Sammendrag
I sagen fremlægges forslag til lokalplan nr. 178 for "Post-grundene" på Telegrafvej 7A og 7B i Ballerup med tilhørende kommuneplantillæg til godkendelse med henblik på at sende planforslagene i offentlig høring. Lokalplanen giver mulighed for at opføre etageboligbebyggelse, som vejforsynes via Telegrafvej.
I sagen fremlægges også en uddybning af, hvorfor administrationen ikke længere anbefaler, at der etableres en nord-sydgående sti mellem Baltorpbakken og Baltorpvej, som det blev fremlagt i helhedsplanen for Baltorp Bykvarter.
Baggrund
Det ældre erhvervsområde omkring Telegrafvej er i kommuneplanlægningen udpeget som et byomdannelsesområde. Det betyder, at området kan omdannes til at rumme andre formål, end det gør i dag. Baggrunden er, at en stor del af de hidtidige produktions- og lagervirksomheder gennem det seneste årti er lukket eller flyttet fra området. Da bygningerne ikke længere lever op til moderne virksomheders krav.
Ballerup Kommune har derfor fået udarbejdet en helhedsplan for, hvordan området kan udvikles til et blandet bykvarter med en langt højere tæthed. Denne var i høring i efteråret 2019.
Sagsfremstilling
Det fremlagte lokalplanforslag tager udgangspunkt i helhedsplanen for Baltorp Bykvarter, omhandlende omdannelse af Ballerup Erhvervspark omkring Telegrafvej fra erhverv til et blandet byområde.
Lokalplanen giver mulighed for at omdanne ejendommene Telegrafvej 7A og 7B fra erhverv til boligformål. Der åbnes endvidere mulighed for at etablere kontor og serviceerhverv, samt restauration. Adgang til bebyggelsen bliver fra Telegrafvej.
Bebyggelsen er planlagt, som etageboliger i en punkthus-struktur med et varierende antal etager på op til seks etager. Lokalplanen giver mulighed for at udformning af huse ligeledes varieres. Ved forskydninger i placering og bygningskrop vil der dannes forskellige rum mellem husene. Bebyggelse skal placeres inden for fastlagte byggefelter, samtidig blive medskabere af en opfattelig gaderumlighed.
For at undgå indbliksgener mod den eksisterende og lavereliggende boligbebyggelse Atlasvænge, er der stillet krav om, at bebyggelse maksimalt, må være to etager, derudover er byggefelterne rykket længere tilbage og der er stillet krav om at eksisterende levende hegn bevares og suppleres.
Der gives kun mulighed for at opføre bebyggelse på seks etager i lokalplanområdets nordvestlige hjørne, og det er kun i tilfælde af, at det sker ved udnyttet kælderetage. Der er stor terrænforskel på grunden, derfor gives der mod nord mulighed for delvist udnyttede kælderetager.
Bebyggelsesprocenten er på 100, hvor der i helhedsplanen blev stillet forslag om 85 pct. Det betyder, at der er brug for flere arealer til parkering. For at sikre opholdsarealer og en grøn karakter i bebyggelsen, er der blevet stillet krav om, at den del af bebyggelsen, som overstiger en bebyggelsesprocent på 70 pct., skal parkeringspladser tilvejebringes i parkeringskældre.
Der vil blive stillet krav om forberedelse for og etablering af el-ladestandere i bebyggelsen, jf. El-ladestander-bekendtgørelsen. Dette gøres der opmærksom på i lokalplanen.
Der stilles krav til afledning af regnvand til hovedregnvandssystemet. Jordbunden er ikke nedsivningsegnet, men regnvand skal tilbageholdes i forskellige typer LAR-løsninger.
Stiforbindelser
Langs skellet mod nord er der i dag en deklareret privat stiforbindelse mellem Baltorpvej og Telegrafvej. Den er i dag en privat sti, men med de omdannelsesplaner, der er for området, lægges der i lokalplanen op til at stien optages som offentlig sti. For at stien kan optages, som offentlig sti, skal der indgås en aftale. Derudover skal deklarationen på stien ophæves.
Der er i lokalplanforslaget ikke udlagt areal til en sti mellem Baltorpbakken og Baltorpvej, som bl.a. løb mellem Atlasvænge og Telegrafvej 7A. På Teknik- og Miljøudvalgsmødet den 5. maj 2020, punkt 7, blev det reviderede projekt for infrastrukturanlæg fremlagt uden denne stiforbindelse. Udvalget spurgte ind til baggrunden for, hvorfor administrationen er gået bort fra stiforbindelsen. Ud fra en samlet vurdering af de eksisterende terrænforhold og den deraf følgende anlægsøkonomi for etablering af en sådan stiforbindelse samt nabohensyn anbefaler administrationen, at stiforbindelsen udelades. Til sagen er der lagt en præsentation, hvori der redegøres nærmere for mulighederne for etablering af stiforbindelsen.
Der er udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, der skal godkendes for, at kommuneplanrammen giver mulighed for den planlagte bebyggelse.
Miljøvurdering
I henhold til miljøvurderingsloven er der foretaget en screening af planforslagenes forventede miljøpåvirkning af omgivelserne. Screeningen viser, at de anvendelses- og bebyggelsesmuligheder, som lokalplanen anviser, ikke vil medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området. Der foretages derfor ingen miljøvurdering af planerne.
