Sammendrag
I sagen fremlægges et forslag til en lokalplan, der giver mulighed for at omdanne Baltorpbakken 14 i Ballerup til boligbebyggelse. Lokalplanområdet er beliggende i byomdannelsesområdet Pederstrup Bykvarter. Med lokalplanen følger et tillæg til kommuneplanen, der ændrer rammen for området fra erhverv til boligformål. Der er foretaget en screening af om, hvorvidt planerne skal miljøvurderes. Det indstilles, at planerne ikke skal miljøvurderes.
Med en godkendelse af planforslagene vil de blive sendt i offentlig høring. Administrationen vil planlægge et borgermøde midt i høringsperioden.
Baggrund
Kommunalbestyrelsen har igangsat en omdannelse af Pederstrup Bykvarter i Ballerup fra erhvervsområde til blandet byområde. Omdannelsen og fornyelsen af bykvarteret vil foregå over en længere periode.
I maj 2020 besluttede Kommunalbestyrelsen, at Baltorpbakken 14 i Ballerup vil komme med i første etape. I januar 2021 besluttede Teknik- og Miljøudvalget igangsætning af et plangrundlag for Baltorpbakken 14, som giver mulighed for at omdanne ejendommen fra erhverv til boligbebyggelse.
Da Baltorpbakken 14 ligger for enden af en vej med aktive erhvervsvirksomheder, har det været en forudsætning for planlægningen, at den ændrede anvendelse ikke bliver til gene for det eksisterende erhverv. Omdannelsen skal kunne løses både støjmæssigt og trafiksikkerhedsmæssigt forsvarligt.
Sagsfremstilling
Forslag til lokalplan nr. 181 for boliger på Baltorpbakken 14 giver mulighed for at omdanne erhvervsejendommen til boligformål. Lokalplanområdet omfatter både ejendommen Baltorpbakken 14 i Ballerup og en del af det brede beplantningsbælte mellem Pederstrup landsby og Baltorpbakken 14.
Lokalplanområdet skal vejforsynes fra Baltorpbakken. På sigt vil Baltorpbakken kunne blive åbnet mod Telegrafvej. Dette forventes gennemført, når TEC-grunden bliver omdannet.
Tilsvarende planlægges der for en ny stiforbindelse langs den sydlige del af beplantningsbæltet, der kan kobles på den fremtidige bebyggelse på TEC-grunden og et nyt stisystem i kvarteret.
Parkeringspladser er fortrinsvist placeret mod vest og syd, således at selve boligbebyggelsen stort set er friholdt for trafik. Der er ikke stillet krav om, at parkering skal foregå i konstruktion ved en bebyggelsesprocent på over 70, som Ballerup Kommune ellers stiller krav til i byomdannelsesområdet. Parkering foregår på terræn. Administrationen vurderer, at parkeringen er håndteret, så der er tilstrækkelig med friareal til bebyggelsen til, at området vil få den grønne karakter, som er det politiske mål for omdannelsesområdet.
Der kan opføres op til 8.000 m2 boligbebyggelse bestående af etageboliger og rækkehuse, samt fælleshus. Det giver en bebyggelsesprocent på lidt over 80. Afhængigt af den gennemsnitlige boligstørrelser vil der blive ca. 80 boliger i bebyggelsen.
Bebyggelsen skal placeres, så den danner kant mod gaderum og parkering. Mod nord åbner bebyggelsen op, og beplantningsbæltet vil komme til at sætte et grønt præg på boligbebyggelsen. Lokalplanen fastlægger bestemmelser, der skal fremme et begrønnet træbyggeri på to til fire etager. Der er stillet krav til bebyggelsens højde, således at der vil ske en højdemæssig nedtrapning mod nord, der skal sikre, at den nye boligbebyggelsen ikke kan ses væsentligt fra Pederstrup landsby.
Det brede beplantningsbælte mod Pederstrup landsby sikres bevaret gennem lokalplanens bestemmelser.
Administrationen har været i dialog med virksomhederne i området. Det er administrationen vurdering, at omdannelse af Baltorpbakken 14, fra erhverv til boligformål, kan ske uden, at det vil være til væsentlig gene for erhvervsvirksomhederne på Baltorpbakken. Det vurderes ligeledes, at omdannelsen vil kunne ske både støjmæssigt og trafikalt forsvarligt.
Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplan 2020 for Ballerup Kommune. Kommuneplanen udlægger lokalplanområdet til erhverv. Derfor er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, der udlægger en ny ramme til boligformål. Tillægget til kommuneplanen skal vedtages for, at lokalplanen kan vedtages.
Begge planer er blevet screenet i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter. På baggrund af screeningen vurderer administrationen, at de bygge- og anlægsmuligheder, som planerne vil give, ikke vil medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området. Der foretages derfor ingen egentlig miljøvurdering af lokalplanen.
Tilføjet efter Teknik- og Miljøudvalgets møde den 7. september 2021
I et notat om ekstern støj fra erhvervsvirksomheder, er det konstateret, at støj fra nabovirksomhed overskrider de vejledende støjgrænser.
Det har derfor været nødvendigt at indføje lokalplanbestemmelser, der stiller krav til, at der skal opsættes afskærmning mod støj, der kan nedbringe støjen til et niveau, hvor de vejledende støjgrænser ikke overskrides.
Det har også den konsekvens, at det ikke vil være muligt, at opføre tæt/lav boliger mod vest, som det ellers var planlagt. Der kan derfor kun planlægges for etageboliger i byggefelt 1 (se bilag).
Et revideret forslag til lokalplan og en revideret miljøscreening kan ses i bilag.
Tilføjet efter Teknik- og Miljøudvalgets møde den 28. september 2021
Teknik- og Miljøudvalget ønsker, at bebyggelsen skal være lavere end den maksimale højdegrænse på 15 meter, der blev foreslået. Udkastet til lokalplanen er derfor revideret. Den maksimale højdegrænse er nu på 13 meter ud mod Baltorpbakken.
De øvrige højdegrænser er uændret på 12 meter og ni meter mod Pederstrup landsby. Boligetagearealet er uændret. Som konsekvens af reduktionen i bygningshøjderne, er byggefelterne blevet udvidet. Det betyder, at der er lidt mindre friarealer end i det tidligere udkast. Administrationen vurderer ikke, at det vil ændre bebyggelseskvaliteten i forhold til tidligere fremsendte.
Lokalplanbestemmelserne er blevet konsekvensrettet. De øvrige bilag til lokalplanen samt præsentation af lokalplanen er også blevet revideret.
Tilføjet efter Teknik- og Miljøudvalgets møde den 2. november 2021
Der er til sagen indføjet et nyt bilag om bebyggelsens omfang, højde og antal etager, hvori der gøres rede for beslutningshistorikken fra helhedsplan til lokalplanforslag og hvori det illustreres, hvordan en bebyggelse på henholdsvis 3,5(også kaldet 3 med udnyttelig tagetage) og 4 etager vil opleves. Den maksimale bebyggelseshøjden er 13 meter i begge situationer og uændret i forhold til det, som blev fremlagt på mødet i Teknik- og Miljøudvalget den 2. november, se tilføjelsen til sagen ovenfor. Ved en bebyggelse på 4 etager er der plads til flere etagemeter end ved 3 etager med udnyttelig tagetage, hvis ikke bygninger skal tage mere friareal. Fordelen ved 3 etager med udnyttelig tagetage er at skrånende tagflader kaster mere lys ned i gårdrum end 4 etager med fladt tag.
Administrationen indstiller fortsat maks. etagemeter på 8.000 m2 og maks. antal etager på 4. Træffes der politisk beslutning om, at bebyggelsen maksimalt må være på 3 etager med udnyttelig tagetage, da anbefaler administrationen, at der samtidig træffes beslutning om at bebyggelsens omfang sættes ned til etagemeter 7.900 m2 svarende til en bebyggelses% på knap 80.
Til orientering er der ikke udarbejdet perspektiver af bebyggelsen på Baltorpbakken 14 set fra Atlasvænge og Pederstrup landsby, da den ikke kan ses grundet eksisterende bygninger, beplantningsbælte og jordvold.