for lånet efter § 91 stk. 6 i almenboligloven.
Afdeling Ellebo er beliggende på Baltorpvej 39-91 i Ballerup. Boligerne er opført i 1963 og består af fire blokke i fire etager med i alt 284 boliger på i alt 19.696 m2.
Sagsfremstilling
Ballerup Ejendomsselskab ansøger om godkendelse af skema A for nedrivning af 124 boliger i blok 1 og 2 i afdeling Ellebo.
Rådgivende ingeniørfirma Rambøll har udført en detaljeret statisk beregning af blok 1 og 2. Efterfølgende er beregningerne blevet efterberegnet af Jørgen Nielsen rådgivende ingeniører. Det har vist sig, at de to blokke har gamle bygningsfejl i fundamenterne. Udbedring af disse fejl vil løbe op i et større millionbeløb og kan derfor ikke finansieres af den igangværende renoveringssag.
Det vil ikke være realistisk at finansiere udgifterne til at rette op på de gamle fejl i fundamenterne og efterfølgende renovere boligerne, da de samlede udgifter vil være meget høje sammenlignet med anskaffelsessummen for et nyt byggeri.
I de to blokke er der 124 boliger på i alt 8.512 m2.
Anskaffelsessum og finansiering
Budget |
|
Udgift |
Entrepriseudgifter m.m. |
|
45.492.000 kr. |
Administrationsomkostninger |
|
10.394.000 kr. |
Lejetab frem til 1. maj 2019 |
|
12.108.000 kr. |
Genhusning |
|
3.700.000 kr. |
Gebyr |
|
50.000 kr. |
I alt |
|
71.744.000 kr. |
Landsbyggefonden har meddelt, at nedrivningen finansieres fuldt ud med et støttet lån fra fonden. Ydelsen på lånet betales af fondens renoveringsstøtteordning.
Ballerup Kommune skal give 100 pct. kommunal garanti på det støttede lån. Landsbyggefonden regaranterer 50 pct.
De realkreditlån, der er optaget, skal nedbringes således, at afdelingens resterende beboere ikke får huslejeforhøjelser, som følge af nedrivningen af de to blokke.
Derfor har Udbetaling Danmark foretaget en vurdering efter almenboliglovens § 28, stk. 4 og meddelt, at der skal ske en forholdsmæssig nedbringelse på de oprindelige lån i afdelingen med 42,22 pct.
Det svarer til ca. 15,7 mio. kr. Hertil kommer en andel af beboerindskuddene, der beløber sig til 363.000 kr.
Indfrielse af andel af realkreditlån og beboerindskud forudsættes i første omgang dækket af dispositionsfonden og evt. arbejdskapitalen i Ballerup Ejendomsselskab. Dispositionsfonden vil efterfølgende få en indtægt fra salg af byggeretter til nye boliger.
Finansiering med støttet lån og indfrielse af en andel af realkreditbelåning sikrer, at afdelingens øvrige beboere ikke får huslejeforhøjelser, som følge af nedrivningen.
Nedrivning af blokkene er godkendt af Ballerup Ejendomsselskabs repræsentantskab den 9. april og 4. december 2018.
Der er planer om at starte nedrivningen i maj 2019. Forinden skal der foreligge en godkendelse fra ministeriet, ligesom Kommunalbestyrelsen skal have godkendt et skema B, når arbejderne har været budt ud og den endelige anskaffelsessum ligger fast. Herudover skal der indhentes nedrivningstilladelse fra Center for By, Erhverv og Miljø.
Center for By, Erhverv og Miljø vurderer, at det samlet set vil være den bedste løsning at rive de to blokke ned i stedet for at renovere blokkene for et større millionbeløb.
Nybyggeri efter nedrivning
Administrationen er i dialog med Ballerup Ejendomsselskab (KAB) om idéer, behov og hvilke muligheder, der er i forhold til nybyggeri på afdeling Ellebos grund efter nedrivning.
Det er foreløbig i de indledende faser, hvor tanker om billige boliger til både enlige og børnefamilier, men også seniorer indgår sammen med en blanding af ejerformer m.m. i en bred vifte.