Sammendrag
Administrationen forelægger på Klima- og Miljøudvalgets møde den 28. maj 2024 en samlet sagspakke for Kildedal-projektet. Med denne sag tilstræbes det at give et overblik over processen omkring udviklingen af Kildedal og de sager, som skal behandles.
Baggrund
I 2019 blev Ballerup Kommune og PensionDanmark enige om at byudvikle omkring Kildedal Station. Helhedsplanen for Kildedal blev udarbejdet og vedtaget i september 2021, og arealudviklingsselskabet Kildedal PS blev ligeledes stiftet i 2021 med ansvaret for at forestå udviklingen af den nye by. En by, der skal rumme ca. 2.000 boliger og 5.000 arbejdspladser. Kildedal bliver en ny, moderne og blandet by med arbejdspladser, boliger, butikker, børneinstitutioner, bevægelseshus, sandsynligvis en skole og en byforening samt byværter, der bl.a. er med til at skabe byliv og aktivitet. Fokus er også at skabe bynatur i høj kvalitet og med ambitiøse naturindsatser i og omkring Kildedal, er målet at forbedre naturværdi og biodiversitet.
Kildedal forventes udviklet over de næste 10-15 år og sker i sammenhæng med Egedal Kommunes planer om at udvikle deres områder hhv. Kildedal Bakke og Kildedal NORD. Målet er at skabe en sammenhængende by på tværs af kommunegrænser til glæde og gavn for fremtidige beboere, erhvervsdrivende og besøgende.
Sagsfremstilling
LÆSEVEJLEDNING
På nærværende Klima- og Miljøudvalgsmøde behandles følgende sager i nævnt rækkefølge:
- Endelig vedtagelse af Spildevandsplantillæg nr. 4, som fastlægger rammerne for afledning af spildevand og regnvand.
- Endelig vedtagelse af Tillæg nr. 16 til Kommuneplan 2020, som i hovedtræk fastlægger rammerne for arealanvendelsen, bebyggelsesprocenten, maksimale bygningshøjder, parkeringszoner samt udpegninger til økologiske forbindelser og naturområder i Grønt Danmarkskort
- Endelig vedtagelse af Lokalplan 201, som er en rammelokalplan for Kildedal, som fastlægger rammerne for arealanvendelsen, bebyggelsesprocenten, maksimale bygningshøjder i tråd med kommuneplantillægget. Derudover fastsættes de overordnede vej- og stiadgange, parkeringsnormer. Terrænregulering og etablering af anlæg til regnvandshåndtering, byggemodning og etablering af bypark og udmatrikulering muliggøres
- Endelig vedtagelse af Lokalplan 207 'Boliger ved Kildedal station', som er en byggeretsgivende lokalplan for de første boligprojekter i Kildedal på byggefelt nr. 9, som er det sydvestligste område i Kildedal.
- Vejnavne og vejskilte i Kildedal - generelle principper og specifikke forslag til byggefelt 9
- Anlægs- og driftsbevilling vedr. HOFOR kildeplads matrikel 3b, Sørup By, Måløv.
Plansagerne ser meget ens ud. Det er fordi, høringen er sket for dem alle, og høringssvar går på tværs af planforslagene. Det er dog også selvstændige sager, som kræver hver sin beslutning.
Den endelige vedtagelse af ovenstående plangrundlag er næste skridt i udviklingen i Kildedal og muliggør Kildedal PS's salg af de første byggeretter og en konkret igangsætning af projektudviklingen omkring regnvandsafledningen ved forsyningsselskabet Novafos.
Købet af HOFORs matrikel 3b, Sørup By, Måløv har muliggjort, at der kan arbejdes videre med regnvandshåndteringen og naturkvalitetsprogrammets indsatser på denne lokalitet.
PLANGRUNDLAG OG HØRING
Planforslagene og de tilhørende miljøvurderinger har været i offentlig høring i perioden den 11. december 2023 til den 21. februar 2024. Der blev afholdt et borgermøde om planforslagene og de øvrige planforslag i området samt de tilhørende miljørapporter, den 16. januar 2024. Der er i alt - for de 4 planforslag - indkommet 23 høringssvar, heraf 9 høringssvar fra 5 forskellige borgere/flere borgere i Ballerup og Egedal Kommune, 3 høringssvar fra 2 forskellige grundejere i området, 2 høringssvar fra Kildedal PS og 9 høringssvar fra myndigheder, foreninger, grundejerforeninger og forsyningsselskaber.
Administrationen har gennemgået samtlige høringssvar, og administrationens bemærkninger er samlet i én hvidbog, som er vedhæftet alle sagerne. Hvidbogen sammenfatter høringssvar og administrationens besvarelse heraf for alle 4 plandokumenter; hhv. rammelokalplan 201, Kommuneplantillæg nr. 16, byggeretsgivende Lokalplan 207 samt spildevandsplantillæg nr. 4. Dette skyldes, at høringssvarene, administrationens bemærkninger hertil samt de foreslåede justeringer af planforslagene, går på tværs af alle 4 planforslag.
Opsummering af de væsentligste høringstemaer er som følger:
- Ønske om beskyttelse af naturen omkring den fremtidige Kildedal By.
- En række tekniske spørgsmål til regnvands-, spildevands- og skybrudshåndteringen i området.
- Sikring af, at støjpåvirkningen af arealerne for den fremtidige Kildedal By håndteres.
- Trafikale forhold og vejadgange til eksisterende ejendomme med input hertil fra private ejere
- Ønske om nedjustering af antal etagemeter og etageantal hhv. ønske fra anden part om opjustering af bebyggelsesprocenter for bebyggelsen syd for Måløv Byvej og øst for Kildedalsvej til togbanen.
- Ønske om sammenbinding af stianlæg mellem byområder - også til andre kommuner.
- Justering af udformning af erstatningshabitat for markfirben og spidssnudet frø.
- Myndigheders input til forskellige forhold herunder afværgeanlæg på Cheminova-grunden samt sikkerhedsforhold vedr. arbejder nær togbanen.
Ændringerne som administrationen foreslår, og som indarbejdes efter endelig vedtagelse af planerne, er som følger:
- Kommuneplantillæg og lokalplan 201: Nedjustering af maksimalt antal etager mod naturområder, sikring af mulighed for genopførsel af eksisterende afværgeanlæg til jordforurening og præcisering af en række forhold vedrørende naturbeskyttelse/beskyttede arter, regnvandshåndtering og vejstøj. Forbud mod at anvende kobber og zink i byggeriet, da disse er miljøfremmede stoffer der kan udvaskes i natur og vandløb, på baggrund af dialog med Danmarks Naturfredningsforening Ballerup. Derudover er ændringer i Grønt Danmarkskort, på arealer ejet af Bent Bekker Holding A/S, udtaget af forslaget til kommuneplantillæg på baggrund af en afgørelse i Miljø- og Fødevareklagenævnet.
- Lokalplan 207: Nedjustering af maksimalt antal etager fra 6 til 5 samt maksimal højde fra 27 til 22,5 meter, bestemmelse om at undgå lysspild og lysspredning fra området, samt en række præciseringer vedrørende naturbeskyttelse/beskyttede arter, regnvandshåndtering, gastransmissionsledningen i området og sol-/skyggeforhold. Derudover foreslår administrationen, at der indskrives en ændring vedrørende placering af den muliggjorte terrænparkering, så denne også kan indplaceres ved den fremtidige børneinstitution.
- Spildevandsplantillæg nr. 4: Sikring af, at der ikke sker erosion fra strømmende overfladevand, der er tilføjet en tabel med forventet befæstet areal af de enkelte byggefelter, tidsplanen for forventet indflytning i byggefelterne er ændret og afsnit om beregning af spildevandsbelastning (antal personækvivalenter (PE)) til Måløv Renseanlæg er ændret.
MILJØVURDERINGSPROCES
Miljøvurdering af planerne
Planforslagene er blevet miljøvurderet. Der må ikke ændres i selve miljørapporten efter dens udarbejdelse, men når forslagene er blevet endeligt vedtaget, skal der som et sidste skridt i miljøvurderingen udarbejdes en sammenfattende redegørelse, der offentliggøres sammen med de endelige planer. Den sammenfattende redegørelse kommer til at indeholde:
- Hvordan miljøhensyn er integreret i planen
- Hvordan miljørapporten og de udtalelser, der er indkommet i offentlighedsfasen, er taget i betragtning
- Hvorfor den vedtagne plan er valgt på baggrund af de rimelige alternativer, der har været behandlet
- Hvordan myndigheden vil overvåge de væsentlige indvirkninger på miljøet af planen
Høringssvarene har givet anledning til en præcisering af teksten i miljørapporten, som angivet i Hvidbogen. De indkomne høringssvar har ikke givet anledning til ændring af konklusionerne i miljørapporten.
Miljøvurdering af konkrete projekter
Før anlægsarbejdet i Kildedal kan påbegyndes, skal de konkrete projekter ligeledes miljøvurderes. Dette også selv om en lokalplan (for det samme område) er miljøvurderet. Det skyldes, at når det konkrete projekt er beskrevet, er der en mere detaljeret viden om byggeriets omfang, materialer og byggeproces. Miljøvurderingen af det konkrete projekt skal sikre, at der ikke sker en væsentlig negativ påvirkning af miljøet i såvel anlægs- som driftsfasen. Denne proces kaldtes tidligere for VVM. Miljøvurderingen af et konkret projekt udmøntes i en miljøkonsekvensrapport, der skal udarbejdes af bygherren. Rapporten redegør for den sandsynlige påvirkning af miljøet, og for hvilke afværgeforanstaltninger der eventuelt er behov for, samt hvordan disse skal overvåges efterfølgende.
Forud for gennemførslen af en miljøvurdering af et konkret projekt offentliggøres den kommende proces på kommunens hjemmeside sådan, at offentligheden kan orientere sig om, hvad der kommer til at ske, den forventede tidsplan, samt hvortil der kan rettes henvendelse, hvis man har spørgsmål til miljøvurderingen. Dertil gennemføres der en forudgående høring af berørte myndigheder samt offentligheden, hvor der kan gives input til indholdet i miljøkonsekvensrapporten. Når miljøkonsekvensrapporten er blevet gennemgået af administrationen, sendes den i offentlig høring sammen med udkastet til en afgørelse om, hvorvidt projektet kan tillades. Efter den offentlige høring behandler Kommunalbestyrelsen høringssvarene og træffer afgørelse, om projektet kan tillades. Der kan ikke gives byggetilladelse eller andre nødvendige tilladelser til anlægsarbejdet, førend denne afgørelse er truffet. Jf. delegationsplanen er det Kommunalbestyrelsen, der har beslutningskompetencen til afgørelsen.
Processen for miljøvurdering af de konkrete projekter for flytning af Energinets hovedtransmissionsledning til naturgas vest for Kildedal By og stitunnellen under S-banen er igangsat og afgrænsningen af miljøvurderingen har været i høring og er nu offentliggjort og kan læses på kommunernes hjemmeside. Politisk behandling af udkast til miljøkonsekvensrapporter forventes forelagt i efteråret 2024. Gasledningen skal flyttes forud for igangsætning af byudvikling i den vestlige del af Kildedal.
TVÆRGÅENDE FOKUSOMRÅDER
I forbindelse med udarbejdelsen af planforslagene er der udført mange miljø- og naturundersøgelser. Disse danner baggrund for de valgte løsninger og indgår i de miljøvurderinger, der er gennemført. Nedenfor er beskrevet fokusområder, som går på tværs af planforslagene.
Naturbeskyttelseslovens §3: Kildedal-projektet sikrer, at der ikke bygges i §3-områder, og dermed ikke forventes tilstandsændringer på beskyttet natur. Det skal sikres, at de nye borgere ikke afstedkommer slid og forstyrrelser i naturen i en grad, som forårsager tilstandsændringer i den beskyttede natur, ligesom det skal sikres, at regnvandshåndteringen ikke reducerer tilførslen af vand til den beskyttede natur på en måde, som forårsager tilstandsændringer. Derfor igangsættes et overvågningsprogram, så tilstandsændringer kan undgås i tide.
Beskyttede arter: Kildedal er omkranset af landbrugs- og naturområder. Arealerne i og omkring Kildedal er undersøgt grundigt i forhold til beskyttede dyrearter iht. EU's Habitatdirektiv. Der er fundet flere bilag-IV arter inden for de arealer, hvor der skal laves bygge- og anlægsarbejder ligesom der er fundet bilag-IV arter inden for de arealer, hvor regnvandshåndteringen skal ske. For dem alle gælder, at den økologiske funktionalitet skal opretholdes i forbindelse med anlæg og drift af byen og regnvandsbassinerne. Følgende er fundet, og plangrundlaget og tilhørende miljøvurderinger forholder sig således til disse:
- Markfirben: Der er konstateret en population af markfirben i rammelokalplanområdet, som forventes at være under spredning. Ødelægges eller beskadiges levesteder helt eller delvist, skal der forud for flytning af individer etableres erstatningslevesteder med minimum samme areal og i minimum samme kvalitet samt i tilknytning til eksisterende levesteder og spredningskorridorer. Hvor levesteder ikke berøres af byggeri, kan de forbedres, ligesom der kan være behov for opsætning af paddehegn. I forbindelse med udviklingen i Kildedal påvirkes markfirbenene, hvorfor der skal etableres et stort erstatningshabitat vest for byggefelt 9, og der opsættes paddehegn i forbindelse med anlæg for at sikre, at der ikke sker individdrab. Kildedal P/S og bygherrer har ansvaret for etablering af afværgeforanstaltninger. Flytning af markfirben kræver dispensation fra Miljøstyrelsen.
- Padder: Spidssnudet frø er fundet inden for og omkring planområdet. Alle ynglevandhullerne ligger uden for rammelokalplanområdet. Levestederne for spidssnudet frø – både yngle- og rasteområderne – er primært naturområderne, der ligger i tilknytning til lavbundsarealerne. Der vurderes at være tale om en population nord for Måløv Byvej og en syd for jernbanen. Dele af rasteområderne påvirkes, hvorfor der skal etableres erstatningshabitater for de rasteområder, som påvirkes af byudviklingen, og der skal opsættes paddehegn for at sikre mod individdrab. Kildedal P/S og bygherrer har ansvaret for etablering af afværgeforanstaltninger. Flytning af spidssnudet frø kræver dispensation fra Miljøstyrelsen.
På den sydligste arealreservation til regnvandsbassin (U25) og på dele af den nordligste arealreservation for regnvandsbassin (U24) er der påvist rasteområde for bilag IV-arten spidssnudet frø. Det er vurderet, at etablering af Novafos' bassin vil påvirke rasteområdet, hvorfor der skal ske en erstatning. Det er Novafos, der skal forestå udarbejdelsen af projekt for dette afværgetiltag samt anlæg heraf, som en del af deres projektering af regnvandsbassinerne.
- Flagermus: En af laderne ved Engagergård anvendes af langøret flagermus som ædested, hvor natsværmere, fanget i sommerperioden ved et stort lindetræ i haven ved gården, fortæres. Flagermusene anvender ikke laden som yngle- eller rastested, men laden skal efter ansøgning erstattes med en tilsvarende struktur, hvis den ikke kan bevares. Kildedal PS har i høringsperioden for planforslagene meddelt, at de bevarer den del af laden, der fungerer som ædested for langøret flagermus. På den sydligste arealreservation til regnvandsbassinerne er der påvist ynglekolonier af flagermus. Det er vurderet, at Novafos kan etablere et bassin inden for arealreservationen uden at påvirke træerne med ynglekolonier.
Der skal ske miljøvurdering af alle projekter og afværgetiltag, og der skal udstedes tilladelser til disse, førend anlægsarbejder kan igangsættes.
Revision af Grønt Danmarkskort: Processen blev igangsat på Klima- og Miljøudvalgets møde den 28. marts 2023. Administrationen har arbejdet videre med dette og ændrer med Kommuneplantillæg nr. 16 på udpegning af Grønt Danmarkskort fra Kommuneplan 2020. Ændringen indebærer en ophævelse af en eksisterende udpegning til økologiske forbindelser inden for lokalplanområdet, hvor der er overlap med udpegning til temaet 'Erhvervsområder', og som fejlagtigt blev udpeget i Kommuneplan 2020. Desuden ophæves to udpegninger af naturområder, som hverken dengang eller i dag opfylder betingelserne for natur-udpegning i Grønt Danmarkskort. Det har den konsekvens, at de grønne arealer nu kan indgå i planlægningen for Kildedal-projektet.
Rensning: Grundet nyligt ændret klagenævnspraksis i forhold til udledninger fra regnvandsbassiner til vandløb målsat i statens Vandområdeplaner, skal der etableres yderligere rensning, end den der sker i de traditionelle regnvandsbassiner. Renseløsning kan ske som en yderligere renseforanstaltning ved selve regnvandsbassinet eller integreret heri samt eventuelt opstrøms i boligområderne. Spildevandsplantillæg nr. 4 og lokalplanerne rummer beskrivelse af mulighederne herfor. De tilhørende miljøvurderinger konkluderer, på baggrund af omfattende analyser, at udledning af overfladevand kan ske, uden at det forringer den økologiske eller kemiske tilstand i vandløbene, eller at det forhindrer målopfyldelse i de nærmeste eller nedstrømsbeliggende vandområder. Løsningerne omkring rensning skal konkretiseres i de videre projekter. Finansiering af renseløsningerne påhviler Novafos og eventuelt udviklerne i boligområderne, såfremt det viser sig nødvendigt at foretage rensning her. Konkretisering af renseløsningerne sker i den videre projektudvikling af regnvandsafledningen, og særligt udledningerne til recipienterne sker i forbindelse med Novafos’ miljøvurdering og ansøgning om udledningstilladelse af konkrete bassinprojekter samt i forbindelse med ansøgning om tilslutningstilladelser for udviklernes byggeprojekter.
ANDRE PROJEKTER
Det er et led i planerne for udbygningen af Kildedal at bygge to nye børnehuse. Det første skal placeres i byggefelt 9 - det sydvestligste byggefelt i Kildedal, og projektet herfor er ved at blive konkretiseret og skal være et integreret dagtilbud, som skal kunne rumme 160 børn og ca. 40 medarbejdere. Ballerup Kommune er bygherre på projektet, og udarbejdelse af en byggeretsgivende lokalplan for projektet igangsættes i 2024.
Egedal Kommune har planer om udvikling af to områder omkring Kildedal station, hhv. Kildedal Bakke og Kildedal NORD. Kildedal Bakke er placeret ved Kong Svends Høj i Smørum, og lokalplan 071 for Kildedal Bakke er vedtaget, hvilket betyder, at der kan bygges en daginstitution og et nyt domicilbyggeri for frøvirksomheden DLF samt anlæg af en ny vej, der forbinder området internt i Egedal Kommune. Vejadgang til det planlagte byggeri sker via Kongebakken. I forbindelse med realiseringen af byggeplanerne skal et eksisterende regnvandsbassin, A6, som er placeret nord for Kildedal Bakke, udvides. Bassinet er placeret i Egedal Kommune, men da udledningspunktet ligger i Ballerup Kommune, er Ballerup Kommune myndighed på udledningen og skal dermed forestå behandling af ansøgning om udledningstilladelse til vandløbet, Sørup Rende. Egedal Kommune arbejder derudover med at udforme en helhedsplan for hele Kildedal Bakke. Kildedal NORD er et større byudviklingsområde placeret nord for Kildedal By, som Egedal Kommune vil udvikle på længere sigt. Egedal Kommune har tidligere afholdt en idékonkurrence om Kildedal NORD, der kan danne grundlag for den videre udvikling.
NABOER, BORGERE OG ANDRE INTERESSENTER
Regnvandshåndteringen for Kildedal omfatter, at der via spildevandsplantillæg nr. 4 reserveres arealer til regnvandsbassiner på private lodsejeres ejendom.
- Matrikel matrikel 3b, Sørup By, Måløv ejet af HOFOR (placeret syd for byggefelt 9).
- Matrikel 9a, Sørup By, Måløv (placeret nord for byggefelt 3).
For matrikel 3b er der netop underskrevet købsaftale på mellem HOFOR og Ballerup Kommune, og administrationen er i dialog med ejer af matrikel 9a om overtagelse af ejendommen.
De direkte berørte parter i relation til udviklingen i Kildedal omfatter følgende klubber, foreninger og virksomheder:
- Flyveklubben Albatros (Byggefelt 9).
- Politihundeforeningen (Byggefelt 9).
- Schæferhundeklubben (Byggefelt 9).
- Jagtforeningen (v. Engagergård).
- Hyrdehundeklubben (v. Engagergård).
- Kildedal Event (på HOFORs ejendom).
- Bent Bekker Holding og Lyfa (private grundejere af byggefelter i den østlige del af projektområdet).
Kildedal P/S hhv. Ballerup Kommune er i dialog med ovenstående lejere og ejere. Alle lejeaftaler er opsagt i forhold til de tidspunkter, hvor bygge- og anlægsarbejderne forventes igangsat. De private grundejere har fulgt projektet, og Ballerup Kommune er i løbende dialog med begge parter.
Administrationen har i høringsperioden for planforslagene afholdt møder med repræsentanter fra Danmarks Naturfredningsforening Ballerup og Danmarks Naturfredningsforening Egedal samt præsenteret Grønt Råd for planerne om udviklingen af Kildedal By og de konkrete planforslag.
Der er indgået aftale mellem Kildedal PS, Novafos og Danmarks Naturfredningsforening Ballerup og Egedal om at fortsætte den gode dialog om projektudviklingen i Kildedal med fokus på natur og regnvandshåndtering. Ballerup og Egedal Kommuner indgår i dette samarbejde som myndighed.
Ballerup Kommune har derudover på administrativt niveau igangsat samarbejde med Egedal og Furesø Kommuner samt Novafos omkring Værebro Å. Værebro Å er belastet på kapacitet og kvalitet, hvorfor en tværkommunal indsats er igangsat med henblik på afdækning af behov for og placering af klimatilpasningsløsninger af hele Værebro Å systemet samt de vandløb, der leder til Værebro Å.
