Sammendrag
I sagen indstilles lokalplan nr. 178 for Post-grundene på Telegrafvej i Ballerup samt tilhørende kommuneplantillæg til endelig vedtagelse. Forud for vedtagelsen behandles de høringssvar, som Ballerup Kommune har modtaget i offentlighedsperioden. Kommunen har modtaget fem høringssvar, som har givet anledning til at administrationen fremlægger mindre ændringer til lokalplan nr. 178.
Baggrund
Det ældre erhvervsområde omkring Telegrafvej i Ballerup er i kommuneplanlægningen udpeget som et byomdannelsesområde. Projektområdet kaldes Pederstrup Bykvarter, og det skal omdannes fra erhverv til mere blandede byfunktioner. Baggrunden er, at en stor del af de hidtidige produktions- og lagervirksomheder gennem det seneste årti er lukket eller flyttet fra området. Da bygningerne ikke længere lever op til moderne virksomheders krav. Ballerup Kommune har derfor fået udarbejdet en helhedsplan for, hvordan området kan udvikles til et blandet bykvarter med en langt højere tæthed. Helhedsplanen var i høring i efteråret 2019.
Lokalplan nr. 178 bliver den første lokalplan, som muliggør den første del af byomdannelsen. Den omhandler Telegrafvej 7A og 7B med arbejdstitlen "post-grundene", fordi postvæsenet engang har haft et julemærke-trykkeri på Telegrafvej 7A. Telegrafvej 7B har aldrig været bebygget.
Sagsfremstilling
Tillæg nr. 7 til kommuneplanen, samt lokalplan nr. 178 for Postgrundene på Telegrafvej i Ballerup var i offentlig høring i perioden fra den 9. september til den 4. november 2020.
I offentlighedsfasen blev der afholdt et offentligt møde. Ballerup Kommune har modtaget fem høringssvar. Høringssvarene er kommet fra både beboere i nærområdet og fra grundejerne. Resumé af høringssvarene inkl. administrative bemærkninger kan ses af bilag. Høringssvarene, i sin fulde længde, indeholder flere underbyggende illustrationer og kan ligeledes ses af bilag.
Indsigelserne går fortrinsvist på bebyggelsens højde og placering. Særligt bebyggelsen langs det vestlige skel og til dels også det nordlige skel i delområde 1, som ikke ønskes så højt, som fremlagt i lokalplanforslaget. Indsigerne ønsker, at der maksimalt opføres en bebyggelse på to etager i de pågældende byggefelter. Der lægges særligt vægt på, at delområde 1 er højt beliggende i forhold til omgivelserne. Det er ønsket, at den nye bebyggelse skal passe til Atlasvænges et-plans bebyggelse.
Administrationen planlægger med udgangspunkt i helhedsplanen. Der er taget højde for terrænforskellen og indkigsgener mod Atlasvænge ved at begrænse antallet af etager til maks. to, samt at planlægge for et beplantningsbælte. Administrationen anbefaler, at indsigelserne imødekommes for byggefelt D og G, som sættes ned fra tre plus kælderetage til to plus kælderetage, da det højdemæssigt kan komme til at passe til en eventuelt kommende bebyggelse på Baltorpbakken, som ligger en etage lavere i terrænet end post-grundene.
Byggefelt A bør fastholdes i samme højde, da byggefeltet med øvrige nordvendte byggefelter, danner en samlet helhed. Som konsekvens af dette bør antallet af etagemeter inden for delområde 1 justeres ned for delområdet som hele, samt for de berørte byggefelter. Administrationen anbefaler også, at bebyggelsen ikke opføres med lavere byggeri end to etager for at sikre en arkitektonisk sammenhæng i den kommende bebyggelse. Administrationen fraråder, at der planlægges for en form for ”mellemzone” af fx rækkehuse, som det foreslås i et af høringssvarene, da husene arkitektonisk hverken kommer til at høre til det ene eller det andet sted.
Der stilles forslag om, at koten for byggefelterne i delområde 1 fastsættes til 37,0 med det mål at nedbringe terrænforskellen til omgivelserne. Koten er i lokalplanforslaget fastsat til 38,0. Administrationen anbefaler, at koten fastholdes ud fra en miljømæssig betragtning, da der skal køre store mængder jord væk til deponi, hvis terrænniveau skal sænkes på så stort et areal.
Det foreslås, at bebyggelsen mod vest rykkes længere væk fra skel. Der er allerede taget højde for indkigsgener ved at rykke bebyggelsen i byggefelt I og L længere væk fra skel end de øvrige byggefelter mod vest. Hvis indsigelsen skal imødekommes, anbefaler administrationen, at byggefelterne A, D og G trækkes tre meter tilbage, så der bliver syv meter til skel ligesom for byggefelterne I og L. Det har den fordel, at der bliver mere plads til levende hegn og kantzone til haver.
Beplantningsbæltet mod vest foreslås udvidet og suppleret med stedsegrønne planter, og at det bør sikres, at det ikke fjernes. Administrationen vurderer, at der er afsat tilstrækkeligt areal til levende hegn til at undgå indkigsgener, hvis Atlasvænge sørger for, at det beplantningsbælte, der er udlagt i deres lokalplan, etableres ordentligt.
Der stilles forslag om, at vestvendte altaner inden for byggefelt I og L ikke skal tillades. Det er en afvejning mellem boligkvalitet for de kommende beboere og beboerne i Atlasvænges ønske om at undgå indkigsgener. Administrationen anbefaler, at boligkvaliteten for de kommende beboere vægtes højest, fordi der i lokalplanerne er udlagt et bredt beplantningsbælte, som kan skærme for indkigsgener, og fordi de nærliggende rækkehuse vender gavlen og ikke facaden mod post-grundene.
Der er også kommet høringssvar til parkering. Deriblandt et forslag fra grundejerne om, at der gives mulighed for at parkering kan placeres uden for lokalplanområdet. Administrationen stiller sig positivt over for forslaget, da det er i god tråd med helhedsplanen. Det skal dog være på nogle betingelser, der sikrer varige og gode parkeringsforhold for beboerne.
Administrationen foreslår selv en administrativ rettelse til, at tabellen i paragraf 6.5, som mangler kote-angivelser for byggefelt G-Y, rettes. Disse indføjes.
Kommuneplantillægget skal ligeledes rettes på baggrund af de ændringer, der er i antallet af etagemeter.
Administrationen indstiller følgende ændringer i lokalplan nr. 178, inden den vedtages endeligt:
- § 5 under overskriften ”Parkering” tilføjes en ny bestemmelse: Kommunalbestyrelsen kan tillade, at parkeringspladser tilvejebringes i konstruktion uden for lokalplanområdet, hvis det sker ved tinglysning af en deklaration på de relevante ejendomme med Kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget. Kommunalbestyrelsens godkendelse vil bero på en konkret projektvurdering i forhold til afstand til den fælles parkeringsløsning og handikapforhold. Der vil altid blive stillet krav til, at løsningen er varig, samt at parkeringspladserne er til rådighed, før der kan gives en ibrugtagningstilladelse til de boliger/erhverv, for hvem parkeringspladserne er indrettet til.
- § 5 under overskriften "Parkering" ændres § 5.10 punkt 3: Ved etablering af delebilsordning kan antallet af anlagte parkereringspladser nedsættes, hvis der... (resten er uændret).
- § 6.1 Inden for delområde 1 må opføres maks. 12.125 m2 bebyggelse.
- § 6.5 De resterende kote-angivelser i tabellen godkendes, samt at det maksimale etageantal for byggefelt D og G sættes til to plus kælderetage, den maksimale højde fastsættes til ni meter, og det maksimale antal etagemeter bebyggelse fastsættes til 600 m2 for byggefelt D og 525 m2 for byggefelt G.
- § 7.7 tilføjes: Der må ikke etableres tagterrasser inden for byggefelt A, D, G, I og L.
- § 7 under overskriften ”Tage” indføjes en ny bestemmelse: Tagbeklædninger må ikke virke reflekterende og give blændingsgener i omgivelserne. Solceller skal være anti-refleks-behandlede.
- Kortbilag to og fire rettes, således at byggefelterne A, D og G flyttes mod øst, så der bliver syv meter til skel mod vest.
Administrationen indstiller følgende ændringer i kommuneplantillægget, inden det vedtages endeligt:
- Det maksimale etagemeter fastsættes til 23.175 m2.
- Punkt to i de særlige bestemmelser ændres til "Maksimal antal etagemeter fastsættes til 12.125 m2 for matr.nr. 1bb og 11.050 m2 for matr.nr. 1bt, Pederstrup by, Pederstrup
Siden behandling af sagen i Teknik- og Miljøudvalget den 1. december 2020:
Administrationens indstilling af lokalplan nr. 178 med tilhørende kommuneplantillæg inkl. ændringer til vedtagelse blev af Teknik- og Miljøudvalget indstillet til godkendelse i Kommunalbestyrelsen. Efterfølgende blev sagen sendt til fornyet behandling i Teknik- og Miljøudvalget af Økonomiudvalget. I mellemtiden er ejerne af Telegrafvej 7A og 7B blevet uenige om finansieringen af den fælles infrastruktur, der var lagt op til i lokalplanen. Trods flere forhandlinger er det ikke lykkes at opnå enighed mellem de to grundejere. Derfor anbefaler administrationen, at de to ejendomme ikke deler fælles fordelingsvej. I stedet gives der mulighed for, at der etableres en ekstra overkørsel til Telegrafvej til trafikbetjening af Telegrafvej 7B (matr.nr. 1bt, Pederstrup By, Pederstrup). Udlægget til den interne fordelingsvej, der tidligere betjente begge bebyggelser, flyttes, så den kun er beliggende på Telegrafvej 7A (matr.nr. 1bb, Pederstrup By, Pederstrup) og alene betjener denne matrikel.
Da den interne fordelingsvej ikke længere trafikforsyner begge matrikler, indstiller administrationen til, at der ikke gives mulighed for en vejforbindelse fra nord, men at der i stedet prioriteres mere friareal. Der planlægges fortsat for en stiforbindelse mod nord. Som konsekvens af dette er der blevet flyttet på arealer udlagt til parkeringspladser.
Der er til sagen lagt et rettelsesnotat, hvor ændringerne er uddybet. Ændringerne er foretaget i dialog med de to grundejere. Administrationen vurderer, at ændringerne ikke er af et omfang, at det kræver en fornyet høring.
Administrationen indstiller derfor yderligere følgende ændringer i lokalplan nr. 178 for Post-grundene på Telegrafvej i Ballerup:
Ændringer i kortbilag 2 og 4:
- Den interne fordelingsvej / sti flyttes, så den ligger på matr.nr. 1bb, Pederstrup By, Pederstrup.
- Der gives mulighed for etablering af en ekstra overkørsel til Telegrafvej, som skal betjene matr.nr. 1bt, Pederstrup By, Pederstrup.
- Der gives ikke længere mulighed for en trafikbetjening fra nord. Stiadgang fra nord fastholdes.
- Som konsekvens er udlæg til parkering flyttet fra den interne fordelingsvej centralt mellem de to bebyggelser til placeringer inde i de to bebyggelser.
- Som konsekvens er nogle byggefelter flyttet.
Ændringer i lokalplanbestemmelser:
- § 5.1 ændres, således at en muligheden for en vejadgang fra nord udgår.
- § 5.2 ændres med en tilføjelse om, at vej- og manøvrearealer skal udlægges som private veje eller private fællesveje.
- § 5.16 ændres med en tilføjelse om, at alle stier skal udlægges som private stier eller private fællesstier
- § 5.20 ændres således af en adgangsvej fra nord ikke nævnes.
- § 11.1 vedrørende grundejerforening ændres således, at der kan etableres ejerforeninger inden for det enkelte delområde, såfremt der foretages udstykninger.
Tilføjet til sagen siden møde i Teknik- og Miljøudvalget den 26. januar 2021
Siden sidste behandling har de nærmeste beboere fra Atlasvænge fremsendt et brev til Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen med ønske om en bedre integration med Atlasvænge. Da sagen stadig er under behandling, er det blevet besluttet, at brevet skal behandles i tilknytning til sagen.
Der drages i brevet sammenligning mellem Atlasvænge og Pederstrup landsby. Bygningshøjderne i Atlasvænge og Pederstrup landsby er at sammenligne, men Pederstrup landsby har en særligt kulturhistorisk og oplevelsesmæssig betydning i Ballerup Kommune. Administrationen lægger op til, at Pederstrup landsby fortsat skal afskærmes visuelt i forhold til nabobebyggelse, så Pederstrup fastholder sin værdi, som et vigtigt besøgsmål i kommunen. Atlasvænge er af en helt anden og privat karakter, derfor stilles der ikke de samme krav.
Mod Atlasvænge planlægges der i lokalplanen for 2 etager, men i byggefelt L er der mulighed for at opføre 4 etager for den del af bebyggelsen, der vender væk fra Atlasvænge. Nabobebyggelsen øst for Atlasvænge og syd for Telegrafvej 7A og 7B er ligeledes 4 etager (Telegrafvej 5 og Baltorpvej 158). Begge bygninger ligger dog omkring 1,5-3 meter lavere i terrænet end Telegrafvej 7A.
Administrationen indstiller, at brevet tages til efterretning.
Tilføjet til sagen siden møde i Teknik- og Miljøudvalget den 6. april 2021
Administrationen har undersøgt mulighederne for at imødekomme ønske fra beboerne i Atlasvænge om at sænke terrænniveauet og dermed bygningshøjden for de bygninger, som kommer til at ligge ud mod Atlasvænge.
I lokalplanforslaget har alle byggefelter på Telegrafvej 7A (delområde 1) en planlagt gulvkote 38,0 i stueplan, hvilket svarer omtrent til det eksisterende terrænniveau. Der fremlægges to alternative forslag, hvor terrænniveauet sænkes. Administrationen foreslår følgende muligheder: Alternativ A, hvor gulvkoten i stueplan for byggefelterne I, L og M fastsættes til kote 37,5 og Alternativ B, hvor koten fastsættes til 37,0 i de samme byggefelter. Begge alternativer vil mindske terrænforskellen mellem bebyggelsen i Atlasvænge og Telegrafvej 7A og dermed vil bebyggelsens højde også opleves lavere. Se de alternative forslag vist som snit i det til sagen tilføjede bilag.
De negative konsekvenser ved de alternative løsninger er miljømæssige og byggeøkonomiske, da der er en større mængde jord, der skal bortkøres til deponi. Ved alternativ A vil beplantningsbæltet og de bevaringsværdige træer sandsynligvis kunne bevares, hvis der kommer en lille vold/skråning, som illustreret i bilaget. Ved løsning B vil det med stor sandsynlighed ikke være muligt at bevare det eksisterende beplantningsbælte, fordi træer og rødder vil blive skadet eller forsvinde helt ved jordafgravningen. Ryddes beplantningen vil der dog blive etableret et ny beplantningsbælte i skellet mod vest, der vil kunne få det samme udtryk på hele strækningen. Dermed vil der gå nogle år, inden det nye beplantningsbælte er tæt og har opnået højde.
Lokalplanen er endnu ikke konsekvensrettet. Med en vedtagelse af et af de to ovenstående løsningsforslag vil følgende blive ændret:
- Tabellen i § 6.5 vil blive rettet, hvad angår koten i de relevante byggefelter.
- Hvis alternativ B vedtages ændres § 8.22, således at de bevaringsværdige træer udgår af bestemmelsen, ligeledes udgår træerne også af kortbilag 2.
- Kortbilag 3 omhandlende fremtidige terræn konsekvensrettes.
Administrationen indstiller at lokalplanen ændres, som fremlagt i alternativ A, dvs. at gulvkoten i stueplan for byggefelterne I, L og M fastsættes til kote 37,5.
