Sammendrag
Forslaget til lokalplan nr. 196 for en ny bydel på Baltorpplænen og det tilhørende Kommuneplantillæg nr. 8 har været i offentlig høring indtil den 28. april 2021, og der blev afholdt digitalt borgermøde om lokalplanen den 23. marts 2021. Ved høringsfristens udløb var der kommet 37 høringssvar til lokalplanen.
Lokalplan og kommuneplantillæg forelægges hermed til endelig vedtagelse, lokalplanen med enkelte justeringer som følge af indsigelserne, jf. bilag.
Baggrund
Lokalplan nr. 196 for en ny bydel på Baltorpplænen har til formål at muliggøre en større byudvikling på Baltorpplænen med klimapark, campus-/kultur-område og boliger. Dermed bliver det muligt at realisere de politiske ønsker om gode uddannelsestilbud, om fortætning med flere boliger, og dermed flere mennesker til gavn for bylivet, handels- og kulturlivet samt om et bynært åndehul med regnvandshåndtering og bynatur af høj kvalitet tæt på bymidten.
Lokalplanområdet ejes i dag af Ballerup Kommune og NEXT. Ballerup Kommune har pt. deres areal i et udbud med henblik på frasalg og mulighed for at opføre bebyggelse på op til 32.910 etagemeter til bolig, 7.700 etagemeter til undervisningsformål og tilhørende faciliteter og 1.400 etagemeter til kultur- og foreningsformål. Udbuddet forløber frem til den 30. maj 2021. I Udbuddet forpligtes køber blandet andet til at etablerer klimapark efter anmodning fra Ballerup Kommune. Der er igangsat en parallel proces med borgerinddragelse med henblik på at få defineret indholdet i den kommende klimapark. Resultatet fra denne proces vil blive forelagt for Teknik- og Miljøudvalget efter sommerferien, med henblik på at få udviklet parken i et parallelopdrag. FB-gruppen har forkøbsret på arealet.
I forhold til det fremadrettede byggeri af etagemeter til undervisningsformål, forpligtes bygherre til at have færdiggjort dette inden den 1. august 2024, hvilket betyder at byggeprocessen forventes igangsat i 2021 for at nå dette.
Sagsfremstilling
Forslaget til lokalplan nr. 196 for en ny bydel på Baltorpplænen har været i offentlig høring i otte uger. Ved høringsfristens udløb var der kommet 37 høringssvar, hvoraf de to var udelt positive. Indholdet af de øvrige høringssvar fordeler sig på syv temaer (se bilag). Nedenfor gøres rede for de overordnede linjer i høringssvarene; detaljerne, både i høringssvar og administrationens kommentarer, kan ses i bilag.
Trafikale forhold
Bekymring for øget trafik og trængsel på Baltorpvej.
Administrationen bemærker, at der er udført en ekstern trafikanalyse, som dels viser, at vejnettet har kapacitet til den øgede trafik, dels gør rede for de fornødne ændringer af fx krydset ved Banetoften. Disse ændringer vil indgå som en del af realiseringen af projektet for Baltorpplænen. Administrationen vurderer, at disse høringssvar ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen.
Parkeringsforhold
Der udtrykkes bekymring for, om der vil være tilstrækkelig parkeringsdækning i den nye bydel, og at der vil blive øget parkeringspres på de omkringliggende bebyggelser og veje.
Administrationen bemærker, at den parkeringsdækning, som fremgår af lokalplanen, er baseret på en ekstern parkeringsanalyse, som godtgør, at parkeringsdækningen vil kunne fungere. Formålet med p-analysen har været at komme frem til en parkeringsdækning, som er tilstrækkelig under normale omstændigheder samtidig med, at der ikke lægges mere areal ud til parkering og asfalt end nødvendigt, og derved opnås der mere areal til klimaparken. Administrationen vurderer, at disse høringssvar ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen.
Højder og tæthed
Bekymring for, at der bygges for højt, både generelt og set i Ballerup-kontekst. Administrationen bemærker, at der er politisk ønske om at fortætte byen omkring togstationen. Det er rigtigt, at der gives mulighed for at bygge højere end noget andet sted i bymidten, men lokalplanen stiller også krav om varierende højder, så indtrykket ikke bliver massivt, og det højeste byggeri nær stationen og banen ligger placeret i så stor afstand af eksisterende bebyggelse, at der ikke vil blive tale om skyggegener.
Administrationen vurderer, at disse høringssvar ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen.
Nedlæggelse af grønt areal
Der er bekymring over, at den eksisterende Baltorpplænen, og dermed et grønt areal, inddrages til bebyggelse. Flere udtrykker ønske om, at alle byggeplaner droppes, så Baltorpplænen kan bevares.
Administrationen bemærker, at byudviklingen af området er et politisk ønske, og at klimaparken, selvom den får et mindre omfang end plænen har i dag, vil få en langt bedre naturkvalitet og biofaktor, og blive et attraktivt åndehul for byens borgere og studerende. Administrationen vurderer, at disse høringssvar ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen.
Klimaparken bliver for lille
Der gives udtryk for at klimaparken bliver for lille, og at der bør afsættes mere areal til park. Grønt Råd har indsendt en alternativ plan for området, hvor en stor del af bebyggelsen er fjernet (se bilag) og Radikale Venstre Ballerup opfordrer til, at projektet sættes på pause, mens der udarbejdes en samlet Naturplan for Ballerup Kommune. Nogle udtrykker bekymring for, at parken på grund af sin placering vil virke 'privat', som om den kun hører til de nye boliger.
Administrationens kommentarer: Med hensyn til at gøre parken tydeligt offentlig, så er der flere store åbninger ind til parken, og i detaljering af disse steder skal det sikres, at det bliver tydeligt, at der er adgang for alle. Se endvidere punktet ovenfor vedrørende nedlæggelse af grønt areal. Administrationen vurderer, at disse høringssvar ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen.
Ændringsforslag/alternative forslag
De alternative forslag spænder fra en helt ny plan (Grønt Råd) og forslag til ganske andre bebyggelsestyper til helt at droppe boliger eller ændre/flytte dele af bebyggelsen, fx mod banen. Et høringsvar omhandler et ønske om at kunne opretholde restaurant/kebabforretning i området.
Administrationens kommentarer: I helhedsplanen for området er der arbejdet omhyggeligt med områdets udformning ud fra et ønske om at balancere de forskellige interesser, herunder at friholde et stort, centralt areal til park samtidig med, at der både kan etableres gode boliger og attraktive omgivelser for uddannelses- og kulturfunktionerne. Forslaget om at indarbejde serviceerhverv i området forekommer problematisk, jf. kommentarerne til høringssvar nr. 21 i bilag.
Administrationen vurderer, at disse høringssvar ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen.
Diverse - støj, skyggeforhold mv.
Der udtrykkes bekymring for, at det høje byggeri vil skabe skygge for dele af det eksisterende boligområde, herunder Balderbo afdeling 6.
Administrationen kommenterer: Byggeriet vil primært skygge ind i de kommende byggefelter og klimaparken. Jf. de udviklede skyggediagrammer for byggeriet vil Balderbo afdeling 6 ikke blive berørt. I forhold til støj udtrykkes der bekymring for, at den øgede trafik vil skabe mere støj. Tilsvarende er der bekymring for, at de høje bygninger ud mod S-togsbanen (B5) vil reflekterer støjen fra togene over mod de eksisterende boligområder.
Administrationens kommentarer: Støjkortlægningen viser kun begrænsede ændringer ved opførelse af byggeriet ud mod banen i størrelsesorden 0-1 dB. Administrationen vurderer, at disse høringssvar ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen.
Høringssvar FB-gruppen
FB-gruppen har ønske om mindre ændringer til lokalplanen i form en reduktion af vejprofil med en meter på vej Xll, en forøgelse af byggehøjden på byggefelt C1, samt omfordeling af cykelparkeringspladser, så der bliver færre cykler på terræn og flere i konstruktion. Tilsvarende har FB-gruppen efter høringsafslutning ytret ønske om at udvide byggefeltet for C1 med ti meter uden dog at øge det samlede antal etagemeter.
Administrationens kommentarer: Ønsket til den øgede byggehøjde på C1, knytter sig op på behovet for tekniske installationer/faglokaler og dagslys, hvilket vurderes nødvendigt for den ønskede anvendelse. Hvad angår den mindre ændring af byggefeltet på C1 samt reduktion af vejprofil, vurderes dette at være ændringer af mindre betydning, som godt kan imødekommes og indarbejdes i lokalplanen.
Sammenfattende forelægges lokalplanen med følgende ændringer:
- Byggefelt C1's bygningshøjde øges til 22 meter.
- Vejprofil mellem B2 og B3 reduceres med 1 meter (konsekvens af cykelsti langs Banetoften).
- Byggefelt C2 udgår.
- Cykel-parkering til uddannelse – ændring mht. antal offentligt anvendelige p-pladser.
- TEC-byggefelt udvides med 10 meter mod øst.
- Præciseringer vedr. friarealer/dobbeltudnyttelse af parken.
- Pederstrupstien - tilføjelse om at den viste placering er vejledende.
Overblik over ændrede formuleringer i lokalplanen kan ses i bilag.
Miljøscreening af lokalplanen var i høring i fire uger parallelt med lokalplanhøringen. Der er ikke modtaget nogen klager eller indsigelser til screeningen.
Der kører pt. en dialogproces vedrørende det konkrete indhold af klimaparken. Klimapark-følgegruppen bestående af repræsentanter for naboer, Grønt Råd, Tilgængelighedsudvalget, Ballerup Centret, Baltoppen Live samt studerende og administration fra NEXT og TEC. Resultatet af processen forventes at foreligge inden sommerferien, og følgegruppens idéer og anbefalinger vil blive indarbejdet i et kommende program for parallelopdrag vedr. klimaparken.
De kommunale arealer på Baltorpplænen er pt. i udbud. Køber forventes fundet og salget indgået inden sommerferien.
De første nedrivninger forventes at finde sted i fjerde kvartal i år, og de første byggerier vil formentlig stå færdige i 2023.