Sammendrag
I forbindelse med den samlede kolonihaveindsats er der nu udarbejdet forslag til lokalplan nr. 182 for kolonihaverne. Lokalplanen søger at lave ensartede regler for alle 12 haveforeninger og er en temalokalplan for hele kolonihaveområdet.
Hermed forelægges forslag til lokalplan for kolonihaveområdet til godkendelse med henblik på udsendelse i offentlig høring med tilhørende forslag til kommuneplantillæg.
Baggrund
Jf. beslutning i Økonomiudvalget den 19. juni 2018 og den politiske aftale for 2019 er der igangsat en samlet indsats på kolonihaveområdet, der skal sikre, at Ballerup Kommunes kolonihaveområder fortsat opfylder deres rekreative formål og ikke udvikler sig til beboelsesområder.
Kolonihaveindsatsen er nu nået så langt, at der foreligger forslag til lokalplan nr. 182 for kolonihaverne. Lokalplanen blev igangsat tilbage i 2015. Forslaget har taget udgangspunkt i udkastet fra 2015, og dialogen med haveforeningerne, Kolonihaveforbundet og Omegnens Fritidshaveforening er genoptaget og har dannet grundlag for delbestemmelserne for de 12 kolonihaveforeninger.
Kommunalbestyrelsen vedtog den 1. oktober 2019 en række principbeslutninger, der har dannet rammen for det videre arbejde med lokalplansforslaget.
Sagsfremstilling
Lokalplanen har til formål at ensarte reglerne i kolonihaverne og dermed skabe mere lige forhold i alle 12 haveforeninger. Administrationen vurderer, at vedtagelse af en samlet lokalplan for alle kolonihaveområder vil sikre et ensartet administrationsgrundlag. Det anbefales generelt, at der udarbejdes lokalplaner for alle områder, så det både er Ballerup Kommune, der formulerer, fortolker og håndhæver regelgrundlaget. Samtidig skal lokalplanen sikre, at områderne bevares juridisk og i praksis i deres anvendelse og udtryk som kolonihaveområder til fritids- og rekreative formål i henhold til kolonihaveloven, samt hindre ulovlig beboelse.
Kommunalbestyrelsens principbeslutninger vedrørende temalokalplanen indeholdt følgende:
- Det samlede bebyggede areal på hvert lod ikke overstiger 80 m². Heraf må hovedhuset maksimalt udgøre 60 m², og hver småbygning må ikke være større end 10 m².
Desuden bad Kommunalbestyrelsen om, at administrationen undersøgte nogle forhold og gik i dialog med kolonihaveforeningerne herom. Det drejede sig om følgende:
- Principperne for lokalplanen skulle justeres, således at ophold i kolonihaver udvides til at omfatte andre kommuners ferieplaner.
- Der skulle formuleres forslag til, hvordan regler om ophold i udvalgte weekender kan formuleres.
Møder med kolonihaveforeningerne om delområder og opholdsbestemmelser
Administrationen har efter Kommunalbestyrelsesmødet haft møder med hver enkelt kolonihaveforening med primært fokus på delområderne.
I januar blev der desuden afholdt et fælles arbejdsmøde med foreningerne, hvor følgende emner blev drøftet: Fortolkning af ferieplaner, forslag til weekendophold, samt sonderinger om forskellige modeller for registrering af ophold i vinterhalvåret, der evt. kunne modvirke ulovlig helårsbeboelse.
Der var på mødet ikke tilslutning til de konkrete forslag, og kolonihaveforeningernes repræsentanter vurderede ikke, at de virkede gennemførlige hverken juridisk eller i praksis. De vurderede heller ikke, at forslagene ville medvirke til at modgå helårsbeboelse. Repræsentanterne lagde samtidig vægt på, at de ikke ønsker de foreslåede præciseringer af opholdsbestemmelserne, som Kommunalbestyrelsens principbeslutning er udtryk for - heller ikke ved en udvidelse med udvalgte weekender og udvidet ferieperiode.
Administrationen har derfor selv formuleret forslag til ændret ferieplan og weekendophold på baggrund af Kommunalbestyrelsens beslutning om præcisering af opholdsbestemmelser for kolonihaverne til indarbejdelse i principperne i temalokalplanen:
- At modvirke ulovlig beboelse via forbud om ophold i kolonihaverne i tidsrummet fra kl. 21.00 til kl. 07.00 i perioden fra 1. oktober indtil den 1. april på nær de dage, der er omfattet af kommunernes ferieplaner for folkeskolerne. Dvs. uge 42, uge 7 og 8 samt juleferieperioden (fra weekenden før 24. december og til og med den første weekend i januar).
Dertil kan den enkelte kolonihaveforening aftale fire yderligere weekender i vinterhalvåret, hvor kolonisterne må overnatte. Foreningerne fremsender til administrationen hver især beslutning om, hvilke weekender, der er valgt. Hvis beslutning herom ikke fremsendes, antages følgende weekender at blive brugt til overnatning: Første weekend i oktober, samt tredje weekend i november, januar og marts. Dog skal ophold i en kolonihave udgøre mindre end 6 måneder ud af de seneste 12 måneder.
Begrundelsen for ovenstående er, at det vurderes, at dermed omfattes langt de fleste kommuners ferieplaner for folkeskolerne. Med hensyn til weekendophold sikrer formuleringen mulighed for, at foreningen selv kan vælge, hvornår de gerne vil placere weekender, men sikrer også, at kolonisterne stadig kan få weekendophold i vinterhalvåret, selv om den enkelte forening evt. ikke får truffet beslutning herom.
Forslag til justering af princip vedrørende bebyggelse
På grundlag af de individuelle drøftelser med kolonihaveforeningerne fremlægger administrationen et forslag til justering af et af de øvrige principper for lokalplanen:
- Småbygninger må ikke placeres i direkte tilknytning til hovedhuset og skal derfor placeres min. 2,5 m derfra. Der må dog etableres én åben overdækket terrasse på maks. 15 m² i tilknytning til hovedhuset, så længe der stadig er min. 2,5 m fra den åbne overdækkede terrasse og hen til de øvrige småbygninger. Den åbne overdækkede terrasse indgår i det samlede bebyggelsesomfang på 80 m².
Begrundelsen for ovenstående er, at en terrasse på 10 m², som oprindeligt foreslået, for de fleste kolonister vil være for lille til at møblere og bevæge sig rundt på, mens en terrasse på 15 m² vil kunne dække de flestes behov.
Desuden har kolonihaveforeningerne efterspurgt mulighed for at opføre et drivhus på maks. 10 m², uden at det påvirker bebyggelsesprocenten. Administrationen foreslår at imødekomme ønsket, da drivhuse er med til at kendetegne kolonihaveområder og understøtter det rekreative formål med kolonihaver.
Lokalplanens øvrige bestemmelser
Lokalplanen indeholder bestemmelser om udlæg af interne veje og stier og fastlægger fællesarealer og parkering, sådan at disse er fremtidssikret. Det har været et ønske fra kolonisterne. Derudover indeholder lokalplanen bestemmelser vedr. miljøforhold, bl.a. regnvandshåndtering, affaldshåndtering og støj.
De nugældende rammer i kommuneplan 2013-25 giver ikke mulighed for den ønskede bebyggelse. Det drejer sig om den maksimale bebyggelse i m² for området som helhed. Der er derfor udarbejdet i alt 6 kommuneplantillæg (tillæg nr. 1 - 6 til kommuneplan 2019-31), som øger de generelt tilladte antal bebyggede m² til 80 m² (fordelt som 60 m² til hovedhuset og 20 m² til småbygninger). Herudover er der behov for, at der tillades en bebyggelse på 130 m² på de 13 dobbeltgrunde, (fordelt som 100 m² til hovedbygningen og 30 m² til småbygninger) i Parselforeningen Godthåb. Tilladelsen til den større bebyggelse på de 13 dobbeltgrunde er alene begrundet i, at disse specifikke grunde altid har haft tilladelse til mere bebyggelse.
Parallelt med lokalplanen er der foretaget en miljøscreening (se bilag) for at afklare, om lokalplanen bør udløse en egentlig miljøvurdering. Center for By, Erhverv og Miljø vurderer imidlertid, at lokalplanen ikke vil påvirke miljøet i væsentlig grad.
Henvendelser fra kolonihaveforeningerne
Administrationen og kommunalbestyrelsesmedlemmerne har undervejs i arbejdet modtaget flere henvendelser angående principperne for temalokalplanen (se bilag). Administrationen anser disse henvendelser som vigtige indspil i udarbejdelsen af den nye lokalplan, og flere elementer er også inddraget, som det fremgår ovenfor.
Generelt er Ballerup Kommunes kolonihaveindsats kendetegnet ved, at den afsøger nye muligheder for regulering på et område, som andre kommuner hidtil har haft svært ved at føre tilsyn med. Der er derfor ikke megen kommunal praksis eller retspraksis at støtte sig til og dermed en vis usikkerhed forbundet med de enkelte foreslåede tiltag.
Uanset den endelige udformning af lokalplanen, fortsætter kolonihaveindsatsen på alle fire indsatsområder. Det kan dog blive mere udfordrende at løfte bevisbyrden i relation til helårsbeboelse, såfremt den endelige formulering i lokalplanen bliver mindre fast defineret end den, der er foreslået i principperne.